分析師在線 2011-04-19 11：10

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    分析師在線：深度解析影響股價的資訊

    房地産調控步步深入

    一年來，國家相關部門和各大城市先後十次出臺房地産市場調控的重大政策和措施，2010年4月17號，國務院下發關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，人稱新國十條，除了繼續實行差別化信貸政策之外，通知對於個人購置多套房的限制提到了重要位置，4月30號，北京率先出臺樓市限購令，規定同一家庭限新購一套房，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款，6月4號住房和城鄉建設部，中國人民銀行，中國銀監會規定，對商業性個人住房貸款中，居民家庭住房套數應依據以購房家庭名下實際擁有的成套住房數量進行認定，2010年國慶節前夕，國家有關部委分別出臺措施，鞏固房地産市場調控成果，房貸首付款比例調整到30%及以上，暫停三套放貸，11月3號，住建部，財政部，人民銀行，銀監會四部委，全面叫停地三套住房公積金貸款，並將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至5成，2011年1月9號，重慶市確定十二五期間開徵高檔商品房房産稅，成為第一個公佈房産稅細則的城市，2011年1月26號，中央要求地方政府合理確定本地新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈，貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍，要求各直轄市，計劃單列市，省會城市和房價過高上漲過快的城市，在一定時期內從嚴制定和先夠住房措施，2月16號，北京出臺調控細則，對北京戶籍及外地戶籍的居民，在購房套數，購房資質等方面進行進一步明確，截至3月31號，全國657個城市中有608個城市公佈年度新建住房價格控制目標，佔92.5%，除北京以外，大多數城市房價控制目標，均未提到降字，4月上旬開始，國務院派出8個督查組，對北京，上海等16個省市貫徹落實國務院房地産市場調控政策措施情況開展專項督察。

    黃永東：今天北京演播室我們請來的是中國房地産學會的副會長陳國強，那麼就目前的房地産市場的調控情況，跟陳國強做一下交流，陳國強，你好，這一年當中三輪調控，你能不能來分析一下，就是這個中間的邏輯，它的政策的力度，包括你對於整個這一年的政策做一個什麼樣的評價。

    陳國強：樓市調控先做加法再做減法

    陳國強（中國房地産學會副會長）：我個人觀察這一輪房地産的調控，我想它背後的政策羅列是非常清晰的，實際上主要是在三個地方做文章，一個是加法加，一個是增加供應，供應端增加加法，那麼特別是增加保障性住房，那麼第二個是減法，主要是對於需求端，通過一些信貸的手段，包括行政性的限購令，對需求進行，對投資性需求進行抑制，還有一個字是調，調控的調，主要是在調整，改變我們過去的住房發展的模式，那麼同時呢在住房發展的它的進行結構性的調整，那麼這個裏邊涉及很多方面，包括商品房和保障房之間的比例關係的調整，包括製作性需求和投資性需求，包括買房還是租房的比例關係調整等等應該涉及方面比較多。

    黃永東：總結一下這個邏輯關係很清楚，加法，減法還有調整。

    陳國強：通過一年的調控我覺得還是看到一些積極的變化，那麼首先呢我想，這個在加法方面成交比較明顯，同時我們看到我們很多城市房價過快上漲的勢頭有所遏制，從投資，投機性的需求應該都有所降溫，另外就是我們市場預期應該是發生了一些比較積極的變化，當然由於諸多方面的因素的影響，這個調控的效果還不是很明顯，或者説離我們的調控預期，預期目標還要有一些距離，那麼當然這個現在還處在盈利調控的這樣一個政策背景之下，有些情況還在調控當中。

    黃永東：那麼你覺得加法，減法和調整這三個邏輯，如果堅決執行下去的話，是不是接下來隨著時間的推移會取得一個非常滿意的結局，還是説我們政策還需要有一些新的更積極主動的措施。

    陳國強：我個人傾向於對已經出臺的政策要好好的執行，就是在執行上要更大力度的執行，那麼這個才是有助於，使得我們已經出臺的政策能夠獲得一個比較好的政策效應，而不在於説要持續不斷的推出新的措施，所以還是，關鍵還是在資金環節。

    黃永東：那麼在三者的邏輯關係當中，你覺得在這一年當中，給你印象最深刻的對於房地産市場的影響是什麼。

    陳國強：短期看限購令影響重大

    陳國強：我想可能我們市場各方面比較關注的可能還是在需求，限制需求的限購令，限購令的政策和其他過去經常使用的信貸的手段，貨幣政策手段，包括稅收的手段等等相比，它是可以在短時間，可以比較迅速的，可以對需求進行凍結，那麼實際上是，在需求端在短期來看就是限購令，應該是一劑速效藥，應該説很大程度上，對於像北京上海這樣的城市，外來需求比較旺盛，投資性需求比較高的公司，實現了比較快的，給市場降溫，減少需求，凍結需求的這樣一個目的。

