新政下北京樓市怪象頻發 租金報價出現大幅上漲

　　在國八條及京十五條的連番轟炸下，樓市出現了幾大“怪象”，小産權房和使用權房漲價、商住房銷售走熱、租房客面臨租金上漲，眾多徘徊在限購令之外的非京籍購房者則想盡辦法補稅、補社保，只為換取購房資格……

　　怪象

　　小産權房

　　小産權房跨進萬元時代

　　在國八條及京十五條的連番轟炸下，小産權房又迎來了一個春天。小産權房價格自從去年底開始上漲明顯，短短幾個月就有20%-30%左右的漲幅，有些甚至達到40%。

　　部分小産權單價過萬

　　主營張家灣附近小産權房買賣的京城廣廈房地産經紀有限公司小王告訴記者，從春節前開始，小産權房就賣得非常火爆，“我們這裡當天出來的房子，只要能看房，基本上一天就出去了。”小王告訴記者，太玉園、欣橋家園價格還算便宜的，只有7000多元，雲景裏、群芳園由於位置較好，就在藍島大廈通州店對面。所以在整個張家灣的小産權居住群中，價格也最高。“不但價格高，房源還少，雲景裏目前只有一套60平的一居，總價65萬，今天要不看，估計就沒有了。其他的房子都要每平方米12500元以上，這套算很便宜的。現在能買上合適的就不錯，沒人擔心産權的問題，小産權房在這裡很多年了。大家都認為存在的時間越長風險越小，而且法不責眾，可以放心購買。”

　　從湖北來的程先生已經在這裡看房有一段時間了，之前一直猶豫産權問題，怕有風險，不敢出手，可是最近價格漲得太快，程先生沉不住氣了，終於鎖定了欣橋家園一套53平方米，總價47萬的一居，準備這兩天就去過戶了。他説：“小産權房是有風險，可是大産權太貴，就算不限購也買不起，小産權那麼多人住，以後估計補交點錢就能轉成大産權了，還是早買早踏實。”

　　遠郊小産權看漲

　　位於平谷的樂東小區是1995年的老小區，屬於鄉産權。錦繡嘉緣仲介公司告訴記者，目前該地區小産權房均價在6500-7000元每平方米左右，大産權房在八九千元每平方米左右，今年一月的時候均價還在6000元左右。國八條和京十五條出臺後，不到兩個月就漲了將近1000元每平方米，漲價後與大産權價格相差不遠了，但小産權交易費用便宜，仲介費他們只收1%，購房者只要再交5000元給鄉大隊，改房本上的名字就行了，所以還是很受追捧。

　　位於昌平區三街的裕祥小區産權屬於鄉里，目前報價已經在1.1萬元左右，賣房人趙先生告訴記者，2月底剛登出來的，已經有很多人電話詢問了。而僅僅一個多月前，這裡的報價僅有9000元左右。

　　記者從其他多家仲介了解到，目前限購令出臺後銷量更是像被打了激素一般，各大仲介門店忙得不亦樂乎，比起大産權房交易的3%仲介費，很多仲介會主動將仲介費下調到2.5%，而且交易中除了房款和仲介費外沒有其他任何稅費等附加費用，也成了仲介推介小産權房的優勢之一。

　　使用權房同時走熱

　　與小産權房走熱同時進行的還有使用權房，使用權房是商品房市場化之前的計劃經濟産物，算是最早一批單位公租房，住戶可以通過工齡購買房屋産權，但僅限于北京市戶口購買。限購令出臺後，記者了解到，北京市幾個大的使用權房聚集區，右安門附近的翠林小區和潘家園地區的使用權房價格均有所上漲。鏈家潘家園店的小李告訴記者：“年後出臺限購令後，使用權房突然變得特別好賣，很多有北京戶口的居民由於名下已經擁有兩套房，屬於被限購之列，所以來購買使用權房。年前一套80萬左右的一居室，同樣的面積和戶型，年後報價90萬，兩天就出去了。”記者了解到，其他地區如是，短短兩個月，使用權房價格漲了15%左右，還變得非常搶手。本報記者 張蓓

