《國有土地上房屋徵收評估辦法》（視頻截圖）

    中國網絡電視臺消息：國有土地上的房屋要徵收，價格誰來定？怎麼定？這關係到每一個人的切身利益，給多了徵收人不滿意，給少了被徵收人又不同意，到底給多少徵收的雙方都能夠接受呢？

　　昨天，住房和城鄉建設部出臺了國有土地上房屋徵收評估辦法，這個辦法的出臺能夠減少拆遷補償的過程當中産生的矛盾糾紛嗎？一起來了解一些相關的新聞。

　　此次住建部出臺的國有土地上房屋徵收評估辦法，實際上是今年1月份出臺的國有土地上房屋徵收與補償條例的一個配套政策。作為一項新政策，它與以往舊有政策最大的變化在於，今後房屋拆遷的補償價格將完全依照市場價格來計算，而不是由某一級政府和企業自己説了算。

　　變化一：評估價格完全依照市場；變化二，業主自選評估機構；變化三，補償款算法有多種。

　　仔細研究這份新的評估辦法，不但房屋拆遷補償價格交由市場説了算，而且選擇哪個房地産評估機構也被徵收人直接參與決定。

　　除此之外，相對2003年12月由原建設部發佈的《城市房屋拆遷評估指導意見》中，只採用單一的市場比較評估法而言，新的評估辦法會同時採用市場法、成本法及假設開發法等多種方法進行評估，進一步規範了房屋徵收評估的行為。

　　葉劍平（中國人民大學土地管理系主任）：這個辦法的出臺實際上是對一月份的條例的一個細化，所以它的積極意義實際上就是用專業機構得出一個專業價值，依據專業的程序、法律賦予的權利得出一個價格，而不是一方説了算的這樣一個價格。它的積極意義使得拆遷補償的工作真正做到了依市場、依法律，這樣做到了公開、公平、公正的合理補償，實現這樣的一個目標，向這個目標邁進。

　　再看看房屋徵收的評估流程，選定機構、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定，每一個環節被徵收人都可以參與，每一個環節都是法定要求必不可少。

　　對於目前屢屢出現的拆遷糾紛來説，公開、透明，各方充分參與的程序設計顯得更重要。常熟市湖苑五區業主：你把我的轎車沒收了，換給我幾輛自行車，你説想得通嗎？

　　政府要搞綜合改造工程，江蘇常熟湖苑五區的800多名居民需要變遷，拆遷方按照貨幣補償方式綜合計算，居民可以拿到的補償款是每平方米最高一萬一，但是誰都可以看到這個價格和周邊同類商品房價格的差距。新辦法規定，被徵收房屋類似房地産的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建築結構等影響價值的因素。有了這樣的規定，去年出現在江蘇常熟湖苑五區這樣的糾紛就不會出現。

　　黃立（常熟市湖苑五區業主）：實際上最根本的不問補償價格是多少，我一點都不問，不過你補給我的錢，你必須告訴我，我拿了這筆錢到哪可以買同樣的房子，這你就合理了。

　　主持人：正是由於不滿意房屋拆遷補償條件，2007年，重慶九龍坡楊家坪鶴興路上的住戶吳平死守自家房屋長達兩年之久，被稱為史上最牛釘子戶，而開發商則認為吳平的要求過高無法滿足。最終，吳平的堅守也客觀上造成了工程的延誤，損失上億。

　　新辦法規定，房地産價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定，在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。顯然有了這樣的新規，2007年重慶九龍坡這樣的故事也有可能避免。

　　葉劍平：意義就在第三方（評估機構）的推出，就是以市場來説話，而不是以政府的權力來説話，也不以老百姓自己盲目的要價來説話，而是按照市場規律來定價。我想對社會的和諧，公平處理一些問題會更好。

　　主持人：關於拆遷補償的問題，其實早在1991年就有相關的規定。我們也一塊來了解一下，1991年6月1日起施行的《城市房屋拆遷管理條例》，這是國務院頒發的，這個條例的第五條就規定，拆遷人必須依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人必須服從城市建設的需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。

