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尹中立:産能過剩或將樓市拖進熊途

發佈時間:2012年05月16日 09:33 | 進入復興論壇 | 來源:廣州日報 | 手機看視頻


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  尹中立 (中國社科院金融市場研究室副主任)

  房地産市場相當於貨幣政策放大器,如果房地産價格下跌,缺錢會成為常態。此時,貨幣政策刺激效果就會非常有限。

  多個熱點城市樓市正初步顯現一波“紅五月”行情。最新數據顯示,5月上旬全國54個大中城市的總成交量較上月同期上升44%。專家表示,目前開發商的降價依然帶有很強的試探性,成交量也會在各方博弈中反復波動,二季度房價可能仍將繼續下跌。透過房地産市場的漲跌,我們可以窺見行業性産能過剩的魅影。

  在2000年之前的中國經濟循環中,因難以解決投資的低水平重復建設,總是出現産能過剩。2000年之後,産能過剩問題似乎在中國消失了。原因是中國經濟出現了兩個新變化:其一,中國加入全球化浪潮,進出口快速增長;其二,房地産快速擴張和城市基礎設施投資快速推進。正是這兩個因素的出現,使困擾中國經濟的産能過剩問題得到了很好解決。

  理解房地産市場規律對了解過去10年中國經濟運行非常關鍵。房地産市場的繁榮不僅給諸多工業産品創造了市場空間,而且為大規模的基礎設施建設積累了資金,沒有房産市場的繁榮就不會有過去10年中國經濟的繁榮。

  要分析該問題,可以從歷史上找到答案。自20世紀70年代佈雷頓森林體系崩潰後,諸多國家都出現了房地産泡沫現象,最典型的是上世紀80年代的日本和90年代的“亞洲四小龍”。這些故事的起始點是出口增長,其邏輯脈絡是:出口增長推動外匯儲備增長,外匯儲備增長推動信用與貨幣擴張,信用擴張推動投資擴張,投資擴張又推動出口增長,週而复始。在經濟如此快速擴張的同時,資産價格大幅度上升,無論股市還是樓市都快速上升。

  這些故事中的終點都是産能過剩。投資高速擴張必然導致生産能力的快速擴張,由於外部環境發生變化或內部需求收縮,供大於求的矛盾出現,産品價格不斷下跌,於是,企業倒閉,資産價格大幅度縮水。

  如今,同樣的故事也可能出現在中國。在過去10年的房地産大牛市裏,中國的鋼鐵、有色金屬、煤炭、水泥建材、工程機械等行業得到了長足發展,形成巨大的生産能力。2009年和2010年投資的快速擴張,現在到了産能釋放期。而需求並沒隨著産出的增長而增長。雖然房地産投資的統計數據還有20%多的增長,但筆者認為這個數據值得懷疑。因為從2011年第四季度後,每個月的房地産投資額已經大於房地産銷售額約1000億元左右,開發商必須大幅度減少投資支出才能保持現金流不為負。2012年第一季度新房銷售同比下降兩成,而投資還在增長,在邏輯上是講不通的。假如筆者的判斷正確,則2012年中國實體經濟將面臨巨大的産能過剩挑戰。

  一直以來,大多數人分析房地産市場主要側重於實體經濟層面,關注房地産投資對相關産業的帶動作用,很少有人從金融運行層面來關注房地産市場。從筆者的研究結果看,房地産市場相當於貨幣政策的放大器。當房地産價格上升時,通過按揭貸款的人增加,居民的金融杠桿增加。同時,政府得到的土地出讓金增加,基礎設施投資增加,政府的金融杠桿亦隨之增加。如果房地産價格下跌,則一切都反過來,缺錢會成為常態。在房地産價格下跌狀態下,即使政府出臺貨幣政策刺激,效果都非常有限。歐美國家當前的現象就是如此。

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