    黃永東：普通老百姓在這一年當中的感受是調控之後房價，雖然有一些城市有一些鬆動，但是沒有明顯出現一個下跌的狀態，因為很多老百姓可能在買房這一塊上還是顯得相當的吃力，經濟能力還不能夠達到一個買房的要求，對你來説，這一年當中，整個調控之後最大的變化，房地産市場的變化在哪。

    陳國強：剛才提到我們中央在地方政府加法方面成績還是更明顯一點，要調整市場長期存在的供求矛盾，我覺得這個需要更長的時間，加減法的運用，實際上特別是減法，它實際上是用加法來換取時間，換取空間，通過做減法的手段來為做加法贏得更寬鬆的時間，所以我想在改善，或者説緩解供求矛盾的方面，的確還需要更多的時間，這個也比較重要。

    黃永東：先採取措施把房價抑制住，然後提供大量。

    陳國強：增加供應。

    黃永東：保障房的供應，最終使房價能夠平穩的。

    陳國強：上漲勢頭有所遏制，對於未來的市場預期也有一個比較好的引導。

    黃永東：我們再來關注國務院督察各地樓市調控政策落實情況的最新進展，4月上旬開始，國務院派出了8個督查組，選取了全國16個省區市，就貫徹落實國務院房地産市場調控政策措施情況開展專項的督察，我們來關注一下海南省督察情況。

    國務院督查組海南考察限購令

    在海南三亞，督查組通過抽籤的方式選擇性的實地檢查了商品房市場情況和保障性安居工程項目建設情況，在抽查的各商品房銷售大廳督查組仔細詢問了樓盤的銷售情況。

    傅卿德（國務院督查組第七組組長）：今天有沒有一些變化。

    工作人員：今年政策包括單子來整體銷售量下滑還是比較大的，非常明顯。

    傅卿德：你調查過嗎，買你房子的主要是哪些人。

    工作人員：我們這邊基本上都是島外客戶。

    工作人員：我們從3月份限購令執行以來，我們現在一套房子也沒有賣出去，看房的人也很少。

    傅卿德：開發商很著急的。

    工作人員：很著急的，資金壓力很大。

    解説：今年3月初，三亞市出臺樓市調控政策，對主城區的商品房實施限購，據統計，一季度三亞市商品房銷售944套，同比下降53.6%，均價18660元，同比下降7.3%，督查組就限購令的執行細節問題，現場考驗樓盤銷售員。

    傅卿德：你是説我，我是島外的，我來的另外一個地方，我在三亞另外一個地方我有兩套房子，我現在要到你這來買一套。

    工作人員：就是要跟客人説清楚，然後問他因為要跟他説清楚。

    傅卿德：你問我沒用，我想投資，我這是第一套，你用什麼辦法證明。

    工作人員：隱瞞的話，我們主管部門會查，而且查的話你是備案不了的。

    黃永東：就這個話題我們再和陳國強交流一下，現在這個督察很明顯對於以往的政策究竟是不是落實到位做一個檢查，還有一個大家比較關注的就是會不會在督察之後，它有一個新政進一步推出。

    陳國強：有這種可能性，那麼督察主要是一個檢查前期政策落實情況，前期就督促地方加大力度，如果存在問題就進行就數，是這樣的，如果發現市場還存在明顯過熱，或者説投資性的需求沒有被有效遏制住，這個市場的態勢，可能還讓人擔心的話，那麼也不排除後續出臺其他的調控措施。

    黃永東：你剛才談到了，就是加法，減法包括調控，調整，如果能夠做到位，應該是房地産市場能夠得到很好的調控，那麼現在的問題是，有人提出來，就是要加息，一方面是抑制通脹，還有一方面也對於房地産市場的需求會有一個抑制，你覺得還有沒有政策的空間，或者説哪個方向更需要一個政策的加強。

    陳國強：當然加息也好，上調存款準備金也好，可能主要還是基於宏觀經濟整體發展的一個需要，當然這個信貸手段的應用，對於房地産調控，樓市調控實際上影響也比較明顯，特別是在資金，資金面對於無論是開發企業來説，還是我們購房者，實際上都有明顯的影響，所以加息的因素，還是上調存款準備金，就這些貨幣手段的應用，對於樓市調控，我覺得是一個加大這種，這個調控的壓力，特別是對於開發商，那麼我想可能會從未來的市場預期來看，收緊會進一步加大他們的調控的壓力。

