經適房政策經歷了幾次重大調整，其屬性定位已發生重大改變，舊有的“經濟適用房”概念已蛻變升級

　　記者 王玉光

　　中秋節前後，上海市2011年第一批經濟適用房(下稱“經適房”)供應全面啟動。浦東、閔行、青浦三區近4000套經適房的申請人資格被集中“曬”出，接受社會監督舉報。

　　早在1994年“房改”試探階段，上海市就曾先於全國其他城市為建設經適房探路。但在1998年國家將經適房作為“一種政策性商品房”全面推開時，上海卻意外地終止了經適房建設。有知情人稱，當時政府擔心“經適房尋租、腐敗難控，爭議太大”。

　　2009年，經由《上海市經濟適用住房管理試行辦法》的出臺，上海市重新啟動擱置10年之久的經適房建設計劃，安排未來幾年將建設至少超過1100萬平方米的經適房。

　　雖然也叫“經適房”，但此經適房已明顯不同於彼經適房。

　　據了解，這批自去年開始陸續上市的“新經適房”，其最大特點是“共有産權”——購房者僅享有60%~70%的有限産權，餘下産權歸政府持有；相比此前因尋租、腐敗而飽受詬病的舊式經適房，新經適房不能再被視為私産，隨意轉手或繼承，套現牟利的政策空子被大大壓縮。

　　就在上海市推出今年首批“進化、升級版”經適房的同時，一個或可視為“政策信號”的官方表態引起記者關注。不久前，住房和城鄉建設部副部長齊驥在一個內部場合表示，從1998年到2007年，我國經適房政策經歷了幾次重大調整，經適房的屬性定位已發生重大改變，制度規則也日漸完善。然而，目前大多數人對這一住房政策的連續性還不太了解，仍舊以過去的眼光非議現在的經適房政策。

　　為免“魚目混珠”，齊驥説：“我們在想，最好把這名字(經適房)給改掉。”

　　經適房退潮

　　截至今年5月底，上海全市已累計開工建設經適房超過1100萬平方米。預計至今年底，經適房的可供應房源達500萬平方米，約8萬套。

　　相比以往，上海“新經適房”在防範“騙購”方面格外著力，非但對申請人家庭信息的審查核實嚴格落實給社區一級，還對不誠信的申請及使用行為提出了法律追責條款。而在對申請人家庭收入要求上，則體現出“放寬”原則，突破了以往對申請家庭年收入“6萬元上限”的通常規定，最高上限可至12萬元。

　　此外，利用經適房和商品房市場“雙軌”之間的“價差”套現、牟利也將不再容易。新經適房設置了封閉運行的退出機制，規定業主住滿5年上市交易時，政府享有優先回購權；經適房産權人死亡後，其繼承人如果不屬於申請家庭成員，將不再享有經適房居住使用權。

　　與上海重啟經適房建設計劃相反，目前北京、廣州和重慶等多個大城市均已表示要逐步壓縮甚至淡出經適房建設規劃。

　　據我愛我家房産經濟公司副總裁胡景暉的觀察，目前北京市以天通苑、回龍觀為代表的“第一代經適房”均已完成了“商品化”過程。昔日業主利用舊有政策的漏洞，或已上市套現，或已轉贈給子女及親屬。

　　從2006年開始，北京市逐步調整經適房供應方向，優先向城八區拆遷安置居民傾斜。由於城市危改、文物保護、市政建設、奧運場館建設和城中村整治等造成的拆遷居民每年約為6至7萬戶，迫使政府逐步將經適房政策與城市中心土地置換政策捆綁一處進行，對社會“散售”的經適房越來越少。今年2月，北京市副市長陳剛在接受《財經國家週刊》專訪時也表示，

　　北京市“十二五”期間計劃建設100萬套保障性住房，且將以公租房等租賃型住房為主，由過去的租售並舉，轉向以租為主。

　　重慶早在幾年前就已停止經適房建設。重慶市國土房管局副局長孫力告訴記者，目前重慶正在整合各類保障房，把過去的廉租房、經濟租賃房和公租房融為一體，以單一的品種實現分類保障。今後各類房子將逐步並軌至公租房項下。孫力表示，此舉意在保持國有資産不流失，杜絕過去經濟適用房銷售出現的利益輸送問題。

