以物換物已成為一部分年輕人群的新潮舉動，拿自己閒置之物換取他人之物，雙方在換物的過程中忙得不亦樂乎。然而，近期在南京某換物論壇上的一條網帖《用兩套房換一套奧體房》，迅速吸引了大家的眼球。大家在帖子中紛紛讚嘆：“最生猛的換客！”那麼，房子也可以換嗎？換房子在政策上是否可行呢？本報記者對此展開調查。

　　本報記者 李衝 張遙

　　網絡版“以房換房”

　　南京房主

　　房子離單位太遠無奈想換房

　　不願“先賣後買”，是想省點稅

　　網友奇奇博士在網上發帖稱自己家有兩套房子，一套在威尼斯一期，小高層，一百多平方，全新豪華裝修，景觀好。另外一套在堯化門，是舊公房，在一樓，院子超級大。想用這兩套房子換取一套奧體中心附近的房子。此舉在小小的換物網上引起軒然大波，有網友稱這個換的很生猛。

　　記者輾轉聯絡到發帖人奇奇博士張先生，他告訴記者：“我在奧體中心附近工作，家中有兩套房，都處於閒置狀態，而我擁有兩套住房，卻不能享用，只能在奧體中心這邊租房子住。”張先生表達了自己的無奈。

　　説起自家的兩套住房，張先生告訴記者，堯化門的那套是80年代的舊公房，位於堯建新村的一座四層小樓裏，是位於一樓的一個80多平方米的住宅，小樓的後院歸屬自己，院子很大，平時可以在院子裏養花種菜，放養小狗，晾曬衣服，很方便，院子由鐵柵欄包圍，獨門獨院很便利。此處住房由於距離奧體中心很遠，所以不方便住在那裏。另一套房子在橋北的威尼斯水城，位於七層，105平方米，産權剛過五年。“橋北距離奧體中心雖説沒那麼遠，但是經常會遇到大橋堵車的情況，害怕耽誤上班時間，無奈只好在奧體附近租房住。”

　　對於自己發帖換房的事情，張先生表示“很巧合，我平時並不怎麼上網，有一次偶然在網上看到大家還可以互換東西，於是就想。自己的房子可不可以跟人換一下？”

　　張先生於是半開玩笑半當真地發了這個帖子。“如果有人願意跟我換，我還真換！”説到這裡，張先生表達了自己的決心：“不管是大的小的，新的舊的，只要是可以換，多退少補也沒關係。”但是，他坦言，雖然有此想法，但估計很難交換成功：“在奧體中心買房的人，肯定自己也在那附近工作，自然也不會被兩套房所吸引。”

　　“為什麼會想到換房的方式呢？為什麼不先把兩套房子賣掉再買新房呢？”記者大惑不解。張先生對記者説：“房子在出售時難免要繳納比較高昂的稅收，買房子又會交稅，這樣算來，我就要連續繳納三次稅，如果是換房子的話，換房子涉及不到賣房，應該就不會交稅吧……”張先生如此想。

　　張先生今年42歲，土生土長的南京人，他向記者講起了他兒童時代參加換房大會的情況，對那時候的印象記憶猶新。記者在百度中進行搜索，發現在1979年，南京曾舉行過一次換房大會。據了解，當時的換房大會現場好比當今流行的相親大會，所有的房源信息包括面積、地段、套型、結構等“個人資料”都一五一十地寫在一張大紅紙上，然後統統粘貼在繩子上面。當時換房是新潮事，大家感覺很新鮮，談勁十足。並且當時換房的流程是這樣的：首先，雙方向房管局的工作人員出示自己的房産證、戶口簿等相關證件，再填寫一張表格表明雙方是自願交換的。之後，雙方在自己所在區的房管所蓋章，再交換這份表格到對方所在區房管所蓋章。據當時當事人介紹，換房手續大概只用了十天左右，沒有繳納任何費用。

　　記者隨即搜索發現網上還的確存在著一些換房網站和換房社區。在南京換房網，發現上邊提供信息要換房的人還真不少。然而，這些網站上對換房者的帖子回應的並不多，當記者打電話過去核實時，卻發現有很多市民信息在網上挂了一年多，卻依然沒有交換成功。

　　房産專家

　　通過“以房換房”省稅行不通

　　贈予不划算，換房也只能通過買賣方式進行

　　兩套房換一套房，聽起來似乎是樁不錯的買賣。雙方直接去房産局登記，換過了房子，也省得掏仲介費。若是真的這麼划算，乾脆以後的人都不要買賣房子了，直接在網上發個帖，換一下不就行了？真有這樣的好事嗎？ 昨日記者採訪了業內相關人士和部門機構，發現這換房子的打算很難成功。

　　鏈結地産的店長經理人王靜對記者表示，交換房産，就需要到房産交易中心更換權屬，也就是更改房産證上的名稱。那麼只能通過兩種方式，交易或者贈予。如果是通過交易的方式，這就和一般交易無異了，與其通過尋找換房人這麼低概率的方式，還不如先把房子賣掉，再買新房。

　　記者對此也諮詢了房産交易中心和南京市公證處的工作人員。按照相關政策，交易房産持有的時間在5年以內，那麼交易房産需要繳納全額5.55%的營業稅；而持有房産的時間在5年以上，那麼144平方米以下房源無需繳納，144平方米以上房源則需繳納房價升值差額5.55%的營業稅。然後，發帖人還需要繳納個人所得稅。目前南京房産交易個稅的徵收方式是，滿5年且是唯一住房的，不徵收個稅，其他情況需要徵收全額1%或者房價升值差額20%的個人所得稅。此外，他與交換者還需要為自己所得房産繳納契稅。

　　而如果按照贈予的方式繳納，贈予雙方屬於直系親屬的，可直接去房産交易中心辦理，並繳納房産總額3%的贈予稅。發帖求換房的情況顯然不是親屬關係，這就需要去公證處辦理公證，這個費用一般為房産總額的2%。綜合來看，贈予的方式需繳納5%的稅費，100萬的房産就是5萬元。

　　兩相比較，如果是不滿5年的房産交易，贈予的方式著實便宜很多。“要是真這樣，那還賣什麼房子，大家都贈予不就行了？”公證處的工作人員對記者表示，贈予其實有一個很大的弊端，就是得贈房産的一方，再次出售這套房産時，個人所得稅只能按照全額20%的方式繳納，也就是説，換到發帖人100萬的房産的人，再賣這套房的時候光個稅就要交20萬元。哪個人願意呢？因此即便真有人願意交換，雙方基本上也只能通過交易的方式進行。

　　交易方式

　　贈予方式

　　交易和贈予房産稅費比較表

　　（1）公證費：總額2%，直系親屬之間贈予不需繳納

　　（2）贈予稅：總額3%

　　（3）所得房産再次出售時個稅只能按總額20%徵收

　　（1）營業稅：不滿5年總額5.55%；滿5年不徵收（144㎡以上徵差額5.55%）

　　（2）個稅：總額1%或差額20%；所得房産再次出售時個稅按相同方式徵收

　　（3）契稅：首套房低於90㎡為1%，90-144㎡之間為1.5%，高於144㎡為3%；二套房全部為3%