與普通住宅市場的“半休克”狀態形成明顯對照，5月，北京高端住宅樓盤逆市升溫，別墅和城市豪宅再度成為富餘資金的“沉澱池”，千萬級豪宅産品的價格持續攀升。

　　“我們新推的産品，在戶型設計、園林景觀等方面均有較大提升，因此，項目定價也適當進行了上調。”萬通地産旗下別墅項目“蘇園”的銷售人員告訴中國證券報記者。目前，該項目的銷售均價在25000元/平方米左右，提價幅度超過10%。

　　房地産研究機構最新數據顯示，5月以來，北京在售及待售的113個別墅項目中，逆市提價的項目接近半數，而小幅打折項目僅有9個，其餘項目維持原價銷售。統計顯示，漲價項目平均提價3561元/平方米，漲幅約15%。而在城市豪宅方面，部分擬開盤項目由於單價過高，很可能已被當地主管部門“雪藏”。

　　業內人士分析，隨着保障房佔地比例的提高，豪宅市場土地供應存在緊縮預期，可能是豪宅堅挺的一個重要原因。

　　資金沉澱

　　“現在市場上的資金過於充裕，通脹預期又十分強烈，富餘資金急需尋找出口。無論是農産品、藝術品，還是商業地産、高端別墅，都有可能成為投資對象。”SOHO中國董事長潘石屹對中國證券報記者表示。

　　近期在北京郊區購置中式別墅的紀先生坦言，普通住宅的價格波動較大，而別墅等“小眾産品”市場則一直比較平穩，保值特性明顯。“買別墅，就像是拍一幅古代字畫。”

　　樓市調控新政出臺後，普通住宅市場“量價驟降”，但別墅成交依然保持增長。中國不動産研究中心的監測數據顯示，4月，北京新增預售別墅424套，銷售套數為561套，供需比為1：1.32。別墅銷售套數環比增加48%，同比增加67%；成交總金額為46.67億元，環比增加62%，同比增長178%；4月北京別墅平均售價近24000元/平方米，環比上漲5.14%。

　　5月份，北京別墅成交均價繼續上漲，達27513元/平方米，比4月份上漲14.6%；簽約套數達265套，與4月份同期基本持平。

　　“5月中旬至今，蘇園的銷售進度平均為每天一套，共計簽約銷售10多套，這速度與前期的銷售節奏差不多。”蘇園銷售人員表示，目前，該項目還剩餘別墅50套左右。由於庫存房源已較少，加之後期産品的品質有提升，因此，蘇園項目選擇提價。

　　順義一別墅開發商坦言，別墅項目的開發投資中，環境等配套設施所佔的比重很大，隨着開發的深入，園林、水系、景觀等方面的提升會使別墅增值，因此，上調價格是一種正常的市場行為。

　　北京別墅網總經理劉銘表示，別墅市場交易一直比較平穩，去年至今，別墅價格也沒有像普通住宅一樣飆漲。因此，不少項目近期還有漲價的“底氣”。據DTZ戴德梁行對北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的調查，4月中旬以來，熱銷樓盤以城市豪宅和高端別墅為主，這類産品成交佔比達70%。業內人士指出，高端以及特色別墅依然受追捧，主要原因是這些項目佔有稀缺的自然資源，同時具備良好的人文環境，成為富人沉澱財富的重要手段。

　　供應稀缺

　　國內新貴階層的興起使別墅市場的需求逐步釋放。而純獨棟高端別墅受政策禁令影響，供應日益稀缺。

　　亞豪機構營銷總監朱雙赫表示，目前在售的別墅項目尤其是高端別墅項目，多數已銷售過半，北京順義、朝陽等別墅集中的區域，三分之一的別墅盤現在只剩餘項目後期的幾十棟房源在售。“投入資金已經回收，今年的業績也有保障，所以不會因為信貸的收緊而降價促銷。”

　　以位於懷柔區的中式別墅蘇園為例，項目以蘇州園林為特色，開盤以來保持熱銷。總佔地面積7.9萬平方米。建築容積率0.4，建築密度0.24；産品主要為450至750平方米的成品獨棟，並含300至600平方米私家園林。截至5月底，該項目110余套房源已銷售逾60套。

　　搜房網數據顯示，6月北京計劃開盤的別墅項目僅有16個，比5月份減少兩成。其中，順義區開盤別墅項目7個，佔43.75%，成新增別墅主要供應區。開盤的16個項目中，僅有2個純新項目，其餘14個均為老項目後期開盤。

　　“除了‘打擦邊球’將低密度住宅打成別墅銷售的項目外，現在，別墅立項的用地已經被禁止出讓。今後，純獨棟別墅將越來越少。”業內人士指出。

　　另外，高端別墅的客戶購房主要為一次性付款，其中大部分購買者投資別墅，主要是看重別墅的稀缺性和價值的穩定性。這些“資金大戶”進入別墅市場非短期炒作，因此，以收緊房貸為主的調控政策對別墅購買人群的影響較為有限。

　　變相“雪藏”

　　“現在，北京市已暫停給高端樓盤發放預售證，以此來拉低房價。”華遠地産董事長任志強最近抖的猛料，雖然受到了北京市住建委相關負責人的“辟謠”，但據中國證券報記者調查，目前，北京至少有10余個城市豪宅項目已符合預售條件，但遲遲未獲得預售許可。

　　知情人士透露，位於朝陽公園附近的一處豪宅項目擬開盤價超過5萬元/平方米，首期開放的2棟樓，目前的蓄客比例也已超過60%。“我們申請了預售證，但由於單價過高，被要求延期開盤。”

　　無獨有偶，位於東四環和西大望路之間的精裝高端公寓項目，原計劃以4萬元/平方米開盤，由於單價太高，也受到有關主管部門的“干預”。最終降價200元，以39800元/平方米開盤銷售。

　　從市場狀況來看，4月中旬以來，北京單價超過4萬元的城市豪宅項目，確實很少能獲得預售許可證。業內人士認為，高價項目可能被變相“雪藏”主要有兩方面的原因，一是有關部門放緩高價盤預售證的發放，二是開發商對高端項目的推盤節奏也出現變化。

　　5月31日，北京市住建委宣佈，對於開發商申報價格虛高，相關部門將及時查處。“開發商正常的降價銷售肯定不會管，主要是防止開發商為製造房市仍然火熱的假象，以及為自己以後降價銷售留餘地，而虛報價格。”北京市住建委有關負責人公開表示。

　　另一方面，資金鏈寬鬆的地産商並不急於推銷旗下的高端項目。“高地價助推住宅高端化是趨勢，在目前的調控下，準確判斷市場需求進而合理定價比較難，過一段時間，等市場形勢稍微明朗一點，我們再推盤。”南方某大型地産商北京項目的負責人坦言。

　　業內人士預計，充沛的流動性與旺盛的投資需求將推動住宅需求的整體高端化，而城市核心區地價高企，將迫使更多的開發企業提高産品定位；今後，商品房供應的泛豪宅化將進一步考驗開發商的市場定位和精確營銷能力。

責編：曹樹彬

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