[今日觀察]房價“泡沫”在那裏？（2010.12.08）

        
    解説：《住房綠皮書》報出房價泡沫率，房價泡沫有多大？樓市調控還有哪些值得期待？《今日觀察》正在評論。
   
    主持人（陳偉鴻）：這裡是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。平均房價泡沫率29.5%，這是今天社科院發佈的《房地産綠皮書》當中提出的數字，在對全國35個大中城市的房價進行了普查之後，社科院計算出了今年的前9個月各城市的房價泡沫率，其中最高的是福州，達到了70%，而杭州、深圳、北京等十多個城市，房價的泡沫率都接近或者説超過了50%。社科院計算的這個房價泡沫率，到底是什麼？一直都在被大家猜測和懷疑的房價泡沫，又到底藏在了什麼樣的地方呢？今天我們現場將展開評論。
    我們現場的兩位評論員是馬光遠和張鴻，電視機前的各位，您可以通過以下的幾種方式來參與我們現場的討論。
    節目一開始我們首先來了解一下，關於泡沫，《房地産綠皮書》裏到底是怎麼説的？
   
    解説：年終歲末，博弈下的樓市、房價有關的新聞總是牽動民眾敏感的神經。
    12月8號中國社科院財政與貿易經濟研究所發佈《住房綠皮書》，提出，通過今年9月成交價對比分析發現，35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%，分城市看，泡沫指數最高的前7個城市是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。泡沫指數的取值在0到1之間，泡沫指數越大説明這個城市房價中的泡沫成份越大，但是受到數據準確性的影響，房價泡沫指數有被誇大或縮小的可能，此外不能僅依據房價泡沫大小，去進一步推斷房價的走向。
    很多媒體形容今年為樓市調控年，以時間為坐標，從1月到4月再到9月，從限貸、限購到限賣，從信貸、稅收、住房保障、土地等，政策出臺之密集，動用的政策工具之多，前所未有。在12月7號社科院發佈《2011年經濟藍皮書》中指出，明年房地産經濟，即房價走勢主要取決於政府調控房價的決心、政策的組合方式以及改革的力度，如果調控放鬆，房價可能會報復性反彈，價格可能上漲20%到25%。此前一份來自中國人民大學有關房價的報告卻顯得較為樂觀，預測報告稱，明年上半年房地産行業資金鏈將出現嚴重問題，房地産價格將出現接近20%的下滑，預計3到4月是樓市全面調整的時間節點，房價不同的預測更讓人們難以琢磨。
   
    主持人：一直以來，大家都常常會聽到説房地産發展過程當中有泡沫，房價裏有泡沫，但是真真事實的説泡沫有多少，可能很多人很難説得清楚，現在我們看到這個《綠皮書》當中有一個這個房價泡沫率這樣一個提法，它是不是可以用來界定我們現在的泡沫到底有多大？
    馬光遠：我看了這個泡沫的泡沫率以後我更加更困惑了，應該來説的話我們老是講房地産有泡沫有泡沫，對吧。
    主持人：是。
    馬光遠：如果説用一個感興趣講泡沫很大，馬上就要破滅等等，但是我看到這個指標以後第一個最高的是福州，據我所知福州如果説從這個房價的排名來看的話，它進不了前十名，它是個二線城市。
    主持人：但是你按照土地泡沫率高達70%。
    馬光遠：泡沫最高，對嗎，第二個我們來看的話就是説70%的泡沫，它意味著什麼，是不是馬上要破滅，這個泡沫率沒有告訴我們這些關鍵的東西。
    主持人：只是一些數字。
    馬光遠：一個泡沫比如説我們説美國的泡沫，可能是塑料做的，這個日本的泡沫可能是羊皮做的，但是有時候我們感覺到中國的這個房地産泡沫可能是牛皮做的。
    主持人：非常堅硬，是吧。
    馬光遠：你無論把它吹多大，哪怕到200%可能它都不會破滅，所以如果説單純的算這麼一個數字出來，而且不告訴我們這個數字究竟意味著什麼，我覺得對我來講的話可能原先是一頭霧水，現在可能是兩頭霧水，僅此而已，我看不清。
    主持人：純粹是一個數字。
    張鴻：對，其實它也講了，他就是説大概相當於一個什麼樣的警告呢，比如説70%，包括平均29%點多，他説是中國經濟可能會被房地産綁架，這也是我們多年一直來説的擔心經濟被綁架，那其實它就是有一個預警，説這個可能説不定什麼時候會破，大家要緊張，但是這個社科院這一次公佈的和我們過去用的那個指標不一樣，我們過去經常會一般用這個租售比。
    馬光遠：房價收入比。
    張鴻：房價收入比，房價收入比就是昨天剛剛社科院發佈他傳統的那個《經濟藍皮書》的時候，《中國經濟藍皮書》的時候也提到房價收入比，房價收入比當時給的是8.7幾。
    馬光遠：8.7年。
    張鴻：就是説8.7年才能買得起房子，租售比好像，現在好像不大有人提。
    主持人：不怎麼提了，但是你會發現這個地産領域總是新詞層出不窮。
    張鴻：因為覺得也沒什麼用，對對。
    馬光遠：對，所以我覺得如果説，我們真的要衡量房地産泡沫的話，事實上還是按照老百姓的收入，這個收入跟房價的這麼個關係，我覺得這個可能更加更直觀一點。
    主持人：但是為什麼社科院會出臺這樣一個《綠皮書》，為什麼會用這個房價泡沫率來表達他們一個觀點，我覺得我們還是要回到這個執筆人的身上，來看看他們出臺這個《綠皮書》到底有什麼樣的初衷，馬上我們來聽聽這位《綠皮書》的執筆人，也是社科院財貿所的鄒琳華他的解釋。