    黃永東：應該會取得很大的作用，稍候繼續我們就房地産調控一週年的話題深入探討，《交易時間》與交易同步。

    黃永東：説完了政策，我們再來看看房價，國家統計局昨天發佈了3月份70個大中城市住宅銷售價格情況，數據顯示，在一系列宏觀調控政策的作用下，三月份我國房價環比下降和持平城市數量小幅增加。

    房價出現下降 熱門城市退燒

    解説：與上月數據相比，新建商品住宅價格大部分還是呈上漲態勢，在70個大中城市中，有50個城市價格環比上漲，12個城市環比下降，8個城市持平，不過在上漲的50個城市中漲幅不大，都沒有超過1%，像上海這些熱門城市，漲幅分別為0.2和0.3%，北京本月房價與上月持平，而之前房價大熱的杭州本月房價比上月下降了0.1%，另外與這些熱門城市房價環比漲幅不大，甚至下降不同的是，3月份房價環比漲幅靠前的城市大部分為二線城市，像九江，揚州，徐州，石家莊等地漲幅均為0.9%，而丹東，清華，煙臺，湛江，桂林，無錫6個城市房價漲幅都是0.8%，其中值得一抵的是遼寧省的丹東市，不僅環比漲幅排名靠前，同比漲幅也是排名第一，達15.4%，而同比上漲超過10%的4個城市中有三個也都是二線城市，從這些數據不難看出，由於部分一線城市房屋限購令，導致一些購房者逐漸把視線轉移到二線城市，因此二線城市房價上漲明顯，用目前比較流行的説法或許就是購房擠出效應正在顯現。

    黃永東：今天在我們財經頻道上海中心站我們還邀請到了中國指數研究院的常務副院長黃瑜，黃瑜女士，你好，我們現在非常關注的就是在調控這一年裏面，我們商品房的房價出現了哪些變化，呈現了什麼樣的特點。

    黃瑜：房價上漲勢頭有所遏制

    黃瑜（中國指數研究院常務副院長）：從我們監測國家統計局的數據來看的話，應該是説這一年當中的話，整個房價還是説，房價上漲勢頭得到一些抑制，首先我們可以看到，應該是説2010年，全國銷售住宅均價同比上漲了5.9%，而2009年這個數字是25%，而新政之前的1到4月份，這個數字是13%，這個上漲速度是得到了一些抑制的，同時我們可以看到，就是説今年2月，3月，我們監測的100個城市的價格指數來看，基本上漲幅都在5%左右，這是第一點，第二點，我們從土地價格指數來看，我們中國房地産指數系統監測的120個城市的土地價格指數裏看，應該是它的，無論是從樓面地價的上漲幅度，還是溢價率都得到了抑制，上漲幅度得到抑制，那麼它從上漲幅度上來看的話，應該是去年一年只有6.2%，然後溢價率2010年，溢價率只有33%，而且我們在2009年的時候超過50%，今年1到3月份的同比溢價率只有20%幾，所以從這個來看，應該確確實實我們的房價上漲勢頭得到了一定的限制，第二點的話，應該是説我們的需求類的指標，無論是商品房的銷售面積，還有它的住宅銷售面積都對它的增長幅度，應該是説也取一個歷史低位水平，最主要是源自於我們限購令執行效應逐步顯現的很重要的原因，同時我們從供應類的指標來看，應該無論我們新開工面積還是投資額，都是在一個歷史的高位水平，這一點來説的話，應該是説我們新政的效應也是在逐步的顯現，同時我們也可以看到，我們保障性住房，以及我們的房産稅的實施也是在開始逐步的，開始試行，開始實施到位，這是我們看到的第一個方面。

    黃永東：應該説房價的漲勢出現了減緩，尤其是土地價格漲勢出現了減緩，那麼需求也是有所下降，所以你感覺到目前房價確實是出現了一些可喜的變化，但是我們注意到，地方政府前期出臺的一些調控的房價的目標都是一個漲價的目標，另一個方面就是你剛才講了一個數據，是不是能夠讓我們看出來整個房價會在未來不久的將來出現一個拐點，再來分析一下。

    黃瑜：房價短期內將平穩 調整

    黃瑜：那麼從我們對整個的房價的走勢上來看的話，我們認為短期類應該是説全國房價應該還是基於平穩，不可避免會出現一些結構性的調整，這主要是由於什麼，是由於35個大中城市受限購影響，以及大家對前一段時間房價上漲過快的這種影響，整個的成交量的下降等等，這樣的話，它整體結構中所佔比重會下降，另外一個，我們二三線城市，儘管房價有一些上漲，上漲幅度比原來有一些增長，但是呢由於它這個基數有限，所以它整體的佔的比重儘管增大之後，它的結構性的調整還是應該是説不可避免的。

