葉檀：房地産調控第三輪不可阻擋

　　種種跡象顯示，“史上最嚴厲的調控政策”可能再次淪為空調，這是通脹預期與現金氾濫的結果。房地産市場的政策邊際效用節節下降。9月29日推出的史上最嚴厲調控政策，沒有擋住房價的步伐。政策效用期限從4月新政的4個月，下降到9月新政的一個月。

　　先看房價，房價堅挺顯示了市場各方對未來市場的預期。據國家統計局的數據，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個百分點；環比上漲0.2%。據中國指數研究院的數據，11月我國100個城市住宅平均價格較上月上漲0.82%。上海的一手房平均成交價格在10月上漲41%的情況下，再漲了27%，達到22627元/平方米。這一數據顯示9月新政威力不如4月。在北京、上海等十大重點城市中，除南京環比下跌0.07%外，其他9個城市房價平均高達15407元/平方米，環比上漲0.41%，同比飆升34.29%。

　　成交量顯示市場的活躍度。中國最大的兩個城市成交量非常活躍。

　　來自中國房産信息集團公佈的最新數據顯示，11月上海新房供應量達到9698萬平方米，環比回升30%；受到10月低供應的影響，成交量從10月的13191萬平方米下滑到了9486萬平方米，環比下滑28%。但11月的成交顯示了先抑後揚的走勢，顯示市場信心顯著恢復。

　　北京比上海更活躍。北京房地産交易管理網數據顯示，11月北京樓市期房住宅總成交量達到了10107套，繼9月以後調控期再次突破萬套，環比10月上漲46.6%。11月30日的成交量達到5月1日以後的記錄新高。北京中原和21世紀不動産的監測表明，11月下旬二手房成交量達到6561套，環比中旬的4938套上漲超過1500套，市場反彈跡象再次出現。

　　雖然房價由政府控制，雖然高低檔住宅開盤先後有嚴格限制，但調控得了一時，最終還是會現出原形。

　　我們低估了現金的力量。房地産調控至今，我們必須承認，收緊銀行信貸無法動搖財富階層的投資能力，我國的現金滲透率過低，而現金支付比率過高，有關方面雖然可以監控資金的走向，卻無法監控資金的投向，灰色收入與大量新富階層的購買力足以支撐起中國的房地産市場。

　　北京就是典型的例子。根據人行的數據，今年10月，北京個人房貸大幅下挫，當月金融機構個人住房本外幣貸款增加11.1億元，同比少增近25億元，少增幅度達69.1%，環比驟降43.8億元，降幅達79.8%。其中新建住房貸款減少0.8億元，同比少增12.2億元；二手住房貸款增加11.9億元，同比少增12.6億元。

　　與此相應，商品房成交量下降，但降幅遠遠趕不上房貸下降的幅度。根據北京房地産交易管理網數據顯示，10月北京商品房期房住宅總成交為6894套，環比9月，降幅超過36%，同比下跌幅度接近42%。

　　信貸收緊的結果是現金大行其道。據21世紀不動産提供的調查數據顯示，目前北京市全款購房者的比例達到55.3%，異地在京購房者比例也達到55%，這些購房主力成為支撐房價的主體。這一數據與4月調控後二手房全款付款比例佔六成大致相似。説明卡住了銀行信貸，無法止住洶湧的手握鉅額資金購房的投資者。目前這些人不僅手握數套房，還將投資的目光對準了全球，新加坡、英國、加拿大等都是他們的投資熱土。

　　10月與11月的通脹上升預期助推了房地産市場的溫度。

　　9月份CPI略有上升，投資者處於9月新政觀望期，而到11月公佈10月CPI達到4.4%，預期11月的CPI將繼續攀升，這給中産階層的投資者加了最後一把火。不堪忍受存款負利率與變幻不定的證券市場，手中有餘資的中産階層傾其所有將資金投入樓市，畢竟，這是到目前為止中國惟一隻賺不賠的投資。毫不奇怪，11月下旬許多城市房地産市場烈焰升騰，成交量大幅攀升。

　　現在，調控房地産市場只剩最後兩招殺手锏：一是提高持有成本或者徵收資本利得，使房地産投資無利可圖；二是取消房地産信貸，或者繼續給房地産市場單獨加息，把所有自有資金不足者全部趕出房地産市場，如此一來，無人高位接盤房價自然下跌。而政策放的風是明年計劃建1000萬套保障房，其中絕大部分為公租房。潛臺詞是，市場我們管不了，商品房價暫時還得在高位。

　　這是典型的新加坡模式，大部分國民住進保障房，讓商品房比保障房價格高十倍，于我何干？問題是，新加坡保障了80%的國民住房，我們保障得了8億嗎？

　　我們必須給房地産調控鼓勵，並且指出，投資過熱的問題由稅收與貸款成本解決，徵收房産稅、給房地産市場單獨加息是最好的選擇。

　　如此下去，第三輪調控勢不可擋，開發商綏靖無用。