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余豐慧:投機被擠出的樓市為何還騷動

發佈時間:2012年06月26日 07:49 | 進入復興論壇 | 來源:中國青年報 | 手機看視頻


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  住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示,經過兩年多的房地産調控,現在市場上的投機性需求基本上被擠出了市場(《上海證券報》6月25日)。

  此前,北京市住建委等部門也曾説過,現在市場上90%以上都是自住型需求,投資投機性需求基本被擠出。但是,人們不禁要問,那為何近期房地産市場又出現了騷動呢?成交量放大、部分城市價格微漲、地王又現、千人排隊拼搶樓盤等現象在一線城市開始涌現。國家統計局發佈的70個城市房價數據顯示,5月份上漲城市比4月份多一倍。

  以筆者分析,在限購政策沒有任何鬆動情況下,應該説這波行情主要是自住型剛需拉動的。宏觀背景是,我國經濟下行壓力增大,穩增長被提至重要位置,開發商等根據過去“經驗”,大肆吹噓、散佈放鬆房地産調控來穩增長的輿論氛圍,以此忽悠剛需入市。自住型剛需由於預期房價繼續下行,此前一直持觀望態度。近期,在開發商忽悠下,在存款準備金率和利率下調的宏觀微調下,以及個別部委放出一些容易讓市場誤解曲解的政策信號慫恿下,剛性需求開始騷動而集中投入購買,成為推動這波行情的主要原因。

  但不可否認的是,來自市場的信息表明,第二套房的改善性需求和投資性需求,也同時進入市場。一些地方政府放鬆或者變相放鬆限購政策,致使一小部分投資投機性需求渾水摸魚進入市場,對市場形成一定需求壓力。此時,説“投機性需求基本上被擠出了市場”為之尚早。

  只要限購政策不退出,市場中的自住型剛需就對房價構不成威脅,動搖不了房價整體下行的大勢。首先,剛需非常有限,而且剛需一旦購買後就會退出市場,不像投機性炒房一波又一波,最終吹大泡沫。其次,滿足自住型剛需的供給渠道多、數量大。商品房市場的中小戶型住房,正在加快建設的保障性住房都將很快投入市場。

  因而,控制房價的關鍵是徹底打壓和擠出投資投機性需求的力度不能減輕。就目前而言,投資投機性需求被基本擠出市場,只是主觀估計而已,尚沒有具體數據進行縝密論證。最為擔心的是地方政府明裏暗裏變相鬆動限購政策,使得投資投機性需求繞道入市。只要限購政策不鬆懈,地王出現、房價微漲、千人排隊搶購樓盤等,都只不過是曇花一現罷了。

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