房地産開發商集體“棄宅從商” 投資投機齊轉向

　　商鋪、寫字樓等商業屬性産品不在兩次新政調控範圍內，仍舊不限貸款套數及貸款人戶籍。

　　10月15日，萬科發佈公告，宣佈以11.5億元收購贏嘉中心，成為當時北京市場的最大收購案。一個多月之後，國內知名私募基金高和投資從中國中冶手中收購約20億元的商業寫字樓，將這個記錄一下子提高了9.5億，商業地産緣何如此火爆？

　　投資客紛紛轉投商業地産

　　“現在許多富人都已經開始轉投商業地産了。”某投行的高管和筆者閒聊時説，現在投資住宅的風險非常大，原先的投資客又不願意將錢轉向其它行業，其中有相當一部分人就開始買商鋪。

　　另外一位私募經理也向筆者透露，雖然新政之後，溫州炒房團已經鮮有出手炒房。當然，這裡的“炒房”，並不包括勢頭如火如荼的商業地産。

　　高和投資董事長蘇鑫表示，除了北京外，未來長期看好上海世博會以及廣州亞運會對於兩地商業地産的拉動作用，今後高和投資的主要項目也將集中于京、滬、穗三地。

　　根據21世紀不動産的一份調查問卷顯示，新政對住宅市場的擠壓也讓投資者開始尋找新的渠道，由於商鋪、寫字樓等商業屬性産品不在兩次新政調控影響範圍，不限貸款套數以及貸款人戶籍，這些優勢讓商業地産項目在“史上最嚴厲的”連續新政調控下逆市利好。其中超過六成投資者將商業地産作為投資的首選對象。

　　根據世邦魏理仕提供的數據顯示，僅2010年上半年，北京優質寫字樓市場吸納量達33.2萬平方米，比上年同期增加了65.3%，市場吸納量已回到金融危機前水平。

　　而在天津、上海、廣州、深圳等地，商業地産也火爆異常。監測數據顯示，從10月份開始，天津新建工商用房的成交一路呈現量價齊漲，11月天津在售項目中有1/4左右産品成交均價都有所上漲；據廣州市國土房管局數據顯示，1月至8月廣州寫字樓成交量為44.93萬平方米，同比增長64.8％；另據仲量聯行近日發佈的報告也顯示，第三季度廣州、深圳等地商業地産買賣升溫，甲級寫字樓、商鋪的平均售價環比均出現大幅上漲。

　　開發商集體上演“棄宅從商”

　　潘石屹、張寶全在多年之後，他們“棄宅從商”的理念終於在2010年樓市調控年，得到廣泛認同和響應。四月份以來的一系列調控政策使得住宅市場遭到前所未有的嚴厲調控，許多開發商也開始紛紛轉投商業地産。

　　有媒體報道，之前號稱只做住宅的萬科，其實在收購了北京贏嘉中心之前，就已在全國多個城市完成其對商業地産的投資，總額約達260億元；萬達集團10月29日宣佈，斥資300億元進軍長春商業地産；富力地産也表示，計劃2011年將在全國8個城市開業16家富力旗下酒店……“商業地産大軍”聲勢浩大。

　　其實早在2008年之後，包括龍湖、金地、保利、世貿等許都地産開發商，已經開始為自己留“後手”，紛紛增加自身開發項目中，商業地産的比例。

　　商業地産“初長成”

　　商業地産對於許多房地産開發企業來説，是剛剛才被放到重要位置的一類物業産品，但僅僅是這“初長成”的産品，也讓開發商們獲益匪淺。

　　10月28日，龍湖地産對外宣稱，將商業地産開發上升到集團發展的戰略性高度，預計到2014年，其所貢獻利潤將佔公司利潤總額的15%-20%。這還不算典型，來看看另一個“棄宅從商”的地産大佬。

　　不久前，位於北京三里屯的世茂工三項目繼10月29日北京世茂百貨全球招商後，28套風格各異的樣板間組成的實樓樣板層，也將對外開放。對於這個世茂地産旗下所謂“北京重頭戲”，被喻為其在北京商業地産打造的旗艦項目。

　　繼上半年世茂股份凈利潤同比大漲744%後，10月30日世茂股份公佈的三季報錄得了3819萬歸屬上市公司股東凈利潤的成績，同比增長了254.27%。其中，商業地産功不可沒。根據世茂公佈的三季報披露，由於公司自主營業務轉變為專業從事商業地産的投資、開發和經營後，主營業務規模迅猛增加，公司前三季錄得歸屬於上市公司股東的凈利潤3.135億。

　　“收益穩定，是推動開發商轉戰商業地産的一個非常重要的因素。”21世紀不動産集團市場總監林蕾告訴筆者，從成本上看，開發商業地産的成本和住宅差不多，但從長遠收益看，利潤卻比住宅高得多。而從今年各大上市房企的三季度報告顯示，雖然銷售額漲勢仍然喜人，但現金流的萎縮和負債率的提高，仍讓人感覺到各位大佬們並非“不差錢”。