江蘇物業糾紛呈高漲態勢揚州中院調研稱

　　90%糾紛屬物業公司“逼出來的”

　　大量新建小區入住後，由於物業管理法律法規尚不健全，直接導致了以物業費糾紛為主的矛盾糾紛呈逐年高發態勢。

　　江蘇省司法廳一項調查顯示，僅南京市去年第四季度就發生物業糾紛863起，同比增長52.74%，蘇州市去年第四季度達到869起，同比增長47.79%。而在揚州市，去年兩級法院審理的物業糾紛案件數則達到了近1000起，其中90%的案件都是物業公司將業主告上法庭，討要物業費。

　　是什麼原因導致原本在一個屋檐下的業主和物業公司，成為死對頭？

　　與物業簽訂合同需仔細

　　當購買了沿街商鋪的萬某被物業公司因拒交物業費告上法庭時，他隨即進行了反訴，要求物業公司賠償近9000元損失以及違約金3500余元。

　　萬某訴稱，自2005年入住後，發現屋頂漏雨，物業公司先後於2006年、2007年對屋頂進行了維修，但漏雨問題至今未能根本解決，致使他的房子受到了損失，加上維修費用花了近9000元。

　　“由於物業公司違反合同約定，沒有盡到物業服務的責任，給我造成了損失，我有權拒絕支付物業費。”萬某説。

　　但他的意見沒有得到法院的支持。

　　法院認為，萬某與物業公司之間的《前期物業管理協議》合法有效，雙方均應當按照協議約定行使權利、履行合同確定的義務。在萬某受損責任未明的情況下，就拒絕承擔交納物業費的義務並要求物業公司賠償損失，于法無據。

　　2011年6月，揚州市一家物業公司到維揚區法院起訴稱，2008年3月和梅嶺街道某小區的開發商簽訂了《物業管理委託合同》，4月1日起就對該小區進行了物業管理，收費嚴格按照物價局核準的標準執行。但23戶小區業主拖欠了一年物業費，少則幾百元多則數千元，訴請法院判決業主歸還拖欠的物業費共計2萬餘元。

　　23名業主對拖欠事實基本沒有異議，但卻向法官倒了一肚子苦水。

　　業主王某表示，小區的保安和保潔員的人數相比于剛開始，出現嚴重縮水；業主李某則稱，小區裏經常可以隨意進出陌生人和停放大型機動車，管理十分鬆散，感覺不安全，物業公司對此應負責；還有的業主則稱房子有漏水等現象，報修很長時間也沒人管。

　　但由於沒有拿出實質性的證據，法院在審理後沒有採納業主的辯駁意見，23名業主被判敗訴。

　　《法制日報》記者採訪了解到，由於物業合同基本上是在購買房屋時，就已和開發商簽訂，業主委員會當時並沒有成立。

　　買房的時候，大部分業主的注意力並不是在物業服務的條款上，不少業主只是隨手翻翻格式化的物業委託合同，就簽了字，甚至不少人還有“住進去再説”、“服務不好就不交費”等想法，導致在合同約定初期，就埋下了糾紛的種子。一旦物業管理出現問題，面對具體物業服務在合同條款方面的缺失，很難通過拒交物業費達到目的。

　　物業公司逼業主當被告

　　江蘇寶應人魏某因擔心房價飆漲，在兒子高考那年，就在縣城買了一套100多平方米的住宅。合同約定入住時間是2007年年底，但到了入住時間，卻遲遲不見入住通知書，一年之後才被通知入住。由於違反合同約定，開發商只好按約定的條款賠償了延期交房違約金。

　　可在接下來的交房過程中，就不那麼順利了。讓魏某納悶和不能接受的是，物業公司要求他補交2007年年底以後的物業費，還要再預交1年物業費，否則拿不到新房鑰匙。

　　因為雙方僵持不下，魏某始終沒有拿到房子。2010年上半年，老魏向仲裁部門申請仲裁，請求裁決開發商承擔由此産生的逾期交房的責任，即從2008年年底到2010年年初的延期交房違約金兩萬元。仲裁部門認為，開發商提供了齊全的證明文件，委託有資質的物業公司代理交房業務，符合交易慣例和有關規定，裁定魏某敗訴。

　　由於一直沒有業主委員會，靠零零散散的幾個並不熟悉的業主單一維權，很難奏效。而到房管部門投訴，基本上沒有人理睬。魏某很鬱悶。

　　江蘇省揚州市維揚區人民法院一份《分析拖欠物業管理費案件頻發成因並提出對策》的報告顯示，90%以上的案件，都是業主被物業公司“逼到被告席上”的。

　　多重問題得不到監管

　　記者了解到，相對於物業糾紛迅猛增長的態勢，如何加大對房地産開發商及其物業公司的有效規範和監管，卻始終“停滯不前”。

　　江蘇省一名法官在審理物業糾紛類案件時發現，由於“炒房一族”數量龐大，直接造成了房屋“空置率”的居高不下。這種情況反映在物業維護上，就是入住率不高導致物業費收取難度加大，資金短缺嚴重影響了物業公司對小區建築設施的維修、養護和管理以及小區安防設施的啟用、維護。

　　“業主空置住房，實際上是主動捨棄了物業服務權利，但並不能自然免除合同規定的交費義務。”上述法官表示，空置物業雖然減輕了物業服務的負擔，但是否能享受一定的物業費折扣，合同上大多都沒有約定。

　　此外，糾紛中還暴露出不少物業公司在收費時不開具正規發票的問題，這也是産生矛盾的原因所在。“物業費沒有正式發票，相關信息得不到公開，極容易産生新的矛盾。”上述法官説。

　　記者了解到，隨著房地産市場的降溫，部分物業公司或倒閉或退出開發領域，直接導致物業服務承諾不能兌現。同時，物業公司抱住既得利益不放，在對公用附屬配套設施的管理與租賃收益的使用、賬目的公開等違規操作上，與業主缺乏有效溝通，雙方互信度差，加上不少樓盤在數年內遲遲不成立業主委員會，導致業主維權缺乏相關組織支持，也是物業糾紛迅速增長的原因。

　　揚州中院民一庭法官李春艷表示，業主以拒絕交費作為“談判”的砝碼是不明智的。糾紛發生後，除了向業主委員會投訴外，還可以先向所在地街道和房管部門反映。

　　記者還了解到，除了新建小區的物業糾紛突出外，老舊小區、拆遷小區的物業問題也不容小覷。

　　近年來，蘇州、南京等地在部分老舊小區嘗試“自治管理”模式。然而，儘管低廉的物業費讓業主每年少交了幾百至數千元的物業費，但物業管理的不專業、不規範卻無法回避。

　　“尤其是鉅額的安防經費需要支出，往往這些老舊小區容易出現嚴重問題。”南京市一名街道幹部説，老舊小區的停車難、收費高等諸多問題，還直接影響了小區業主對物業公司的認同感和理解支持，小矛盾誘發大糾紛屬普遍現象。(記者 丁國鋒 通訊員 劉俊 葛學濤)