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房地産新政後首現退地 或成新一輪房價下跌先兆

發佈時間:2010年12月01日 08:39 | 進入復興論壇 | 來源:人民網

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  房地産市場調控新政(國十條)出臺後的首例開發商退地(住宅開發用地),昨日出現在上海嘉定的兩個地塊。

  上海土地交易市場昨日發佈的第104號土地出讓公告顯示,上述兩地塊以“退定後重新出讓”的身份尋找買主。該信息讓首例“退地”傳聞得以證實。

  業界人士對《第一財經日報》分析,與2008年“退地”潮有所不同的是,此次退地不僅是為當初的高價拿地埋單,更是因為持續收窄的融資渠道,讓房産商“圈錢”受阻無力開發 ,從而把資金鏈問題從幕後搬到了臺前。

  而“退地”的出現,被歷史證明是房價下跌的徵兆。2008年6月,上海普陀長風某地塊被開發商退地,隨後多個城市爆出退地消息,接下來出現了2008年下半年至2009年上半年的一輪房價調整。

  先後兩次出讓

  公開信息顯示,上述兩退地地塊是:嘉定區真南路以南、走馬塘以西地塊(下稱“真南地塊”);嘉定區百安公路以西、恒榮路以南地塊(下稱“百安地塊”)。對應的開發商分別為寶華企業集團(下稱“寶華”)和萊蒙寶山信息諮詢(深圳)有限公司(下稱“萊蒙寶山”)。

  上海土地交易市場第91號和109號土地出讓公告顯示,這兩家公司分別於今年1月7日和2月26日摘得上述地塊,成交總價分別為24.186億元和11.05億元。其中,真南地塊折合樓面地價約12503元/平方米,與起始樓面地價相比,成交溢價率達336%,一度成為上海嘉定南翔住宅用地地價的“標桿”。

  業內人士分析,按照這一拿地成本,再加上建安成本和財務成本,最終出售的商品房成本大約在19000~20000元/平方米。而目前鄰近的樓盤如金地格林世界,其精裝房銷售價格也大概在18000~21000元/平方米。

  照此計算,如果房價在樓市調控政策出臺以後停止上漲,真南地塊的開發利潤將非常低甚至為負。

  果然,僅僅不到一年,這兩個地塊便面臨“易主”的命運。

  資金之困

  “退地多為開發商資金問題。”上海嘉定區政府一位不願意透露姓名的人士昨日對本報記者表示。

  昨日,本報記者撥通寶華一位知情人士電話,對方第一句話稱: “這塊地怎麼了?退了唄!可惜嗎?我覺得好可惜!”

  該人士説,退掉真南地塊後,寶華損失了約6000萬元,其中約5500萬元屬於競買保證金。

  據其介紹,考慮到真南地塊總投資額可能高達40億元,寶華在拿地之前引入了合作夥伴。然而,今年樓市調控新政出臺後,合作夥伴融資受阻,並在很長時間內都難以解決資金問題。“這樣一來,我們財務一開始針對這塊地安排的資金就不夠了,政府也不可能臨時改變付款方式、付款時間,我們後來也想籌資,但找不到辦法,只能退地。”

  同樣的資金難題或許也出現在另一家退地開發商萊蒙寶山身上。

  相關資料顯示,萊蒙寶山與正赴港IPO的房企萊蒙國際集團有著千絲萬縷的關係。萊蒙國際于1993年在香港成立,主要業務包括房地産開發、城市綜合體開發與運營和商業零售。

  據有關媒體報道,長期以來,萊蒙國際也因為融資渠道狹隘,企業的快速發展受到極大的制約。

  易居中國分析師付琦指出,“退地”只有兩種可能,一種是一方違約,一種是雙方都違約。“出讓方違約只可能是無法交地,但這兩年上海的宅地都是凈地出讓,因此不太可能存在這個問題。”也就是説,一般退地都是開發商方面違約。“但是現在宅地越推越少,開發商搶地都來不及,拿到手的怎麼可能‘吐’出來,而如今的土地市場又不允許囤地,開發商拿了地必須投錢進去開工,這樣推理,開發商退地的原因多數就是缺乏資金。”

  退地或只是開始

  究竟是合作夥伴在資金上掉了鏈子,還是退地開發商自身資金問題導致了“退地”?本報記者從昨天的公開採訪中得不到真實答案。但可以肯定的是,退地的開發商們並不孤單。

  易居中國近期的一份報告指出,2010年一季度房地産市場的火爆,直接導致4月份史上最嚴厲調控政策“新國十條”的出臺,調控之下國內上市房企現金流普遍“饑渴”,資金需求和資金壓力明顯增大。其中中報營業收入前20強的房地産上市公司,經歷上半年對房地産開發資金的投入和二季度銷售大幅縮量,截至6月份的每股經營性現金流為-0.70元,已創近幾年同期最大負值。

  例如,上半年拿地“瘋狂”的保利地産付出的代價就是現金流為負,報告顯示,保利地産上半年經營活動現金流量凈額為-233.48億元,已超過了同期同樣拿地較多的萬科(-95.14億元)。開發商在拿地熱情持續高漲的同時,資金饑渴程度亦可見一斑。有市場分析人士甚至指出,隨著開發商資金鏈持續緊張,在全國範圍內,不排除類似真南地塊這樣的案例還會出現的可能性。