大型開發商集體增倉商業地産 對賭樓市二次調控

　　近幾個月來，龍湖地産的商業運營團隊一直奔波于東亞各國的主要城市，考察這些城市的商業佈局、設計特點、投資回報狀況，為龍湖未來的商業地産計劃出謀劃策。不僅僅是龍湖。自4月中旬“國十條”出臺以來，傳統以開發住宅為主的大型地産商紛紛涉足商業地産。萬科、恒大、保利、首開等房企均已明確商業地産的發展藍圖。

　　市場人士分析，在調控影響下，城市住宅開發的限制會越來越多，利潤率也將逐步走低，很多開發商已不再盲目看多；而商業地産在新一輪城市化進程中的發展機遇則與日俱增。“區域經濟增長較快、産業聚集和人口集中效應較強的二三線城市，新商圈的培育還有很大的空間；今後，會有更多的地産商涉足商業的開發。”

　　擴張商業版圖

　　在東亞各國城市的調研中，“包括商業的建築體量、立面材質、柱網分佈、層高設計、通廊寬度、鋪面進深、招商品牌等很多細節，我們都會一一測量、分析。”龍湖商業研策總監何長春透露，大力發展商業地産，是龍湖地産最新制定的發展戰略之一，涵蓋超社區購物中心和商業街的城市綜合體項目，將是公司今後主攻的方向。

　　一再加碼的住宅市場調控，讓開發商開始轉向商業地産。“到2014年，龍湖在國內運營的商業項目將超過30個，經營面積將達200萬平方米，所貢獻的利潤將佔公司利潤總額之15%-20%。”何長春憧憬未來。

　　自2003年位於重慶的超社區大型購物中心“北城天街”開業以來，龍湖地産已運作近20個商業項目，主要集中在重慶、成都等西南地區。“今年以來，龍湖選擇加快發展商業地産，主要是因為相對於住宅，商業項目受市場波動影響更小。樓市低迷的時候，人們可以不買房子，但不可能不購物消費。”何長春堅信。

　　2010年上半年，龍湖地産租金收入1.14億元，同比增長32.7%。公司預測“未來租金收入上漲將達每年30%-35%左右”。

　　在住宅市場遇冷之際，商業地産一定程度上成為開發商的“避風港”；而經過多年積累，一線開發商也具備了進軍商業地産的實力。一般而言，商業地産開發初始投資高，回收週期長，同時還需要長期運營的專業能力。

　　2010年以來，萬科開發商業地産也明顯提速。6月，萬科首個城市綜合體龍崗中心區項目啟動，其中計劃在明年和後年投建兩家酒店。當月，萬科與威培斯酒店管理集團簽約，委託對方管理旗下的萬科中心酒店項目。

　　10月20日，萬科與中信地産就北京CBD贏嘉中心簽署戰略合作協議，斥資11.5億元高調收購贏嘉中心B座；這被業內視為萬科進軍商業地産的標誌性一步。據悉，萬科目前持有約360萬平方米的商業地産項目儲備，集中商業類項目(非社區商業項目)約180萬平方米，已初步完成規劃定位的項目超過27個。

　　根據萬科總裁鬱亮的設想，今後，萬科除80%的項目為住宅産品外，其餘20%將開發持有型（商業）物業。萬科的商業地産計劃包括正在籌劃之中的深圳5家酒店，以及2010年將落地的以服務為主的養老物業，同時，預計未來三年內萬科將建成220萬平方米商業配套。

　　保利地産發展商業地産的計劃更為“激進”。保利打算將商業物業的投資比例逐步增大到總體投資的30%，未來的3年內，將持有型商用物業面積增加到300萬平方米。