房價泡沫指數一年翻番？社科院“泡沫説”遭質疑

　　昨日（12月8日），社科院發佈《住房綠皮書》稱，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫指數為29.5%，比去年同期翻了一倍還多。

　　一年之間，房價泡沫就翻了一倍？上述數據遭到一些業內人士的質疑。

　　對此，綠皮書編者、社科院財貿所城市與房地産研究室研究員鄒琳華向 《每日經濟新聞》記者表示，由於計算時的參照不同，兩個版本的房價泡沫指數沒有可比性。而且，上述指數僅作為一種參考，不能説明具體問題，也不能依據泡沫大小來推斷市場走向。

　　質疑：嚴厲調控下泡沫翻倍？

　　按照綠皮書的算法，房價泡沫等於實際價格減去基準價格。這裡的實際價格，就是今年9月全國35個大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價。這裡的基準價格，則是由反映城市經濟基本面和公共基礎設施水平的11項指標綜合得出。

　　按照上述算法，北京市二類地段普通商品住宅的基準價格為13316元/平方米，實際價格為26446元/平方米，泡沫指數達到49.6%，而去年同期，北京的房價泡沫僅為26.6%，一年翻了近一倍。

　　這種情況並不限于北京。《每日經濟新聞》記者查閱2009年版《住房綠皮書》發現，去年全國35個大中城市商品住房價格泡沫指數為14.1%，僅相當於今年的一半不到。其中，去年深圳市的房價泡沫為零，僅過一年時間就達到48.5%。

　　一年之間房價泡沫翻一倍，似乎在某種程度上反映了市場的現實。但自去年第四季度以來，中央多次提出“遏制投資投機性需求”，並連續出臺多項房地産市場調控政策。因此有業內人士提出質疑：即便是“史上最嚴厲”的調控政策，也無法阻止房價泡沫的膨脹？

　　回應：不能以此推斷市場走向

　　對於上述疑問，綠皮書編者、社科院財貿所城市與房地産研究室研究員鄒琳華向《每日經濟新聞》記者表示，由於計算時的參照不同，兩個版本的房價泡沫指數沒有可比性。

　　不過記者查詢發現，在兩個版本的綠皮書中，選擇的35個城市完全相同，計算基準價格所用的11項參照也沒有變化。唯一的不同是，今年的綠皮書在計算實際價格時，選取的是城市二類地段的物業，而去年的綠皮書選用整個城市的平均房價。

　　質疑者認為，即使按照上述兩種房價樣本，所得出的誤差也不至於達到一倍。因此，綠皮書中的“泡沫説”似乎並不可信。

　　根據國家統計局的數據，今年9月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格上漲12.6%，其中普通住宅銷售價格上漲11.9%。房價漲幅遠低於上述35城市的泡沫漲幅。

　　鄒琳華對此解釋説，由於房價數據不完全準確，房價泡沫指數有被誇大或縮小的可能。他還表示，制定上述指數僅僅是作為一種參考，不能説明具體問題，也不能依據泡沫大小來推斷市場走向。

　　專家：泡沫比例無法測算

　　多數接受本報記者採訪的多位專家認為，泡沫在房價中所佔的比例無法測算，主要原因在於無法準確統計市場中的投資投機性需求，且投資性需求和改善性需求難以區分。

　　還有觀點認為，房價上漲的原因很大程度上在於地價推漲所致，因此，除計算房價泡沫外，還應計算地價中的泡沫成分。

　　事實上，房地産市場的泡沫問題已談論多年，但對於市場中究竟存在多少泡沫，業界始終未能達成共識，也承認其測算難度。

　　不過，泡沫擴大的説法還是受到了多方質疑。在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，多數業內人士認為，市場的投資投機性需求已被大量擠出，成交量的穩定和上漲主要原因在於剛性需求的釋放。

　　出席昨日發佈會的中國土地學會副會長黃小虎也明確表示，在抑制投資、投機需求上，政策取得了明顯效果。