　　到了2004年1月1日，又有一個《城市房屋拆遷估價指導意見》，這是建設部頒發的一個指導意見，具體對拆遷估價有一個説法，拆遷估價應當參照類似房地産的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公佈的房地産市場價格，再結合被拆遷房屋的房地産狀況進行。

　　跟以前的這些規定相比，昨天住建部新發佈的評估辦法，跟以前相比有一些什麼樣的新意，有一些什麼樣進步的地方呢？

　　王錫鋅（特約評論員）：如果我們從剛才已經看到的這些規定，可以説這種縱向的比較，我們會發現新出臺的房屋評估辦法，應該説有比較大的進步。簡單地説在最早的時候，我們強調房屋的拆遷必須要服從城市建設的需要。在這個時候補償的問題，其實説白了就是政府通過權力就是一口價。

　　到了2004年住建部的指導意見裏面其實是市場和政府發佈價格兩條腿走路，或者我們可以把它叫做雙軌制。所以從一到二，現在的這個就像今天媒體很多在解讀的時候強調了，主要是要由市場來定價。

　　我覺得這樣一個變化體現了兩個進步：第一，通過市場來定價可能更好地體現被徵收人的這種主體意志，體現了對他的重要；第二，我想更重要的還是對財産權的保障，可以由原來我們許多決定能夠落到實處。因為畢竟按照市場來定價，我們講市場形成的這種價格，至少是通過多次的交易一個比較公平的價格。

　　主持人：我們也來看一看新出臺的評估辦法，對於目前的拆遷補償會有一些什麼樣的影響，聽一聽評估專家的意見。

　　高喜善（首佳房地産評估公司董事長）：通過價格評估，貫徹市場價值補償原則，使徵收補償價格更加接近於市場上買賣的價格，更加接近於一個真實買賣的行為，甚至説高於這種買賣的行為。因為它有一些相關的其它補助，在價值上被徵收人過去吃虧，或者説價值被低估的情況能夠得到一個根本的扭轉和保證。

　　主持人：其實我們也看到以前在拆遷補償中的問題，既有補償不到位的情況，但是也有被徵收方漫天要價的情況。現在這個新的評估辦法能夠在多大程度上解決這些複雜的問題？

　　王錫鋅：應該説整個原來的拆遷也好，包括現在的徵收也好，在我們現階段最核心的問題其實就是一個補償的問題。補償最理想狀態應該是公平的、合理的，這就需要做到要防止兩方面情形。我們過去也講到很多，單方面的政府一口價；但另外一方面，的確在實踐中也存在一些，比如説被徵收人漫天要價的情形。我覺得要防止政府的單方定價，或者是被徵收人的這種漫天要價，其實都是需要回歸到一個市場。因為只有真正這種市場價格，並且以公開的方式把這種價格讓雙方都知道，這樣當事人才能有很好的預期。

　　其實有時候我們觀察到實踐中的確存在一些極少數的漫天要價的情形，漫天要價的情形恰好了證明了市場價格是有意義的，因為我們怎麼知道一個人要了很高的價格，我們會説你漫天要價。這時候其實大家都知道，應該有一個合理的價格，那個合理的價格只能是通過同樣的、類似的房地産交易價格來形成的。所以要想消除這種漫天要價的情形，其實不能夠簡單靠情緒化來處理，而是真正地去尊重市場價格。

　　主持人：當這個評估方法回歸市場以後，到底會提升房屋的價值還是會降低這個房屋價值的呢？我們也再來聽聽評估機構有一些什麼樣的觀點？

　　高喜善：我覺得從整體上説應該是提升了房屋的價值，尤其是從這個文件評估，對評估機構的指導上，從技術標準和技術路線的應用上來看，是力求把房地産被徵收房屋的市場價值充分體現出來，甚至説避免被低估，在這方面做了很詳細的規定。

　　第一， 可以選用一種估價方法，也可以選用多種估價方法，根據具體到底是一種還是多種來加權，最能體現被徵收房屋的價值來確定。

　　第二，就是有市場交易案例的要用市場比較法，就是價格可以量化，周邊有成交案例。我們就要用成交案例價值來通過市場比較法的形式來體現房屋的市場價值。

　　主持人：這次這個新的評估辦法除了回歸市場以外，另外我也注意到一點，被徵收人可以自由來選擇評估機構。但是有一點，這個評估機構的委託人、付款方仍然是徵收方政府部門。這樣一來能夠做得到完全的公平嗎？

