“小區入住的幾乎都是老年人，因為這裡比其他小區更適合老年人居住。”家住北京太陽城的琚老伯説。為了減輕子女負擔，2008年琚老伯花60萬元購買了北京太陽城國際老年公寓內的一套兩居室住房。在這裡，琚老伯不用自己做飯，不用擔心就醫困難。“小區裏有食堂，有醫院，家家戶戶都有緊急呼救按鈕與小區內的醫院連接，為了方便擔架進出，小區內安裝的電梯都是大號的。”那麼，琚老伯所居住的小區為何會有食堂和醫院？這樣的小區與普通住宅小區有什麼區別呢？

　　房地産商因何投資養老地産

　　在購買房屋之前琚老伯本打算入住養老院。然而，“條件好些的公立養老院一床難求，跟買車搖號一樣遙遙無期，容易入住的養老院設施又太簡單，收費也並不便宜。”

　　北京市民政局福利處提供的數據顯示，北京目前運營的養老服務機構為406所，養老床位7.1萬張，以去年底全市戶籍老年人口247.9萬計算，平均每百名老人實際擁有的養老機構床位還不到3張。

　　在現有養老院無法滿足養老需求的情況下，琚老伯選擇購房居家養老。“一方面不願意拖累子女，儘量給他們減輕負擔，一方面又能讓自己的生活有所保障，以後還能將房産再留給子女。”因此，具備醫院、食堂、郵局等設施的小區成為琚老伯購房的首選。

　　與琚老伯一樣，65歲的沈女士也在兩年前購買了該住宅項目的房屋，原因在於沈女士的兒子在廣州工作。“孩子工作繁忙，也捨不得讓我住養老院，就為我花錢購買了配套設施比較全的小區，儘管離市區遠，但小區有醫院和超市，基本能滿足我的需求。”沈女士告訴記者。

　　“既非養老院，又比普通住宅小區適合老年人居住，這一類住宅項目是專為養老需求開發的地産産品，也就是養老地産。”中國房地産學會副會長陳國強告訴中國青年報記者。在他看來，養老地産從地産角度看，是基於養老、養生需求的複合地産形態，是房地産産品細分的結果。

　　那麼，養老地産是何時出現的？又與養老院、敬老院有何區別呢？“養老地産是最近十年出現的，與城市化進程加快和老年人口增長息息相關。” 陳國強説，養老地産除了規模上比養老院和敬老院大之外，服務的目標人群和服務質量也不一樣。

　　“過去能夠進養老院的主要是社會上一些沒有生活來源，缺少生活依靠的失能老人。還有少部分退休公職人員進了比較好的公立養老機構。而位於社會中間段的、有一定經濟能力的老年人群不在其中。養老地産作為社會化養老方式，將面對更多的老年人，根據他們的需求提供相應的服務。”陳國強説。

　　一些居住在養老地産項目中的業主表示，養老地産也是一種有産權的商品房，只不過與大多數住宅類小區相比，養老地産項目提供專門的老年物業服務，是以養老為主要功能的商品房。

　　據了解，近年來投資養老地産的地産開發商已不在少數。業內分析人士認為，投資養老地産是“潛在的市場需求”。首創置業戰略投資中心的一份市場分析報告指出，“房地産開發商在市場競爭中注意到中國人口老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，針對老年人的特殊需求，開發建設了適宜老年人居家養老的住宅。”

　　此外，一些地産開發商還表示，近年來政府對商品房的調控力度逐年加強，也是地産商將目光投向養老地産的原因之一。“地産商在投資養老地産時會享受到政策優惠。地方政府看到發展養老事業和投資養老地産是地方經濟發展的補充，會在土地出讓和稅收方面提供優惠，吸引企業參與投資養老地産。”陳國強説。

　　養老地産盈利模式不盡相同

　　據記者了解，儘管很多地産開發商將目光投向了養老地産，但目前建成並交付入住的養老地産項目屈指可數。而養老地産的運作模式與盈利模式，在業內也被比喻為是“摸著石頭過河”。

　　“當前來看，已經投入使用並開始盈利的養老地産項目有北京太陽城和上海親和源，而這兩個項目分別代表了當前養老地産的兩種盈利模式，前者是租售結合，後者是只租不售。”陳國強説。

　　“太陽城的立項名稱叫作北京太陽城國際老年公寓，此項目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用來建為老年人提供服務的商業設施，比如醫院、租住式老年公寓。區別是老年住宅是出售的，商業設施為非賣品，我們持有物業。”北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊告訴中國青年報記者。朱鳳泊所説的持有物業指的是北京太陽城銀齡公寓。作為養老地産項目中的物業部分，銀鈴公寓並不出售，只用來為老年人提供租住服務。

　　對於養老地産如何實現盈利的問題，陳國強認為，“在大規模社會化的養老管理上我們缺乏經驗。盈利模式走的是租售結合，自己持有養老社區設施，出售住宅類産品回籠資金。如果沒有出售的途徑，項目的投資就難以為繼。必須通過租和售相結合的方式才能使企業資金鏈運轉。”

　　對此，朱鳳泊坦承，“第一桶金是老年住宅開發銷售的時候淘到的。”此後，用利潤支撐持有型養老物業的建設。養老型物業經營後形成經常性收益。經常性收益當中以養老公寓為主業，帶動其他産業鏈發展，比如太陽城國際老年公寓內的太陽城醫院。

