馬光遠：地産泡泡為何大而不破

　　12月8日，中國社科院發佈了《住房綠皮書:中國住房發展報告(2010-2011)》，報告最引人注目的地方有兩點：一是預測明年房價穩中有降；二是測算出了中國35個大中城市的房地産泡沫率。綠皮書通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，普通商品住房平均房價泡沫為29.5%，其中有7個城市泡沫成分佔實際價格比例在50%以上。

　　有意思的是，12月7日同是中國社科院發佈的《2011年經濟藍皮書》也有兩個結論比較醒目：一是認為2010年中國房價上漲幅度為15%，但2011年房價很有可能報復性反彈；二是用房價收入比衡量中國的房地産泡沫，認為今年全國城鎮居民的房價收入比是8.76，比去年上升了0.46，相當於普通城鎮居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。藍皮書由此判定，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅，房價上漲速度仍然高於城鄉居民收入增長速度。

　　同是社科院的報告，對明年的房價，一個認為穩中有降，一個卻認為可能報復性反彈。考慮到房價問題的複雜性，這種預測其實很難説誰對誰錯，但兩個報告都承認，中國的房地産泡泡，已經大到很危險的程度，但又都不敢輕易對房價的下跌給予果斷的預測，這就是中國式泡泡的最大特色。

　　如果説美國的房地産泡泡是塑料做的，日本的是羊皮做的，則很顯然，中國的泡泡很可能是用全球最堅固的皮質做的，任憑你吹的再大，其依然具有絕對的堅韌性。之所以堅固，當然不是説中國房地産泡泡不受經濟規律的制約，而是説制約房價的因素很多並非經濟因素。

　　比如今年，在被稱為史上最嚴的房地産新政的打擊下，房價的堅挺超乎想象。事實上，自4月17日國務院“十號文”出臺後，中國房地産市場並沒有出現預期的調控效果，究其原因，還是因為各種利益導致的政策乏力所致。

　　無論是4月17日的“十號文”，還是9月29日有關部委出臺的第二波調控政策，嚴厲程度實屬罕見，但對未來的執行力，大家依舊信心不足。兩點可以明證：一是有關部門明確表示，今年要問責土地執法，但到現在依舊不見問責的一點跡象；二是國資委明確要求78家央企退出房地産，但迄今進展非常緩慢。如果該問責的不問責，出臺再嚴厲的政策，也沒有多大意義。

　　即使如此，對明年的房價，筆者倒認為，報復性反彈的可能不大，貨幣開始收緊，“十二五”開始産業轉型的起航，都不容房地産泡沫繼續綁架經濟；特別是，1000萬套保障性住房的計劃，更是有可能成為抑制房價的利器。儘管，讓房價大幅下跌看來很難，但要説明年會報復性反彈，不過是被蛇咬了一口的條件反射。□馬光遠（經濟學博士）