誰在操縱前期協議

　　新華網杭州7月10日電（記者方益波、周竟）提前簽秘密協議、讓自己擁有和其他競爭者不同“競爭力”的做法，在房地産行業就是所謂的“定向”招拍挂。在杭州武林門電器市場搬遷過程中，由於近期經營戶和市場舉辦方之間的糾紛，被揭發可能涉嫌“定向”招拍挂的潛規則。

　　上屆政府的前期協議

　　2007年，位於杭州豐潭路的一塊土地公開掛牌出讓，出讓條件中設有特別條款：“受讓人同意在2008年4月30日前完成對出讓地塊的開發建設、投入使用，並將其中一至四層24600平方米的商業用房按成本價提供給杭州市拱墅區人民政府用於杭州武林門電器市場的搬遷安置。”

　　最終競得這一地塊的是浙江金通汽配城有限公司，隨後其轉給了下屬企業德泰置業。

　　而德泰置業並沒有把特別條款中的24600平方米商業用房以成本價提供給拱墅區政府，而是直接過戶給了新武林門電器市場有限公司。

　　記者發現，原來德泰置業與新武林門電器市場有限公司同屬於浙江金通汽配城有限公司。房産買賣，屬於“左口袋換到右口袋”。從杭州的市中心武林門搬遷而來的武林門電器市場隨後在這裡重新開張，新武林門電器市場有限公司把攤位出租給搬遷來的市場經營戶。

　　為何開發商能夠將這24600平方米商業用房直接拿到自家的另一個口袋呢？

　　原來在土地招拍挂前，該公司曾與拱墅區簽訂一份前期協議，即如果該地塊被金通汽配城有限公司競得，這24600平方米的房産無需提供給拱墅區政府；而如果是被其他開發商競得，那麼該開發商就需要拿出這些商業用房，以成本價賣給金通汽配城有限公司。

　　也就是説，在這塊土地公開招拍挂的時候，不同的企業獲利情況完全不同別的企業，要想買這塊地，就要成本價拿出房産，金通汽配城公司要買地，這房産還是自己的。

　　對於這份協議，拱墅區政府辦公室副主任葛彤認為這是他們履行職責的依據。“至於為什麼這麼做，那是上屆政府的決定，我們也不好評價。”葛彤説。

　　4億多元利益歸屬存疑

　　據房地産法律專家分析，國土部門在招拍挂中設定特別條款，是為了保障搬遷安置的權益，但是在實際操作中，一般的競標者會因此減少競標的動力，開發商就可能可以用較低的價格競得地塊，到手後又通過和政府之間的前期協議，把這些商業用房完全轉化為自己的財産。

　　據悉，該宗15538平方米的土地掛牌出讓時，金通汽配城公司以起價加價20萬元就直接成交，按照容積率2.7計算，該宗土地的樓面價格僅2000余元。

　　據房産界人士估計，按2008年的市場價，這些商鋪房産在2.3萬元／平方米左右，新武林門電器市場有限公司的實際受讓價僅4000元／平方米。按照規定，這部分差價即屬於政府搬遷安置的權益，完全歸於金通汽配城公司，總計可達4億多元。

　　國土局的“特別條款”註明“由杭州市拱墅區人民政府負責解釋並監督實施”，拱墅區政府對國土局關於合同履約情況的徵詢函做出的復函，以及在今年3月7日的信訪答覆文件中均稱，新武林門電器市場公司是市場法人主體，是該市場唯一的權利主體和責任主體，搬遷安置對象就是這個公司，所以“經區政府監督同意”，2萬多平方米房産的相關權益歸屬給它符合“特別條款”約定。

　　但是經營戶們認為，市場所在老地塊如果是主辦方自有産權或許還情有可原，但是老市場地塊其實也是主辦方租來的，再轉租攤位給經營戶，市場主辦方只是一個“二房東”，通過搬遷，卻可以拿到差價達4億多元的鉅額利益。

　　而同樣是租賃關係的經營戶，從鑽石地塊搬遷到相對邊緣地塊已經遭受很大的經濟損失，卻沒能在這4億多元的“搬遷安置”利益中分到一分錢。他們認為，經營戶才是市場最重要的組成元素，搬遷安置對象應該包括經營戶。

　　土地“被定向”問題多

　　創建於1996年的杭州武林門電器市場，原位於杭州市最繁華的武林商圈，經過10多年的發展已成為國內有較大影響的專業音響市場，年銷售額達3億元。在經濟轉型過程中，市場所佔據的地塊已成為杭州市最昂貴的鑽石地塊。2007年，杭州市政府調整規劃，原市場所在地塊被政府重新規劃出讓。共有70余家經營戶從原市場搬遷至新市場，涉及員工500多人。

　　近年來，城市專業市場的搬遷如火如荼，僅在杭州，過去的5年中，搬遷的專業市場達52個，另有上百個市場進行改造、整合。在這個過程中，蘊含著巨大財富的國有土地出讓尤為值得關注。城市規劃調整本來是為經濟結構優化整合資源，優化土地配置，但如果在錯誤的操作思路下，就可能在利益分配中産生不公。

　　據業內人士透露，土地“定向”一般常見的操作是地方政府和自己看中的企業在招拍挂前就草簽協議，約定相關條件，有些還會在出讓的具體條款中量身定制，再找個不起眼的地方公示，在出讓過程中政府還會千方百計做工作，幫助看中的企業獲得土地。

　　浙江六和律師事務所律師孟德榮説，這樣的潛規則涉嫌違法違紀，損害國有資産利益，也是對市場經濟公平公開公正原則的藐視和違背。

　　作者：方益波 周竟