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　　補稅風

　　補稅風日盛

　　外地人購房必須具有五年的納稅證明或者社保的條款卡住了不少購房者，為規避政策限制，不少二手房仲介紛紛給購房者支招，其中以辦理補齊稅收和社保居多。

　　仲介為被限購者支招

　　記者在新政出臺後曾走訪過二手房仲介，當時有不少仲介表示，可以通過補社保或者稅收的方式購房，甚至一些仲介還表示，絕對沒問題，成功操作過。

　　據成功操作過個案的工作人員介紹，他的顧客王女士在北京只有一年的納稅證明，還缺少4年，在他們的操作下，補齊了稅收，王女士當時交稅的標準是，一年1.1萬元，共交付4.4萬元，成功過戶。

　　為了驗證該仲介的説法，記者走訪了其他的一些仲介，負責接待的工作人員説“我們保證可以補全5年社保，有與我們合作的公司正在辦理這些業務。”據其介紹，“京十五條”頒布寥寥數天，便有人進店與店經理洽談該項業務。如果購房者繳納社保未滿5年，補一年收費1萬元，補齊5年大約收費5萬元。

　　住建委加大審核力度

　　而據記者了解，中間因辭職或者失業而沒有社保和納稅證明的現象較為普遍，以張小姐為例，她在北京工作了近10年，但是2009年辭職回家生小孩，2010年年底重新開始工作，中間缺少一年稅收，仲介的工作人員告訴記者，這種情況是可以補稅收或者社保的。

　　目前住建委的網簽系統日趨嚴格，仲介為了達到購房目的而違規操作的現象逐漸減少。

　　風險大仲介不做保證

　　據鏈家地産的工作人員介紹，社保和稅收都能補，但是補完不一定能過戶，住建委的相關細則還沒出來，現在去補有一定的風險。

　　另外一家仲介的工作人員稱，之前辦理的都需要交附加費4萬元—7萬元，同時告訴記者，最好等一下，目前他們手上有正在辦的，看最後能否成功，如果成功我們再辦，以減少風險。

　　縱觀多家仲介的説法可以看出，即使多交錢補齊社保或者拿出了納稅證明，也不見得能成功過戶。和之前仲介拍胸脯保證肯定沒問題相比，目前各仲介更為謹慎。而之所以出現這種變化的原因，仲介的工作人員普遍稱，住建委的政策太嚴格，網簽的審核現在也很嚴格，沒有操作空間，如果硬要操作，風險太大。

　　本報記者 桂瑰

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　　租金

　　租金大幅上漲

　　日前，記者在走訪京城一些仲介門店時發現，租金相比年前普遍出現了較大程度的上浮。

　　租金報價出現較大幅度上漲

　　以三元橋附近的房子為例，記者年前調查時普通的兩居室月租金在2800元-3000元之間，而現在的仲介表示，同樣的房子現在的價格在3400元-3500元之間的居多，想找3000元/月的很難。

　　房租上漲給一部分上班族帶來了很大的煩惱，月薪3000元的小李年前一直住在阜成門附近的一個三居室，和另外兩個租房者共同分擔房租。一年前和房主簽的合同是月租3200元，今年該續租的時候，房東要求漲為4500元。因不能接受這樣的價格，小李正在尋找房子，準備搬家。小李苦惱地告訴記者，“房子還是那個房子，品質沒變，工資也還是那個工資，收入沒變，但房租為什麼會漲這麼快呢？”

　　唐女士也遇上類似的問題，她本來在崇文門附近租著一套一居室，租金是2300元/月，可是，後來房東不租了，把房子收回來。原因是房東自己租的一個兩居室被房東漲了1000元，因租不起了，只好把自己的小房子收回來自己住。而唐女士只好又花2850元/月租了個一居室。

　　仲介工作人員告訴記者，北京的細則出臺之後，購房者驟減，但租房的人很多，現在主要的業務就偏向了租房。

　　租賃成交價格並未上漲

　　京版細則出臺後，部分房東心理價位上升，抬高房租報價，但是，抬高報價是房東的事，可租客不一定買單。儘管近期房租上漲較多，而據相關機構的統計，2月的租賃市場租價成交並未大漲，而是有輕微的下降。

　　根據偉業我愛我家市場研究院的統計數據顯示：2011年2月北京全市租賃成交總量，環比上月上漲了40.23%，與去年同期相比上漲了42.92%；北京全市租賃均價為3068.60元/月/套，環比上月的3070.68元/月/套小幅下跌了0.068%，與去年同期的2525.16元/月/套相比上漲了21.52%。