　　王錫鋅：我覺得你提的這個問題非常關鍵，我相信將來在這個辦法實施的過程中，很多人都會問同樣的問題。因為我們看到今天媒體在解讀的時候，也都強調了一個很重要的亮點，就是這個評估機構是由被徵收人來選的。這種被徵收人選，我們都把它解讀為有利於保障被徵收人的權益，有利於提高整個評估的公信力，這當然是非常好的設計。

　　但是剛才你提到的問題，我覺得就會是一個很大的問題。如果説由被徵收人來選擇這個評估機構，但是在最後評估機構進行工作的時候，它為誰工作？委託人是徵收部門，也就是政府，而且在實踐中這個評估的費用可能還不小，評估的費用也是由徵收部門來支付的。這實際上在法律關繫上，這種委託代理關係通俗地説，評估機構是在幫徵收人幹活，而且將來要簽訂合同，這個合同還要明確雙方的權力義務。在這種情況下，比如説這些被徵收人或者説公眾，怎麼能夠不去質疑這樣一種關係的安排，能否保證我們這個評估辦法一再強調的中立、客觀、公正。我自己説實話沒有想清楚，我認為這樣一種法律上的制度、設計的安排也許背後有很多利益的妥協。但是如果不能把這一點説清楚，將來在實踐操作中是不是會産生問題，可能還是一個有待檢驗的一個大的方面。

　　主持人：另外還有一個問題，這一次的評估辦法也有一個進步，就是評估結果出來了以後要進行公示，這是一個進步。但是另外一點，大家比較感到疑惑的是，假使被徵收方有異議，有不同意見，這個時候能夠得到解決嗎？

　　王錫鋅：這裡的程序，應該説這次我們的辦法裏面也考慮到這一點。我個人也覺得在評估辦法中所規定的程序中，如何解決不同意見，也就是您剛才説的，如果被徵收人對評估結果，他覺得太低了，這時候到底怎麼解決，這個評估辦法攝取的措施主要是安排了兩個很重要的機制：一個叫做符合；另外一個叫鑒定。這兩個機制應該説是非常重要的，可是在這個辦法中我們也注意到，復核找誰復核，還是找原來做出評估結果的那個機構，也就是説原來對那個機構的評估結果不滿，但是復核的時候還得去找他。這時候別人就會想，這樣的復核會不會有用，還有沒有必要。假設對這種復核的結果不服，最後是鑒定看起來設計也不錯，但是這種鑒定只能是在被徵收房屋所在地的這個地方，這時候有可能人們會擔心，徵收人，也就是當地政府可能對評估鑒定委員會、專家委員會，可能也會産生某種影響。總之，我覺得這種程序設計還是在實踐中我們要去關注，它的中立性到底能不能夠在實踐中得到檢驗，我覺得這個可能是接下來我們必須要注意的問題。

　　主持人：今天談到現在都是國有土地上的房屋徵收時試用的評估辦法，但其實在拆遷補償當中出現了很多問題，很多的拆遷糾紛都是發生在農村集體用地上。這個國有土地上房屋徵收評估辦法，它的出臺到底對農村集體用地會産生一些什麼樣的影響？我們也再通過一個短片來了解一下相關的情況。

　　2009年5月，北京大望京村啟動拆遷，1700戶村民分得了50億拆遷補償款，對於他們來説，拆遷真正實現了喬遷之喜。

　　在外人眼中，27歲的王振宇，如今是不折不扣的千萬富翁。家裏幾十間房換來千余萬補償款，除了購置數套商品房，寶馬和奧迪車外，王振宇也買了人生第一個萬元真LV包。

　　王先生：在我的能力能達到的，我肯定要去追求。

　　40多天全部拆遷完畢，無一強拆和上訪，這就是北京的大望京，算一個不大不小的奇跡。可以與此相媲美的是，幾乎是同時進行的西長安街拆遷。

　　2009年4月，在西長安街道路拓寬拆遷工程中，北京市西城區政府請了三家評估公司，首次嘗試按市場價格評估，補償基礎價格定為每平方米3.07萬元。而以往的補償標準為8800元，事實上早在2009年，北京市住建委就下發意見，明確拆遷補償參照市場交易價格，與不少地方拆遷糾紛不斷相比，北京的做法應該可以借鑒一下。