    黃永東：你是覺得最近的政策有必要再加大力度。

    黃瑜：因為從目前中央的，包括派了一些監察組等等下去進行一些督察，這可以看到，第一是中央的政府對我們調控的決心，另外一方面，我們也看到，就是説確確實實，也是真正的在落實這個政策問責，政策執行到位，那麼從這一點的情況來看，可能會通過這次檢查的情況，會有一些相應的政策出臺，並且呢，不可避免的會有一些，包括前段時間公佈房價控制目標做一些相應的調整。

    黃永東：另外就是從你現在掌握的很多的房價的一些變化數據來看，未來的整個房地産市場的發展，房價的波動會呈現什麼樣的一個趨勢呢，能不能做一個預測。

    黃瑜：從房價的走勢上來看的話，我們認為，剛才説短期來説的話，應該是説有一些結構性的調整，但是我們從中長期來説，我們認為房價上漲不僅是房地産自身的一些原因，可能還會跟我們整個的經濟發展是緊密關聯的，包括我們GDP增長，人均可支配舍入增長，儲蓄增長，以及我們的貨幣供應量的增長，那麼從過去，我們監測的數字上來看的話，2010年我們房價的增長是低於GDP人均可支配收入，以及我們儲蓄還有二八二的增長，那麼在2009年房價增長確實是過快，是高於基本面經濟數據的指標的增長，從過去年份上我們做了一個相關統計，過去十年間，整個房價的增長應該是大大低於我們GDP人均可支配收入，儲蓄以及特別是我們二八二的增長，從長線來説的話，我們認為房價不僅是自己房地産自身的一些供求關係的原因，同時與我們整個經濟增長面的指標也是有緊密關聯的，它是會和這些指標保持一個同步的。

    黃永東：那麼現在大家非常關注保障性住房逐步上市之後，對於整個房地産市場會産生什麼樣的影響，房價是不是會由此，因為計算口徑關係出現比較明顯的下跌。

    黃瑜：房價中長期與經濟發展緊密關聯

    黃瑜：應該是説保障性住房它的，在整個市場中所佔的比重還是應該相對來説還不是那麼大，特別是它投放到市場也是有一個陸續的這種過程，那麼從我們來看的話，各地保障性住房統計到整個房價當中去，肯定是不可避免對房價整體的數字上會有一些影響，但是我們認為應該是説只要它的供應量不是在短時間裏面集中的，到超過一個一定比例，它應該對整體的商品房市場不會造成影響，它應該是兩個獨立的市場。

    黃永東：謝謝黃瑜女士，再見，下面我們回到北京演播室，作為政府調控房地産市場的利器，樓市調控將加快保障房供應提高到前所未有的高度，更加突出了保障房在供應結構當中的地位，按照計劃今年將開工建設一千萬套保障房，比去年實際開工套數大幅增加了72%，住建部與各省區市和計劃單列市，簽訂保障性住房目標責任書，制定了嚴格的開工時間表和問責制，各地也層層簽訂了目標責任書，保障房的建設開始提速，那麼想請問一下陳國強先生，保障房的建設我們什麼時候能看到一個比較明顯的進展的狀態，或者説大量上市的這麼一種狀態。

    陳國強：保障房上市將緩解供需矛盾

    陳國強：因為房地産項目從開工到形成實際供應有一個週期，一年，一年半這樣的週期，實際上加大保障是從08年，09就開始逐步加大力度了，隨著政策的加大實施，那麼今明兩年會看到保障房項目，這個政治性住房保障房建設項目陸續上市的這樣一個局面，隨著保障房的持續批量上市，那麼它會在很大程度上，緩解市場的供需矛盾，那麼也比較有，能夠比較切實有效的解決我們城鎮當中，中低收入人群，這個家庭住房的需求，我想政策的持續實施，它會在，特別會在很大程度上改變我們對市場的預期，這個非常重要。

    黃永東：從你的調查的情況來看，實踐的情況來看，這個剛需是不是在主要在中低階層，這個保障房應該只能滿足一部分人的需求，而且就是它的數量是比較有限的，那麼整個房地産市場的需求通過你這個加法之後，能多大程度上得到抑制。

    陳國強：政府在做加法過程當中，實際上也比較注意到調整未來住房供應的結構的問題，也就是説通過加大保障性住房，加大普通商品房，普通商品房主要是中小套型，中低價位的實際上會形成未來住房市場，它會形成一個多層次的，分類供應的這樣的格局，除了保障房，經適房，還有普通商品房，普通商品房在市場供應當中，由於通過在土地供應這樣的一個環節，加大缺乏普通商品房的供應，所以它有助於在未來住房市場當中，形成一個分層次的，多層次的，分類供應的這樣一種模式，因為我想這個，通過這些政策的持續實施呢，有助於，或者説很大程度上可以改變我們過去市場存在的這種結構比較單一，房價上漲過快這樣一些結構性的矛盾。