2008年～2012年上海經濟適用住房的總供應目標是30萬套，前兩年，上海的商品住房(新建和二手)成交量也大致是在每年30萬套左右。也就是説，簡單地按年平均來看，每賣出5套商品房(不論是新建還是二手)，政府就準備一套經濟適用房，六分之一的購房家庭購買的是經濟適用房。

　　有研究學者認為，上海的經濟適用房目標定得過高了，30萬套最終將無法去化，因為目前上海經適房申請合格家庭也就僅僅2.5萬～3萬戶之間，將會有大量的經適房沒有相應的符合條件的需求者購買。漢宇地産市場研究部認為，這樣理解顯得過於武斷。所謂27.5萬套的巨大供需缺口，一是因為將保障房的建設週期與分配週期等同，另一個原因是目前經適房的申請門檻太高，而申請門檻高，恰恰説明目前經適房的分配效率低下。

　　“商品房”與“保障房”平行但也有交集

　　上海每年30萬套的商品房交易數據，反映出每年僅有3%的家庭能通過商品市場改善住房。且不論3%這個比例高了或低了多少，但它卻實實在在地反映出商品房市場長期存在的供需矛盾，保障房正是在這種背景下誕生的。

　　按照上海目前的經適房申請標準，經適房購買群體壓根就不屬於商品房市場。這一類群體大部分屬於低收入家庭，還稱不上“夾心層”。由於收入水平低，其首付和還貸能力非常弱，不管是房價漲還是不漲，等二十年恐怕都夠不上商品房的門檻，如果政府不提供保障房，這部分群體要改善居住條件無從談起。從這個角度來説，保障房是政治任務。

　　除了低收入群體，上海還有更大的一個群體就是所謂“夾心層”，勉勉強強夠得著商品房，但是買商品房往往是需要舉全家之力，傾其所有，這樣所産生的社會矛盾也不少。經適房作為保障房的一種形式，在某種程度上也具有商品房的部分屬性，以目前經適房的分配速度要覆蓋“夾心層”還為時尚遠。

　　大規模的保障房供應實為“惡補”過去欠賬

　　4到5年內，新增30萬套經適房，對於上海政府實現這個目標筆者非常有信心，雖然短期內的供應量是驟然放大的，但從長期來看，這30萬套的量卻並不大。從3%也能看出，能買商品房的群體，終究是很少的，房改十餘年，保障房缺失的“欠賬”過重，經適房補功課也理所應當。既要保障起目前仍然購買不了商品房的家庭，也應當將一小部分咬緊牙關、勒緊褲帶、耗盡三代積蓄才能買低總價商品房的群體保障起來。

　　目前上海的經適房申請標準，僅僅是剛剛覆蓋了商品房購買力外的一小部分，其實即使門檻再放鬆幾次，新增覆蓋的群體也還是在商品房購買力之外的。更進一步説，即使是商品房購買力的下邊緣，也應當進入經適房的保障範圍內，不應讓他們被商品房壓得喘不過氣來。所以30萬套，並不多。

　　當前規劃的這30萬套經適房雖然被稱為“大躍進”，但很可能要供應未來好幾年的申請，既然形成了三級保障制度，公佈了經適房申請標準，那麼在政策上就應當是連貫的，未來每年新增的符合申請條件的家庭，就應當也能購買經適房。其房源可以有一部分來源於“5年後上市流通”的存量，但大部分還是需要新增量的。經過5年的“大躍進”去化存量需求之後，未來的新增量勢必減少，但每年新增幾千戶家庭還是很有可能的。所以在需求量的計算上，絕不是這4、5年的量。

　　“經適房”兼具吸收流動性的作用

　　當前影響保障房建設進度的最大障礙就是地方財政所面臨的資金缺口，民間資金無法有效參與是其癥結所在。而與此相對應的是，房價快速上漲，往往是流動性氾濫誘導所致，住房調控的方向之一，也是抑制投資、投機購房。也就是説，住房此前是被當作一項重要的投資工具，是氾濫流動性的一大出口，不只是巨量資本的富豪如此，即使是普通百姓，也視住房為一項資産保值增值的投資，所以在房價持續上漲的過程中，即使是剛性需求，也會急於購房，一切的根源，與其説是房價上漲帶來的，不如更徹底地説，是貨幣氾濫帶來的。

　　投資、投機購房固然是值得抑制的。但，自住購房呢？不應當受到抑制，尤其是無能力通過商品房市場改善基本居住條件的群體。

　　經濟適用房既保障了城市中低收入階層的居住條件，實現房地産資金鏈條的可持續利用，又能像海綿一樣吸收這些企業資本、家庭儲蓄，減少了在商業銀行體系的存款總量，通過乘數效應，又能幾倍地減少銀行存款和放貸能力，有助於減少社會的貨幣供應總量。因此，相比與廉租房、公租房，經適房這一保障性工程還具備了獨特的收縮流動性的功能，既減少“剛性需求”的市場恐慌，降低住宅投機，又有助於穩定消費品物價。

　　因此，筆者認為，取消或者減少經適房並不可取，同時，目前上海30萬套的經適房，並不多，而且經適房申請應當逐步擴大覆蓋面。

　　“經適房”未來有望被“公租房”取而代之

　　“經適房”是保障房建設初期的過渡性産物。當前，我們只看到上海在2012年之前，要新增30萬套經適房，也就是説，規劃到明年。至於後年開始，是否還會繼續新增，不知道。從目前來看，因為經適房具有的利益屬性可能導致的腐敗問題，很多學者乃至地方政府提出要取消經適房。這個邏輯很令人費解。經適房有腐敗，就要取消經適房，顯然，有腐敗的領域非常多，也沒見到説都要取消。

　　不過從長期來看，為了保障更大的弱勢群體，經適房很可能會退出，轉而以公租房為主要手段。雖然在保障房建設、運營成本中，經適房比廉租、公租都更有利於持續(動遷配套房嚴格意義上不屬於保障性住房)，但上海會不會有第二個“30萬套”的計劃，就不得而知了，即使有第二個計劃，也斷然不會達到30萬套的高峰。