　　兩年前，昆明市趙家堆進行城中村改造，趙師傅所在的村子拆遷方要按照集體用地進行補償，而趙師傅堅持認為自己的房屋是在國有土地上建的，並且自己已經拿到了國有土地使用證。

　　由於國有土地和集體土地在補償上有很大差距，趙師傅堅持認為自己的房屋屬於國有土地，一直沒有同意拆遷。趙師傅家700平方米的房屋面積，如果按集體用地補償，只能拿到115萬元錢的補償款，但是如果按照國有土地補償標準，每平方米按5500元補償，則補償款為385萬元。這樣算下來，兩者相差達270萬元之多。

　　葉劍平：集體土地評估到現在還沒推出來，因為集體土地比較複雜，有農用地、有建設用地，補償的話是按照建設地還是按照農業用地來補償，這些還沒有條例規定。

　　事實上，新拆遷條例出臺四個月以來，一些地方仍然不斷出現強拆糾紛，而有關部門顯然也注意到了這一現象。

　　3月底，中紀委和監察部發出通知，要求檢察部門督促地方政府，重點查處用斷絕水電氣或切斷道路等方法進行的逼遷行為。

　　4月2日，國務院通知，要求各地採取有力措施，堅決糾正片面追求增加城鎮建設用地指標、違背農民意願強拆強建等侵害農民權益的行為。

　　5月13日，國務院辦公廳發出通知，決定立即在全國開展徵地拆遷制度規定落實情況專項檢查，堅決制止違法強拆行為，切實維護群眾合法權益。

　　5月16日，國土資源部下發緊急通知。通知再次強調，程序不合法、補償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障，不得繼續實施徵地拆遷。

　　目前，各省區市人民政府正在按照要求開展全面自查。6月下旬開始，由住房和城鄉建設部等六部門組成的督察組，將赴各地進行重點督察。

　　嚴之堯（國土資源部耕地保護司司長）：把老百姓的地都徵走了，單單就是在補償標準上提高一點，他還是很擔心（未來發展）的。下一步徵地制度改革的方面，主要就解決補償標準的問題，老百姓發展權的問題，怎麼配置好相應的資源給老百姓。

　　拆遷與補償，拆掉什麼？補償什麼？新條例已經頒布實施，新的配套辦法也已經出臺，伴隨著國有土地的一系列新法規的實施，我們需要做的還有什麼？

　　主持人：希望這個新的辦法能夠讓拆遷補償變得更加公平，能夠讓老百姓覺得更加公平和透明。另外還有一點，這個新的辦法對於農村集體用地上的拆遷補償，會有一些什麼樣的借鑒意義？

　　王錫鋅：至少我們可以期待它會對接下來《土地管理法》的修訂過程中，對集體土地上一些建築的徵收補償，能夠起到一定的借鑒意義。

　　對於集體土地補償來説，現在可能除了我們在徵收補償的時候，要去按照一些辦法來做之外，其實最重要的一點還是要解決一個同地不同價的問題。因為中國現在對土地採用的是用途管制，集體土地主要是農業用地，城市土地主要是建設用地。在這種情況下，建設用地這種計價的標準，也就是評估價格的標準，和城裏土地評估的標準是不一樣的。

　　就像短片中剛才説的，即使是按照現在的一些評估辦法去評估它的價格，它是有辦法的，但是老百姓不接受，沒法辦。要避免這種情況，我覺得不僅僅要從目前的這種市場價來借鑒，而是真正要建立起土地交易的市場，因為沒有市場怎麼談市場價格。所以接下來可能要從市場這一部分借鑒過來，怎麼樣構築這種土地在用途管制的過程中，能夠找到一種公平的、合理的解決辦法……

編輯；杜卓