2009年以來核發的深圳房産證須追認“身份”。資料圖片

　　南方日報訊 自2009年以來核發的深圳62萬本房産證，因與國家法律相衝突，核發機構市房地産權登記中心因不具備法定職責，被指無效而引發律師質疑和官司。昨日，至今在深圳已實施近20年的《深圳經濟特區房地産登記條例》終於被提交市人大常委會審議修正，不僅該登記中心擬確定為今後統一登記機構，還將對之前核發的房産證效力予以追認。

　　“修改現行條例非常迫切”

　　市法制辦主任王璞説，《深圳經濟特區房地産登記條例》（以下簡稱《條例》）于1993年7月1日起施行，但2007年全國人大頒佈施行了《物權法》，導致實際操作上一定程度的脫節，産生了大量以登記難、登記主體及責任為焦點的行政訴訟、信訪，危及房地産登記公示的公信力，對交易秩序帶來負面影響。

　　“條例規定，登記機關即登記主體為市房地産行政管理部門。2007年《物權法》規定，不動産登記由不動産所在地的登記機構辦理。深圳2009年的機構改革中，市編辦明確‘市房地産權登記中心（市規劃國土委下屬事業單位）統一集中負責全市房地産權登記工作'。”王璞説，在此背景下，自2009年以來，登記中心以自己的名義核發了62萬餘本房地産證，並且尚在繼續發證當中。

　　但從法律上説，只有市規劃國土委才有核發房産證的資格，市房地産權登記中心儘管受其委託，卻因無法律依據被公眾質疑。去年8月，龍崗中心城19區華業玫瑰郡4號樓的3位業主將市規劃國土委及市房地産權登記中心告上法庭，引發各界高度關注。王璞坦言，大量業主已向法院起訴，要求確認登記中心核發的房産證無效，由規劃國土部門重新核發。

　　王璞表示，修改現行條例已很必要且非常緊迫。為此，市政府提出除授權登記中心今後作為深圳統一的房地産登記機構外，還將對條例修正前登記中心以自己名義直接作出登記行為的效力予以追認。這意味著已發出的62萬本房産證與更早前國土部門頒發的房産證具有同等法律效力。

　　房地産登記擬實施形式審查

　　房地産登記錯誤可能造成巨大損失，帶來巨大賠償責任。但《物權法》及相關法律法規並未對登記機構登記時的審查義務或者標準作出明確界定，若登記機構必須進行實質審查，與其能力和工作量不符，也容易導致登記機構為規避實質審查錯誤而延長登記時限，要求當事人提交各種用以證明材料真實性的其他輔助證明文件。

　　為此，王璞説，條例擬新增構建形式審查制度，其核心是由申請人對申請文件真實性負責，登記機構對申請文件證明的事實與申請登記主體、申請登記房地産、申請登記內容是否一致進行審查並負責。

　　市人大方面表示，形式審查制度對房地産登記制度的公信力將産生較大影響，保護房地産交易的安全、維護房地産相關當事人的合法權益，將成為下一步修改的焦點問題。

　　辦房産證4件材料或不再提交

　　此次修改還將簡化登記申請材料。在《深圳經濟特區房地産登記條例》修正案草案中，原本登記所需的7項材料中，“建築許可證、施工許可證、建築設計總平面圖、建築物竣工圖”等4件材料有望不用再提交。新規中列出需要提交的是“《房地産初始登記申請表》、申請人身份證明、土地使用權屬證明、建設工程規劃驗收合格的證明文件、竣工驗收合格的證明文件、竣工測繪報告、竣工結算文件”。

　　此外，條例原規定房地産證遺失補發的，除由當事人在指定報紙上刊登遺失聲明（200元左右）外，還須由登記機關作出補發公告，公告期六個月，公告費高達3000元。市政府認為此規定費時耗財，擬刪去補發公告這一環節，簡化程序，減少當事人經濟負擔。

　　4種新增登記類型擬納入條例

　　《物權法》新增了“更正登記、異議登記、預告登記和地役權登記”4種登記類型，此次條例擬將其納入，進一步明確法律效力。市人大認為，新增的登記類型是房地産登記制度的重要部分，應作為接下來的重點修改方向，予以具體細化規定。

　　記者注意到，原本條例的修訂草案送審稿去年在市法制辦官方網站公示時，曾對7種不予以登記産權的情形予以明確。其中，最值得關注的是“申請登記的房地産存在違法加建、擴建、改建等違反規劃、土地管理法律法規的情形，規劃土地監察機構作出行政處罰決定後，當事人拒不履行行政處罰決定的”將不予以登記産權，等於對違建給出明文法律約束。此次在條文中未找到類似規定。

　　■專家對話

　　廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮

　　增加登記類型有利於物權人權利保護

　　南方日報：深圳的房産登記制度目前主要存在哪些問題？

　　張茂榮：主要就是登記和發證由市房地産權登記中心蓋章，而不是由市規劃國土委來發，其他涉及登記制度碰到的官司並不多。

　　南方日報：條例修改後，房産登記機構將實施形式審查制。這對房地産登記制度的公信力是否會産生較大影響？

　　張茂榮：之前雖沒有明確説是形式審查制，但是實質上也是形式審查，就是只要法律規定的文件齊備，就可以做登記。而實質審查不但要文件齊備，還必須要證明所有文件的真實性，比如法律文件要求有公證書，形式審查有公證書即可，實質審查則需要證明公證書是公證處出具的。這一修改無疑會對老百姓有重大影響。比如，如果有人採用虛假材料來騙取登記，登記中心形式審查其程序合法後就會給其登記，實質審查則可以發現證明是假的而不予登記。

　　南方日報：如果出現虛假文件和證明，受害人的權益如何保護？

　　張茂榮：按照現在的法律規定，登記申請做了形式審查、通過公示發了證的，政府層面已經做了物權公示，房屋的買賣交易就生效，新交易就是合法有效，原來受害的權益人無法要求交易無效，按照現在法律只能由受害人找到當時提供虛假資料、對其作出損害的侵權人進行損害賠償。再者，人大可以考慮在條例立法中增加對於提供虛假資料和文件等行為的處罰措施。

　　南方日報：條例此次修改，將《物權法》新增的登記類型納入，這一改變對市民有何影響？

　　張茂榮：這些相關登記都是對物權人權利保護的一種措施。比如異議登記，舉例説房子登記在甲的名下，而乙對此不認同，認為是登記錯了，並協商要求進行更正登記，但甲不同意，那麼其就可以申請要求進行異議登記。異議登記期間，房子不能轉移登記給其他人，這近似一種財産保全的措施。現在深圳限購，一些人借他人名字買房，如果事後雙方在房産登記權益人上有爭議，就有可能産生諸如更正登記、異議登記等申請，這一修改會增強對房産實際權益人的保護。

　　撰文 南方日報記者 張瑋 曲廣寧

　　統籌 張瑋