　　對此，偉業我愛我家市場研究院表示：第一，節後返城高峰提前，受調控政策影響“由購轉租”，80、90後住房消費觀念的轉變，對租房認可度提高，租賃需求的增加導致了今年租賃成交量大幅上漲；第二，租賃需求的增加、CPI居高不下、物價上漲推高了房東的租金預期；以及租賃市場中小戶型、中低價普通租賃房源供應量短缺造成了全市租賃均價與去年同期相比出現了較大幅度上漲；第三，由於受房産稅預期和近兩年房租上漲的影響，今年春節後的出租房源有近35%的增加，加之租賃需求沿軌道交通向城區周邊低租金區域分流，使得2月份的租金均價出現了小幅下跌。

　　房租上漲原因多

　　對於房價上浮的原因，記者在調查中發現，仲介普遍表示，按照市場慣例，春節後是租房高峰期，租金都會上浮；另一方面，政策的出臺卡了一部分買房人，這個群體由購房轉為租房。

　　北京中原統計數據顯示，2010年全年房租上漲過快，租金全年均價達到了2618元每套，環比2009年的2215元每套平均上漲18.2%。租金最明顯的上漲發生在2010年5月以後，恰好與北京限購的政策執行時間接近。

　　不過，北京中原分析租賃需求認為：房租上漲原因是多維度的。一是比較高的CPI,2010年來CPI持續運行在高位，一定程度上使得房租也跟隨上漲。二是學生潮的需求上漲。三是房主心理價位提升，相比房價，租金上漲相對緩慢，因為限購，交易市場趨冷，房主更多考慮長期出租的收益。

　　儘管有觀點認為，限購並非導致房租上漲的原因，但是，這卻是其中一個不爭的事實。據記者調查以及周圍的租客反映，在京版15條細則出臺後，房東預判未來的租金將會走高，開始抬高租價。這是造成近期房租出現較大幅度上漲的一個重要原因。

　　本報記者 趙麗萍

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　　商住房

　　商住項目受熱捧

　　隨著各地樓市“限購令”陸續出臺，在住宅市場成交量迅速降溫的同時，商業地産備受追捧，成為樓市資金新的掘金地。

　　大買家一次鎖定兩層

　　“樓市新政一齣，我們的B1項目三天賣了80多套，春節後很快就賣完了，現在在售的C1項目本來今年5月開盤，最後提前到上週六開盤，廣告都沒來得及印。”位於豐台區馬家堡附近一名為“7克拉”樓盤售樓處，現場一位銷售人員向記者表示，難以掩飾心中的興奮。

　　據了解，該項目為商住性質地産，由於商住房沒有受到限購令影響，加上以小戶型為主，因此獲得購房者和投資者的青睞。該樓盤開盤不到一週的C1項目，其中兩層最近已經被一大買家鎖定，樓盤銷售人員透露，“買家是個大客戶，有意一次購買兩個整層，現在商住項目賣得很快，您想買最好抓緊決定。”

　　“7克拉”的熱銷並非個案，在與該項目相隔不遠的另一處在售樓盤，“藍光雲鼎”的銷售同樣火爆。該項目銷售人員表示。“目前較好的戶型已售罄，幾乎一半以上是在近期成交。”

　　按照“新國八條”的規定，二套房首付比例從原來的50%提高到60%，而商用地産購房貸款首付比例為50%，投資門檻相對較低。據亞豪機構統計數據顯示，自“京15條”出臺後的2月17日至28日，北京成交量最高的前15個項目中商住類型樓盤佔據了10席，共成交377套，相當於同期北京住宅成交總量的三成。中弘北京像素、7克拉等商業居住類項目因為限購政策的影響在2月份的簽約套數也出現了明顯上漲。

　　二手商住市場回暖

　　目前北京在售的商住樓盤共有90余個，商住樓盤多以低總價小戶型為主，多數為精裝修，價格一般比同區域的住宅要低20%左右，而一些層高較高的商住樓還可以做成空間分區，提高房子的利用率。

　　商住新房的熱銷也帶動此前一直低迷的商住二手房市場，記者近日在商住住宅較為集中的馬連道調查發現，隨著二手住宅成交量急劇下滑，此前鮮有成交的二手房商住樓盤開始活躍起來，馬連道某仲介王先生表示，“這裡的商住價格在每平米2萬元左右，但周邊的商品房價格都已經達到了3萬元以上，相對很便宜，但房屋産權只有50年，而且由於是商住立項，物業費和水電費都比商品房要高出一倍，儘管如此，最近前來諮詢和買房的人還是很多。”