　　從北京市朝陽區政府退休後，徐老伯和老伴一起住在太陽城銀齡公寓。他們租住的套間，每月要交納2000多元房費，由於兒子在外地工作，不能及時照料，還花費3000元聘請了護工，如果算上伙食費和其他一些服務費，徐老伯夫婦每月一共要開銷近6000元。此外，“入住時還交納了40萬元的保障金。”

　　根據全國老齡工作委員會辦公室公佈的數據，2010年，北京市職工(多為離退休人員)基本養老金2065元。徐老伯夫婦僅憑養老金也無法承受昂貴的租金，“住在這裡的都是退休幹部和知識分子，我們的保障金也是兒子付的，不然也住不起。”徐老伯説。

　　對於當前養老公寓收取保障金的問題，陳國強認為，“老年公寓收取保障金，是一種融資的途徑，因為配套設施，比如醫療機構也需要投入資金，而且建醫療機構回籠資金的週期長，收取保障金能夠解決運營資金的問題。由此看來，要想把養老地産做到令人滿意，地産商本身需要具備很強的實力才行。”

　　而只租不售的上海親和源養老地産項目，採用的則是會員制的盈利模式。據親和源研究中心工作人員介紹，上海親和源的收費主要分兩塊：年費和卡費。

　　據記者了解，親和源有兩種會員卡，A卡為“永久卡”，卡費89萬元（需一次性繳納），按戶型分，小套、中套、大套的年費分別為2.98萬元、3.98萬元、6.98萬元。A卡可繼承，可轉讓。 B卡為“終身卡”（15年），年費2.98萬元，卡費按照小套、中套、大套分，分別是45萬、55萬、88萬元。

　　上海親和源養老地産項目2008年營運至今，投入的成本還沒有完全收回。在一些業內人士看來，會員制收取的昂貴卡費無疑是在變相售房，而這種方式並不利於養老地産今後的發展。

　　另外，一些地産商在開發住宅項目時也會加入養老住宅的元素進行銷售。對於這種做法，業內人士並不看好，“住宅區蓋一、兩棟適合老年人居住的樓房，使得住宅區有養老功能，這種方法不能從根本上解決老年人養老問題。養老地産項目需要有具備相關資質的醫療機構，如果沒有醫療機構或醫療機構未獲得資質，充其量也只停留在養老地産概念上。”

　　養老地産應突出服務功能

　　今年7月，面向社會公開徵集意見的《老年人權益保障法（修訂草案）》（以下簡稱草案）提出，“政府支持養老服務事業發展”，“各級政府在財政、稅費、土地、融資等方面採取措施，鼓勵、扶持社會力量興辦養老服務設施。”

　　針對養老服務設施建設“用地難”問題，草案規定，“地方各級人民政府和有關部門應當按照老年人口比列及分佈情況，將養老服務設施建設納入城鄉規劃。”

　　一些養老地産業內人士認為，草案不僅將保障老年人的合法權益，也將規範並有利於養老服務産業的發展。

　　“在當前的土地出讓階段，養老地産項目能避開招拍挂流程，採取和地方通過協議出讓土地的方式，拿地成本會很低，導致一些地方的房地産開發商以投資養老地産為名進行圈地賣房。”陳國強説。

　　而有的地産業內人士表示，2013年北京土地招拍挂市場將推出養老綜合用地，以推動開發商對養老地産的投入。一些地産界研究者認為，養老地産儘管是商業開發，但其公益屬性也很強，為保證養老産業“不走樣”，政府部門應對參加招拍挂的企業設置一定門檻，招拍挂後的土地價格應避免過高。

　　為了扶持養老服務業發展，今年9月14日，民政部與國家開發銀行簽署了《支持社會養老服務體系建設規劃合作協議》。協議中説，“國家開發銀行將利用開發性金融優勢引導社會資金加大對社會養老服務體系建設的投入。”

　　“儘管養老産業的優惠政策和市場需求很大，但做好養老地産的關鍵在於企業的心態。”陳國強説，地産商在地産與養老服務之間應更突出養老服務功能。如果把養老地産僅僅當作地産的一個種類，注重短期回報，就很難獲得市場認可。走長線發展的路徑，是投資商進入養老地産領域一個最基本的心態。

　　此外，養老地産所需的人力資源也是制約養老地産發展的瓶頸。據全國老齡工作委員會公佈的數據，目前我國60歲以上的老年人口近兩億。而我國護理人員存在極大缺口，按平均每3名老人需要1個護理員推算，我國大體需要養老護理人員1100萬人左右，但全國現有養老護理員僅30多萬人。不僅普通護理人員稀缺，養老産業管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下來，也將抬高養老公寓的服務價格。

　　在陳國強看來，最終衡量養老地産項目成熟與否的標準是提供的養老服務是否令人滿意。建設部原副部長、中國房地産協會會長宋春華也曾表示，“養老地産關鍵要搞好市場調查以及規劃設計，只有拿出優質的服務才能佔領市場，才能得到社會的承認、大眾的歡迎，才會有更好的效益。”

　　中國青年報北京11月7日電