下半年，全國保障房的開工率成效顯著。

　　6月底，全國保障房建設開工率僅56.6%，截至7月底達到72%。住房和城鄉建設部最新披露的數據則顯示，1-8月份，全國城鎮保障性住房和棚戶區改造住房已實際開工868萬套，開工率86%（不含西藏自治區）。

　　開工率跳躍式上升的背後，有人士擔憂，不確定性因素還有很多，比如地方政府與參建企業之間就參建回報模式的博弈。

　　很多參與企業更多是奔著可獲得的間接利益去建設保障房，這已成為業內公開的秘密。一個説法是，有實力的開發企業可適度參與保障房建設，但不宜大規模開展。在這過程中，尤要注意與政府的協調公關及開發進度和成本控制。

　　參建動機：難逃利益眼光

　　2011年，我國保障房建設任務非常繁重，需要更多房地産開發企業的參與。不過，易居研究院企業研究中心總經理周建成指出，“房企參建保障房，尤其是廉租房和公租房，目前並沒有形成成熟的盈利模式，凈利潤在3%以下，而市場化住宅開發凈利潤一般都在15%以上，兩相對比，房企大規模參建保障房很難形成強烈的直接利益驅動。”

　　但簽了軍令狀，時間緊迫，吸引更多民營企業參與保障房建設，是許多地方的當務之急。本報記者了解到，在無法改變保障房項目本身直接利益的情況下，越來越多地方是讓參與企業看到更多間接利益的可能。

　　上海某參與了當地保障房項目的開發商人士告訴記者，無論是央企、地方國企還是民企，企業都是要追求經濟利益的。企業參建保障房，在承擔社會責任的同時，還要考慮到經濟利益。而對一些企業來説，參建保障房，除直接收益外，更看重的反而是間接利益。

　　周建成分析，以目前全國各地不同的保障房參加彙報模式看，這些間接利益主要可以概括為八種。

　　首先是通過一二級聯動獲得二級開發權。

　　更多企業則希望通過參與配建項目實現低成本拿地。例如，今年4月，保利地産拿下廣州首幅“限地價、競配建”配建公租房住宅地，樓面地價每平方米僅4407元。

　　眼下，通過參建保障房來獲得融資優惠，成為房企更為看重的間接利益。據了解，上海晶城項目是一個保障房項目，前期投入40 多億元，其中一半為上海城開集團自有資金，另一半由政府出面，向銀行貸款，享受還貸利率為銀行基準利率的優惠。

　　不少地方國企則通過工業用地變性住宅用地參建保障房大幅獲利。北京金隅就是一個例子。北京金隅開發建設了7個經適房項目、6個兩限房項目、4個廉租住房項目和1個公租房項目，保障房開發用地大多來自於自有工業用地，成本低廉，保障房項目盈利良好。

　　周建成還指出，另外，包括通過保障房地塊上配建商品房來實現盈利、低價格獲得商業用地、通過參建保障房來提升市場佔有率和社會影響力、參建保障房項目可以加快項目行政審批等間接獲利方式，在全國許多地方的保障房吸引企業參建機制中出現。

　　博弈保障房參建模式

　　“委託代建、配建和直接招標建設是目前大多數地方政府吸引企業參建保障房的三種主要模式。”周建成指出。

　　據了解，目前地方政府推進的委託代建模式，投資開發建設保障房的資金全部由政府籌措，土地全部由政府劃撥，參建保障房的企業僅僅負責開發建設，待開發建設完畢後，政府面向保障對象出售或出租這些保障房。開發商可以獲得工程總價1%左右的委託費。

　　但這種模式吸引力極有限。於是，委託代建模式又出現一些演化。“配建模式則是目前經適房、限價房建設採取最多的方式，公租房、廉租房也有部分採取此類模式。配建部分如果是經適房或限價房，一般會以定向銷售居多；配建部分如果是廉租房或公租房，則由政府旗下保障房建設平臺公司購買後出租。”周建成告訴本報。

　　據記者了解，目前，北京、青島等省市，在出讓商品房用地時，常要求競標者保證建設一定比例的保障房。

　　直接招標模式通常適用於地方安置房的建設。在這種模式下，土地直接以整體保障房出讓，資金初始由開發商支付，後期由政府購買並負責銷售，建設過程中政府按照3%利潤率和1%左右的代建費支付開發商。不少地方規定開發商如果能在兩年內完成開發週期，每年凈資産收益率可以達到 8%以上。

　　通過直接招標方式參與保障房的房地産開發企業主要有兩類，一類是本地的國企，另一類是萬科、金地等實力雄厚的全國性企業，通過承擔部分保障房建設來保證與地方政府的良好關係。

　　周建成分析，企業參建保障房也面臨一些風險。首先是政府回購時間不明確的風險。如2010年北京金隅承建的公租房項目由政府回購，但回購週期長達半年到一年，抵消了建設公租房的利潤（原因是回購資金沒有列入地方政府財政預算）。 企業還面臨政府“爽約”的風險，主要是地方政府換屆帶來的風險。