復興時評：北京房價同比下降不代表樓市回歸理性

作者：魯寧

      今天，北京市官方紙媒發佈消息，稱“北京房價19個月以來首次出現同比下降，在政策給力引導下，京城樓市已漸漸回歸理性。”

      該消息由北京房地産交易管理網的數據作支撐，説3月份北京商品房成交均價環比下降了26.7%，同比下降了10.9%。這個數據應該比一般的同類交易網數據要靠譜一些，因為北京房地産交易網屬官方網站，所公佈的數據相對會“嚴肅一些”。

      另外，同一則消息還引用了北京市住建委相關負責人提供的數據，稱3月份北京新建商品房日均成交量同比減少50.9%，環比減少41.5%。尤令焦急盼望房價能回歸到合理價位的潛在剛性購房者平添些許念想的數據是，3月份北京市購買第二套房的佔比由新政前的15.6%降至10.9%，非北京戶籍居民購房佔比由40%降至7.6%。

      就後一組數據的變化，北京市住建委官員把其歸結為“投資和投機性需求被有效擠出”，應該説這個判斷並不言過其實，説前三輪調控新政開始呈現調控累加效應也不為過。鋻於上文引用的兩組數據具有密切的關聯性----類似“溫水煮青蛙”，北京房價19個月以來首次呈現同比和環比下降應在情理之中。

      不過，市場經濟形態下，討論市場價格現象需要一碼歸一碼。以剛開始呈現的房價同比和環比下降來論證“京城樓市已漸漸回歸理性”，講客氣點是操之過急，講不客氣點叫“文不對題”。它涉及兩個不同概念，涉及兩種不同的“市場客體”。

      對照價格生成的常識性學理，購房人減少了或持幣觀望者多了，部分開發商又面臨銀根收緊，房價在硬挺一個階段後，出現一定的下降是必然現象。問題在於“下降”是否能形成為一定時段的趨勢，這主要取決於政策的持續給力程度，而不是開發商與持幣觀望者之間誰的“忍耐力”更強。

      其次，鋻於中國高房價與國外截然不同的生成機理，房價有多大降幅，主要還不是取決於需求變化，更多決取于地價有多大降幅，地價的降幅則決取于政府對“賣地財政”的依賴程度。地方政府要把無度“賣地”之“鴉片癮”戒掉，第一需要很長的時間過程，第二決取于“賣地”收入之減少帶來的財政窟窿，是否有足夠的新稅源來填補。新稅源之出處，在於經濟結構調整能否較快生成新的經濟增長極。

      再次，樓市能否回歸理性，房價並非主要評價指標，其主要評價指標首先要看商品房的功能能否從投資和投機回復到居住功能上來。從這一通常不為常人所洞察的核心視角觀察與衡量，從去年4月到今年3月，前後三輪調控“組合拳”之所以見效很慢，以至於讓多數剛性購房者耐心盡失，關鍵是政府顧忌太多，不敢對樓市投資和投機客“下狠手”。誠如上海市委書記俞正聲在上海“兩會”上直言：“調控不是問題，敢不敢下決心是個問題”。

      下不了“狠心”，是因為地方政府投鼠忌器。這個“忌”就是若把投資和投機客一次性“趕盡殺絕”，一系列的連鎖反應最後都會集中于財政窟窿拿什麼填補這個關鍵矛盾上。對於政府那才是“最大的擔憂”！

      正是因為高房價背後的“真元兇”被層層包裹，部分急於購房自住家庭，才對“新國八條”寄于了過高的奢望。其實，輿論一開始就出現了整體性誤判，簡單把中央調控政策歸結為打壓房價。調控政策始終只著眼于三條：一是“堅決遏制房價過快上漲（溫總理語）”，這一條眼下已大致做到，至少已初步實現；二是重新厘定政府在樓市中的職能定位，具體説就是增加各類保障房供給，這一條目前正在做，會否長期堅持做下去抑或“好了傷疤就忘記痛”，目前還不好説；三是本輪調控至今，中央政府從未説過要打壓商品房價格。政府若要這麼做，既缺乏法律依據又缺失打壓手段。何況地方與中央“十指連心”，地方出現財政窟窿填補不了，必殃及中央。所見，稍仔細地分析現有調控政策的主旨就不難發現，商品房價格將繼續遵循市場調節為主。

      如是，言“樓市已漸漸回歸理性”為時尚早。作為樓市的長期趨勢，這樣的理性回歸也許是可期的。但這一趨勢的真正出現和保持，依賴於樓市“去投資投機化”的快慢，而此“快慢”又取決於調控政策的持續和力度——持續比力度更重要。