薛世君：房價調控何以“限價”變“限漲”？

　　期望與現實之間總是有些距離。很多人此前可能以為“新國八條”輔以各地“限購令”，能讓房價適當回調，但據媒體報道，在公佈年度“限價令”的40余個城市中，除北京外，沒有一個城市出現“降”字。已公佈調控目標的省會城市中，鄭州、太原、濟南、西安、海口等均將控制目標與GDP增幅或人均可支配收入增幅挂鉤，這些城市今年年初設定的GDP增幅預期大都在10%上下。

　　北京的“穩中有降”固然值得稱道，但更多城市控制目標的“只漲不跌”卻讓人失望，如此設定增幅預期，“限價目標”儼然成了“漲價標準”，不僅與“限價”初衷南轅北轍，也與民意期待背道而馳。此時，靜心分析個中緣由，方能對症下藥，尋求解決之道。

　　“限價”不成，反至“漲價”之虞，至少緣於以下因素：一是各地不願意看到房價下降，二是“限購令”“藥不對症”。眾所週知，各大城市對於“土地財政”相當依賴，如今各地城市建設如火如荼，而且，各地的城投債等政府債務也多以土地為抵押物，房價地價“唇亡齒寒”，各地自然不願意自我“斷奶”，看到房價下降導致地價貶值。在分稅制之後形成的事權財權有欠匹配的語境下，各地顯然不會輕易放棄土地財政這塊肥肉。這也是為什麼此前各地推出“限購令”時拖拖拉拉，公佈年度房價控制目標時又預設漲價空間的原因。

　　即便各地房價控制目標都設定為“降”，統計數據上的“技術操作”也可以“成全”各地的調控目標。比如，以低價郊區盤拉低平均數據、限制中心城區樓盤上市、乃至將保障房價計算在內、凍結新盤價格等，均可實現數據的“美化”和達標。各地財政結構被房價“綁架”的事實，直接導致在房價調控時投鼠忌器，生怕石頭落地砸了自己的腳，所以要麼沒有調控的積極性，要麼將“限價”導向“漲價”。

　　話又説回來，即便各地動了真格，目前普遍實行的“限購令”也未必就是房價調控的良藥。眾所週知，如今房産不單純是一種消費品，也成了一種投資品，正如許小年教授所認為，房價不是由短期供求而是由預期決定的，投資者的回報預期越高，買房的人就越多。如果只是通過行政手段把需求給“憋”在那裏，未來需求上升、供給減少的預期也就越強烈，反而會助長投資衝動。從這個角度來講，目前的“限購令”只能將某些需求“憋”住，一旦政策鬆動，房價甚至有可能出現報復性上漲。

　　對於房價調控來説，經濟手段不是沒有，提高利率、收緊銀根、增加炒房交易稅費等等。也可以像經濟學家厲以寧所説的那樣，把“限購”改為“限售”——買房子可以，但是買了之後再賣就要受限制。比如新加坡，買房後一年內賣，要按房價的16%繳稅，第二年降低為12%。這樣既不會“誤傷”有實際居住需求的買房者，也能狙擊炒房者，而不用像現在這樣“一刀切”，“誤傷”那些改善型購房者。

　　或許正是看到以上房價調控難題，住建部近日發出通知，要求各地在落實“新國八條”，確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區內聽取社會的意見，使各地調控目標的制定科學合理，並取得社會的認同和支持。那麼，循此精神，“限購”改“限售”、大力建設保障房就是不錯的“意見”，而如果仍然坐視“限價”變“限漲”，想來也無法取得社會的“認同”。（薛世君）