　　廣州市不久前就是否應該停建經濟適用房展開了一場官民對話。該市住房保障部門在聽取業內人士意見的基礎上表示，今後將逐步降低經適房、限價房的建設規模，並研究對已售經適房循環使用的管理政策。業內人士據此認為，“經適房退出歷史舞臺的時間不會太遠了。”

　　在諸多大城市保障房一片“退潮”的大背景下，儘管上海市重啟了旨在完善制度的經適房新計劃，卻仍被一些業內人士指責是“復辟”行為。

　　《財經國家週刊》記者此前獲悉，今年地方及全國兩會期間，上海市不少人大代表和政協委員，均對政府提出的500萬平方米經適房建設計劃表示質疑或反對，認為建500萬平方米經適房僅能滿足8萬戶家庭住房需求，“受益面窄，尋租空間大”。

　　全國人大代表、東華大學經濟研究所所長嚴誠忠告訴記者，迫於這種質疑和反對聲音，上海市政府官員曾修正對住房保障體系的相關表述，強調上海市要構建經適房、拆遷安置房、公租房和廉租房“四位一體”的住房保障體系。在嚴誠忠看來，這或許是給日後的經適房逐步淡出或與其他房子並軌留下餘地。

　　經適房新功能

　　上海市重啟“新經適房”計劃的大背景，是2007年住建部等7部委聯合發佈的新版《經濟適用住房管理辦法》，對經適房屬性定位做出了重大調整：經濟適用住房“是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房”。

　　在2004年我國第一部《經濟適用房管理辦法》中，對經濟適用房的定義，“是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房”。

　　而1998年房改之初，恰逢亞洲金融危機波及中國，經適房承擔的更多使命則是提振內需、拉動經濟。當時相關文件中明確提出：“多數人通過購買經濟適用住房來解決住房問題”。

　　有業內專家指出，從肩負“拉動經濟”使命、“多數人購買”，到“政策性商品住房”，再到“政策性住房”，對經適房屬性定位的調整，集中濃縮了過去十幾年中國住房制度從單一市場化、過度市場化向住房保障、社會公共政策方向“糾偏”的艱難歷程。“經適房的政策調整，可以説是中國住房制度改革的一個縮影。”

　　實際上，在2007年7部委經適房“新政”出臺前後，有關經適房是否應該“停建”的爭論長久不絕。輿論的批評集中于經適房分配及使用過程中的尋租、腐敗行為。某些經濟學家將對經適房的批評上升到“體制”層面，認為經適房不經濟，是住房領域腐敗的禍端，更是社會貧富差距拉大的推手。

　　接受《財經國家週刊》記者採訪的專家認為，由於經適房政策屬性和市場屬性的邊界模糊，導致經適房在中國住房體系中始終定位不清，角色多重，經適房往往是一房多用、身兼數職。

　　接近上海市政府的分析人士告訴記者，上海市500萬平方米、8萬套經適房建設計劃的一項“合理解釋”，是保障房建設籌資困難。而經適房建了就能賣掉，回籠資金迅速，有利於保障房資金循環使用。且在開發貸款辦理及後續管理運營環節，經適房也明顯比公租房、廉租房“省事”。

　　此外，目前各地城市均已制定了經適房上市交易、轉讓等推出機制，大致相同的策略是政府按比例分享經適房增值收益，一般經適房賣掉時，首先要優先政府回購，其次要將增值收益與政府三七分或四六分。相當於地方政府以“新政”的名義，為建設經適房獲取“二次收益”埋下伏筆。

　　如此，經適房既可成為地方政府籌建保障房的“融資工具”，又可視為城市未來財力增長的一筆基金性收益，這就促成了地方政府對經適房“不忍放手”的現實驅動。

　　但嚴誠忠認為，這種建設經適房的動機，只是考慮了政府的工作方便，卻沒有考慮社會公平。“保障房建設一定要考慮受益面越廣越好，而不是只考慮回收資金。”

　　住房和城鄉建設部副部長齊驥也表示，到目前為止，仍不能排除一些權力部門借助經濟適用住房相關政策，為內部職工謀取福利。“但這絕不是我們今天國務院經濟適用住房政策下的項目”。對此，將“發現一起查處一起”。