　　由於不受調控政策約束，看好商業地産似乎已經成為投資客們的共識。對於專業投資客，商業地産仍然被普遍認為存在長期的機會。北京浙商商會副會長陳俊表示，“這幾天剛剛組團去安徽，投資的就是商業地産”。事實上，除了北京，這幾個月來，陳俊自己帶隊跑了安徽、浙江、鄭州、河南、內蒙古等十二三個二、三線城市，物色了許多商業。

　　看起來便宜的商住價格

　　值得注意的是，面對市場高漲的商住需求，北京市房地産交易管理網在其網站顯著位置對商住項目與住宅項目差別作了特別提示。

　　據悉，與傳統的住宅不同的是，非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如：學校、商業、居委會等，非住宅項目的土地出讓年限一般為40年或50年，貸款期限一般不能超過10年，且不能申請住房公積金貸款；此外，非住宅項目不能享受普通商品住宅的稅費優惠，水、電等費用標準一般高於住宅項目，非住宅項目不能辦理戶籍手續。最後，購房人應按照規劃設計用途使用，不得擅自改變該商品房的用途、建築主體結構和承重結構等。

　　中原地産三級市場研究總監張大偉表示，目前的調控政策主要針對的是投資需求，預計在3月份開始樓市的投資需求將因為限購而基本歸零。這樣一小部分需求將轉移到不受限制的商業地産。樓市的産權屬性比較複雜，特別是一些老項目。可能是住宅立項後來改為商業，也可能是商業項目改為住宅立項。所以建議購房者在簽訂買賣協議前，一定要詳細查詢。

　　對於商業地産的價格都低於同區域的住宅項目，出現“商住倒挂”現象，張大偉表示，商住項目價格看起來便宜，由於商住項目使用權低於住宅項目，其價值會逐年降低，價格也會大打折扣。

　　本報記者 邢飛

　　記者手記

　　讓樓市熱錢服務保障房建設

　　一輪輪密集的樓市調控，市場出現新的風景，在住宅市場成交量迅速降溫的同時，商業地産備受追捧，炒家為了買房不惜假離婚，這些樓市怪現象折射出在住宅需求速凍之後，巨大的流動資金無法找到一個出口表現出迷茫與觀望。

　　與住宅市場“不差錢”鮮明對比的是，保障性住房卻面臨龐大資金壓力，按照既定計劃，2011年，中國要開工建設1000萬套各類保障性住房，“十二五”末要完成3600萬套的目標。隨著保障性住房建設的加速推進，資金缺乏是目前保障房建設的主要障礙。有研究認為，如此大規模的保障性住房建設，全國可能需要1.3萬億資金投入，而由於地方資金匱乏，資金成為保障性住房建設能否落到實處關鍵。

　　如何將充裕的住宅市場資金引入缺錢的保障性住房領域，融資機制是整個鏈條的首要一環，部分發達市場經濟國家已經形成了較為成熟的保障性住房體系，其中保障性住房的資金來源更是體現了多元化的趨勢。

　　例如，為了吸引民間資本進入保障性住房，美國地方政府通過發行住宅債券，籌集資金建造低租金住房。其還本付息不僅有地方政府房産部門收取的租金做保證，而且還有聯邦政府房産部門作後盾，所以資信等級較高。

　　事實上，在國內，新的融資模式也逐步走向市場化，包括建築公司與地方政府簽訂建設-移交協議、房地産投資信託融資（REITs）、保險資金投資等。

　　按照馬克思的平均利潤原理，等量資本追逐等量利潤。因此，盤踞在住宅市場裏的資金能否轉投保障性住房，成為保障性住房的新鮮血液，核心還是回報率。

　　根據全國工商聯房地産商會測算，公租房用地免徵城鎮土地使用稅，免徵營業稅和房産稅之後，公租房相關基金預期年收益率在5%至18%之間。 如果REITs政策出臺，公租房基金內部測算的年化收益率為28%左右，如果支持保障性住房的各項政策能夠實施，讓樓市熱錢成為保障性住房建設的新鮮血液，並非難以實現。

　　本報記者 邢飛

　　製圖 吳尚楠

　　作者：張蓓 桂瑰 趙麗萍 邢飛