陳紓潔 童舒寧 柳九邦

　　隨著手中現金日趨緊張，越來越多的開發商已無暇攻城略地，上海土地市場寒意漸濃。在拿地熱情日漸消退、土地財政迅速下滑的大背景下，上海最近開始開閘放地。

　　土地市場的交易信息顯示，7月25日~29日5天內，上海連續挂出10個土地出讓公告。幾天后的8月2日~5日，又加推3個出讓公告。共計推出地塊逾50幅。

　　業內人士認為，上海上半年土地供應情況並不理想，僅完成全年計劃的不到五成，同時土地出讓收入也同比大降約25%，可以預期下半年將加大推地頻率。

　　新推地塊行情偏冷

　　嘉定區博園路以北、米泉南路以東地塊可謂生不逢時。

　　8月3日，這塊曾經被78家開發商關注的商住辦地塊，最終僅以11%的溢價率被上海土地市場上的一個“生面孔”摘走，成交樓面地價約3327元/平方米，遠低於業內預期。

　　8月土地市場首戰冷清收場，為本月接下來要開標的30余幅地塊蒙上陰影。

　　上海土地交易市場信息顯示，7月25日至今發佈的十余個土地公告中，不少地塊都將在本月進行出讓。據克而瑞土地諮詢與運營中心(下稱“克而瑞”)的統計，8月上海將有32幅土地進入出讓，單月土地出讓宗數已創下上海年內新高。

　　然而，此次集中推地似乎並沒有如往年般引起開發商的強力圍觀——《第一財經日報》記者查閱土地交易市場信息發現，即將在本月開標的32幅地中，歷來被開發商所鍾情的純住宅地塊只有3幅，其餘11幅為保障房用地外，18幅則多為商業或商辦地塊混合用地。而相對較熱的兩幅住宅用地為祝橋新鎮E5、E6地塊，分別被37家企業關注，6家企業申請競買。其餘地塊受關注度普遍只有10家上下，競買申請企業更是寥寥無幾。

　　記者在採訪過程中發現，除了具備高溢價潛質的地塊較少之外——開發商心態的明顯變化，也是新增供應遇冷的重要原因。

　　目前，除了有幾家大型房企表示今年還有拿地指標，還在看地外，一些小公司已紛紛擱淺擴張計劃。“日子難過，現在就只是看看行情，以免跟市場脫節。”一位在上海只有兩個項目的開發商代表如是説。

　　克而瑞副總經理李敏珠認為，上半年的調控使得開發商的資金回籠出現問題，融資渠道也被關閉，在此背景下，開發商出現不願拿地或不願高價拿地的心態。她同時表示，目前看來，開發商的拿地心態越發謹慎。

　　下半年土地行情反彈無望？

　　事實上，在經歷了半年沒有流標，沒有激戰，沒有地王，沒有退地的僵局之後，越來越多的業內人士開始相信，下半年上海土地行情反彈無望。

　　在今年上海計劃的1200公頃供地總量中，純粹商業住宅類型用地僅為360公頃，佔總量30%；帶有政府保障性質的“保障性住房”(經濟適用房)、“棚戶區改造”(動遷安置房)和“中小套型商品房”三類用地分別為200公頃、400公頃以及240公頃。保障房性質的住宅用地佔供地量的70%。

　　根據記者的不完全統計，今年至今，上海通過出讓公告共推出商品住宅用地約260萬平方米，保障性住房(動遷配套)約250萬平方米。剔除200萬平方米經濟適用房後，目前為止，上海住宅用地出讓計劃已完成一半。

　　但是，今年以來上海土地出讓金收入卻不甚理想。來自克而瑞近日發佈的數據，今年1~7月上海共計成交地塊383幅，土地出讓金共計549.92284億元，較去年同期下降24.68%。這意味著，就算今年上海完成了年度供地計劃，土地收入也可能較去年出現大幅縮水。

　　世聯地産華東區域分析師裴紅梅曾向媒體指出，在房地産調控沒有放鬆的情況下，開發商可能繼續保持理性的態度拿地，因此下半年很有可能繼續維持低溢價率成交的現狀，全年土地出讓金負增長的情況難以避免。

　　業內人士據此預計，未來4個月，上海將迎來一波土地供應的集中釋放，除了需要完成年度供地計劃之外，上海還需要考慮本年度的土地收入。一個可供參考的案例是，與上海鄰近的杭州，已計劃於今年下半年推出50宗地塊，推地面積是上半年的3.5倍。

　　“為了完成年度計劃，下半年宅地肯定會加速推出，但是為了土地財政收入，估計政府會考慮多推一些商用地塊。”一位市場分析人士指出。

　　雖然今年上海宅地出讓完成指標難度不大，但這是延續去年的商品住宅用地的低量供應為前提的。

　　根據漢宇地産統計數據，2010年上海商品住宅性質用地推出65幅，總佔地面積為548.88萬平方米。根據今年的計劃，上海住宅性質用地量僅約400萬平方米。

　　中房信分析師薛建雄預計，今後市場上新推住房比例將持續走低。他給出的數據顯示，2009年上海商品住宅新增供應1377萬平方米，去年降至1097萬平方米。“今年至8月9日只有630萬平方米，若下半年保持之前的平均供應，預計最終和去年供應量相當。但明年就難説了，現在住宅土地供應每年新增越來越少，由於稀缺，越來越多優質新增宅地都已經被拿去建了豪宅。”

　　另一個被業內公認的觀點是，今後保障房的大規模入市，將進一步擠佔商品住宅供應的空間。

　　21世紀不動産上海區域中心分析師黃河滔指出：“今年保障房的指標壓得緊，降低商業住宅用地份額的趨勢是非常明顯的，7月份的數據顯示居住用地裏面保障性住房已經達到46%，而明文規定保障房用地以及中小套型的商品房要佔到70%，鋻於今年下半年完成指標的壓力，住宅市場還是會以保障房用地居多。”