政府責任是什麼？應該是保證居住權，給最需要保障的人居住權利，現在的問題是不知道保障誰，至今為止政府沒有出臺任何文件，國家也沒有出臺法律對保障房提供什麼樣，本來是解決最低收入家庭不要睡在大街，現在提高到對中等收入家庭或者對擁有財力的國家公務員等提供福利分房的再回頭

　　文/任志強

　　我們自1840年鴉片戰爭之後有一個民族危機問題，國家興旺大於民眾財富的需求。所以一直到建國為止都是國強才能民富，建國以來發現倒過來。因此戰爭危險論導致我們國家前三十年沒有進行城市化論。我們國家上個世紀50年代初提出戰爭第一，就是國防第一，然後是工業第二，基本建設第三，住房第四。因此我們住房在城市化率過程中遠遠落後同等發展國家階段。

　　1998年進行房改的時候，基本上實行哪個單位有錢哪個單位就有福利。上海這些街道的大集體和小集體基本享受不到，大的紡織工廠他們可以享受到福利分房，上海尤其典型。1998年之後出現市場化，這是真正實現城市化的高速增長和住房市場增長。但是我們"十二五"規劃要實現兩個市場，一個保障性市場，一個是商品房市場。

　　政府責任是什麼？應該是保證居住權，給最需要保障的人居住權利，現在的問題是不知道保障誰，至今為止政府沒有出臺任何文件，國家也沒有出臺法律對保障房提供什麼樣，本來是解決最低收入家庭不要睡在大街，現在提高到對中等收入家庭或者對擁有財力的國家公務員等提供福利分房的再回頭。

　　不解決土地問題，就不能解決房地産市場的任何問題

　　為什麼調控這麼多年解決不了？

　　2003年開始調控到現在，上海在1999年到2003年實行減稅制，2003年之後出現問題，就是出在土地上，今天不從土地問題上來解決，我們是沒有辦法根本解決現在房地産市場中出現的任何問題。

　　從土地供應量而言，必須看原來出現的土地儲備以及土地能不能保證未來生産供應。2003年之前，我們平均月增長40%土地供應量，2003年出現土地招拍挂之後，其中有14個月低於10%的低增長，18個月的負增長，2007年我們提出增加供給，所以有一段短期的高峰。之後出現了2007年的"兩防"，即防止投資過熱和防止通脹，然後又出現持續負增長。

　　我們通常把兩年以前的土地計算為法定生産量，這樣的情況可以看到，以前房價持續增長主要重點來源於土地。因為2003年我們提出控制或叫收緊土地銀行信貸兩閘門。18億紅線能不能突破，這是長期爭論的問題，其實和開發商沒有什麼關係，建設用地是每年總用地的10%。在六類供地中，房地産只佔其中一部分，我們只佔當年用地的1.5%，房地産開發和18億紅線沒有關係。2010年我們號稱12萬公頃土地供應量中，開發商只獲得四分之一。

　　土地制度是制約房産市場正常發展資源分配的重要一塊。政府從中間收到多少？如果從房地産流轉稅來説，我們佔13%左右，就是四種稅收，包括營業稅、土地增值稅、契稅和耕地佔有稅。從房産稅和持有稅來説，大概地方財政收入佔5.23%。兩者相加約有15%來自於房地産。2010年我們是2.9萬億土地總收入，兩者一對比，可以看到稅收在房地産所佔的比重很小，遠遠不如土地財政收入。房産稅加上土地財政收入，可以説基本上佔到房價的70%。

　　一般來説，住房發展分為四個階段，第一個階段是"房荒"階段，就是為人均少於一張床的絕對數量不足階段。如我國的1978~1990年；二是，增加住房面積的增量發展階段，也稱"戶均一套房"，相當於我國人均住宅建築面積8平方米向人均20平方米的發展階段；第三個發展階段是"人均一間房"，如我國1998年實行住房分配貨幣化改革後的階段；第四個階段是擴大住房舒適度消費階段，為提高住宅總體水平的階段，這個階段重點依靠完全市場化為主而發展了。

　　2010年6月11日，住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、財政部、國土資源部、農業部、國家林業局共同發佈了《關於做好住房保障規劃編制工作的通知》，提出了"十二五"住房保障規劃重點和基本目標稱，"力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，2013~2015年各地要結合實際，穩步擴大制度覆蓋面，適當提高保障標準，力爭到規劃期末，人均住房建築面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。"這是關於保障房提出的目標，能不能實現很難説。

　　房地産未來發展的態勢

　　在整個市場有限購，有調控政策的時候，大家擔心該投什麼，房地産行業還有投資餘地嗎？這個我們可以和國際比較，看看未來發展是什麼樣的狀態。

　　從美國、英國情況看，它們生長曲線比我們提高65%，美國比較特殊，因為它沒有經過二戰任何摧毀，其他國家都有，所以從這樣一個經濟發展速度可以看出，如果我們按同樣比例計算，我們未來發展速度應該是一個陡型的，可以達到人均15000美元的水平。這樣和世界上這幾個發達國家基本走統一條線。

　　正因為我們有這樣一個經濟增長基礎，可以看到城市化率發展過程會走同樣的相似性。英國、美國和日本早已經實現城市化率超過80%。韓國和我們類似，差三五十年左右時間而已。

