陳慶貴：是誰給了開發商叫囂“房價迅速上漲”的底氣

　　30日，南京5家樓盤開盤，1600多套房源總體消化率接近7成——一套房子動輒三四百萬元的河西“高價盤”，一上午賣了近9成；江北一些樓盤要麼“封盤不賣”，要麼“躍躍欲漲”；城北的一家開發商更是牛哄哄地貼出公告：“儘管新政頻出，但地産大鱷對南京地産充滿信心，勢必帶動房價迅速上漲！”(10月31日《現代快報》)。

　　老實説，個別開發商公然叫囂“房價迅速上漲”不過是敢言先言實言，其大抵代表了時下開發商之普遍心態，只不過別人慎言未言沉默是金罷了。現下不少地方開發商以實際行動爭搶土地致使地價屢創新高便是佐證。到底是誰給了開發商叫囂“房價迅速上漲”的底氣？在我觀察，就地産調控而言，怕是至少有六大誘因使然。

　　其一、小打小鬧，力度不大。歷次調控中，調控政策投鼠忌器畏首畏尾，缺少“頑症須用猛藥治”的勇氣和“捨不得孩子套不得狼”的大氣。遠的不説就説近的，比如被媒體熱炒的“二次調控”，非但未超出本輪“新國十條”範圍，且就調控指向而言，提首付限購等措施只是對投機需求形成遏制效應，對房地産資金鏈幾乎隔靴搔癢甚或無關痛癢。“二次調控”滿月，不少地方事實證明，其威懾效應只有“五分鐘熱度”，樓市房價依然是高歌猛進一路飄紅。

　　其二、單兵作戰，難成合力。事實上，“新國十條”及“二次調控”祭出以來，調控政策落地者主要為金融措施，其雖從某種程度上劍指房地産資金鏈，但由於房地産商“不差錢”難以形成預期殺傷力，加之未能輔以對房地産融資秩序整頓規範及打壓房地産暴利組合拳跟進，合力無從談起無法發揮。時下房地産一方面還在吃著市場充裕流動性老本，資金來源“得來全不費工夫”；另一方面，不少奸商採取變通籌資手法對抗金融調控以維持資金鏈運行，比如以高利率或業務回饋伎倆向個人和單位籌資，對抗規避了調控帶來的預期風險。要命的是，“二輪調控”非但對房地産資金鏈無關痛癢，提首付限購等措施反而誤傷了民眾正常投資置業需求。

　　其三、行動遲緩，當斷不斷。被坊間普遍看好和認為是調控“重磅炸彈”和“殺手锏”的房産稅卻成為難産嬰兒千呼萬喚不出來。在充滿變數和猜疑的背後，房産稅改革快慢無疑是博弈結果，隨著十二五規劃建議案提出，博弈又平添新變數。10月27日，新華社授權發佈十二五規劃建議。其中鮮有提及房地産問題，卻提到“研究推進房地産稅改革”。值得注意的是，建議對此一筆帶過且用語仍是“研究推進”。這與9月29日“國五條”出臺時提出的“加快房産稅改革試點工作，並推廣到全國”提法明顯存異。也就是説，房産稅改革未來恐怕還是難有下文的未知數，至少眼下還難有定數。

　　其四、劍走偏鋒，隔靴搔癢。房價越調越漲另一不容忽視的導因乃是貨幣量連年猛增。金融學者易憲容認為，房價與成交量的上漲，根源是信貸過多，“只要信貸政策繼續從嚴執行，市場就會恢復理性。”事實亦然，有人通過過去近10年貨幣發行量和房價變化對比發現，房價漲幅和廣義貨幣發行量漲幅幾乎同步。貨幣量增長過快，導致人們通脹預期節節攀升，而現今能抵抗通脹的東東又太少太窄，國人被逼上梁山只能“自古華山一條路”選擇買房抗通脹。由於調控只是在提首付限購調利率上小打小鬧，而未能有的放矢劍有所指及時關緊針對開發商信貸過度氾濫的信貸閘門，請問：房價能不陷入屢調屢漲怪圈嗎？

　　其五、問責不力，政策落空。目下各界一個公認共識是，政策執行不力是導致樓市越調越漲的罪魁禍首。我注意到，早在今年4月，中國房地産學會副會長陳國強就認為，中央對房地産市場的調控手段已經很多，但市場效果卻不是很明顯，“我覺得這很大程度上與我們的市場主體、地方政府，包括金融機構，在落實相關政策的力度上有關係。”比如4月份國務院常務會議就要求，對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30％。但仍然有不少買家能以相當於兩成首付買到房子；再如今年3月份，國資委要求78家非地産主業央企退出房地産市場，但至今還看不到到底哪些央企割捨地産業務。在歷時數月的樓市新政中，閒置土地問題始終是社會輿論關注的焦點所在。國土資源部曾在6月公開表示，將按照“7月督查，8月約談，9月問責”的工作時間表大力整頓閒置土地問題，且表態“不但問責事，更要問責人”。然而，儘管早已是“千呼萬喚”，囤地黑名單卻是“始終出不來”。9月大限已過去一月，問責卻無有下文。問責玩“狼來了”，如何威懾儆尤抵制調控者流？

　　其六、屢調屢漲，屢漲屢調。自2003年以來，幾乎年年皆有樓市調控政策出臺，除了2008年出臺稅費優惠和減免等救市政策外，其餘年份大抵是清一色限制性調控政策。僅2010年，截至目前就已經有大大小小30多次涉及房産調控政策出臺，令人唏噓喟嘆的是，房價高臺走高就是“以不變應萬變”“任憑風吹浪打，勝似閒庭信步”。

　　我想表達的是，存在決定意識，房價走向慣性必然導致房地産商思維慣性。眼見為實耳聽為虛，事實用於雄辯，在“屢調屢漲屢漲屢漲”的歷史現實面前，讓開發商不叫囂“房價迅速上漲”的確也難，真的很難。