　　我們現在城市化率只有46%，按照戶籍算只有35%。我們到2030年接近於70%，這個發展速度因為前面國際上證明我們必然要走這樣一個城市化率。按照經濟指標看，在2004年 我們和國際平均水平相差20點，到2020年仍然和國際平均值差14個點，不足以達到國際平均水平。按照這樣的發展過程看，我們必然會走城市化率的過程。

　　從人口紅利角度看，中國由於計劃生育導致，2010年到2020年只有5年到10年的預期過程，隨後出現增長。現在我們已經到了低點。這樣的發展過程可能會形成比世界各國人口紅利期的延長期要短，從韓國看也是這樣，韓國人口紅利期比我們多出來20年時間，可是後期他老齡化程度比我們嚴重。我們可以看到日本在城市化率最高階段裏頭出現了住宅高速增長，同樣韓國在城市化率最高階段中他們住宅産量總量遠遠高於正常發展。

　　從住宅建設投資在GDP的比重當中，日本在20%左右，美國也是，可以看出日、美、法住宅建築佔固定投資建設18%到22%。僅僅按住宅算我們佔13%多一點。從日本的居住面積看，我們和日本基本上類似，雖然我們相差年份比較多，但基本上比較類似。按人均土地面積算，假定中國是1，日本是1.26，日本山區比中國所佔比重要高，它實際可利用的土地比中國還要高。

　　從人均居住面積來説，從1998年開始到2009年，我們現在最大生産面積是560萬套，曾經中國有6500萬套的空置，但是從1998年到現在只有4000萬套，到2009年是3800套。前面説的經濟增長比例和其他國家相比，通常會有一個空間，過去一直保持這個空間，就是住宅面積的增長大於收入平均增長，意味著未來發展空間會繼續加大而不是縮小，不可能人均收入超過人均建築增長比例。

　　按總量計算，我們到2030年需要生産超過1倍以上的住宅，在20年時間完成住宅總量，每年要超過10億，現在有5億多，加上非房地産開發的只有8億多，最少要增加2億。如果到後期的話，我們大概完成14億到16億，這樣才能完成人均居住面積增長的需求。

　　從固定資産投資來説，我們現在不到3萬億住宅投資，未來達到10億才能滿足城市化率的需求。在整個城市化發展過程中，城市化率大概佔到我們需求總量41%，因為居住性需求改善佔32%，折舊佔24%，城市人口自然增長佔3%。

　　如果按照國際經驗來説，我們大概在2020年達到頂峰，達到400億左右住宅總量，實際上我們不可能完成，因為我們年生産量不足。往年我們商品房只有560萬套，今年提出非商品房不到300萬套，今年提出保障性住房要建1000萬套，生産能力沒有那麼多。我們按正常算大概2030年才有可能實現我們滿足基本城市化率和國際軌跡的點。相比之下我們比國際發展水平的軌跡看至少晚10年，甚至更多時間。

　　我們住房自有化率達到了86.4%，換句話説，只有20%的家庭是沒有自己住房的。自有化隨著收入增長而上升，最低收入家庭是79.3，也就是説住房所有化率在收入階層對比之下沒有出現貧富差別的差別。

　　從面積上來説也是這樣，是中國西部大城市人均居住面積越低，中小城市，人均面積越低。越邊遠地區公共資源配置不足的地方居住越大，但房價也越低。從人均居住面積看，最高的是100平方米。也就是説收入相差17倍，按住房面積來説相差不到40%，如果把低收入都算進去，住房面積上我們並沒有出現隨著重大差別而出現的差別。

　　2030年之前中國房地産不會出現下調

　　存在的問題是什麼？為什麼我們房産市場還會如此緊張？很重要一個問題，是我們三代人和四代人居住在一套房的比例達到60%，要有第二套住房尋求改善和增加住房面積，成為我們這個社會中很主導一部分。

　　大家都説，擁有第二套住房的比重，2008年的時候我們調查數據是8.9%，2009年提高很多，大概提高2.5個百分點，這個比重在國際發展水平中並不是很高。而其中用於出租的比重很高。完全用於投機炒房的佔17.3%。

　　我們過去福利分房的時候不論收入水平，因此導致最高收入階層雖然比例最高，但是並不是所有的家庭都擁有第二套住房。我們從空置情況看，空置最高城市是南京，佔到12.05%，相反另外一些城市又很低，最低和最高的相比，全國平均起來是3%左右。我們並沒有因為空置，投機，炒房導致房價過高。

　　我不能説房地産因為供求關係導致唯一房價上漲因素，因為公共資源，大學，教育等其他條件，城市集中度的條件都會導致房價出現偏差，但是供求關係可以充分反映價格上漲趨勢。2005年我們發現我們竣工房子和銷售房子出現逆差，到了2010年的時候，達到1.73，第四季度賣了2億多平方米。

　　我想在現實情況下，誰也不願意説今年的房子一定漲，明年房子一定漲，我能告訴大家我們通過對國際的比較和現在政策出現的矛盾，可以知道未來我們發展的趨勢。我認為，2030年之前中國房地産不會出現下調或者是沒有投資價值的時候。但是什麼時候是轉折，有的可能是賺得多，有的是賺得少，沒有完成城市化之前，讓房價掉下來基本不可能。