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地方政府供地將迎“洪峰” 開發商恐無力接盤

發佈時間:2012年09月06日 02:09 | 進入復興論壇 | 來源:經濟參考報 | 手機看視頻


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  上半年全國土地市場總體冷清,地方政府的土地收入呈總體下滑之勢。近期,各地政府明顯加大了土地供應規模。以北京為例,9月5日,北京國土局推出了4宗經營性地塊。其中有3塊將分別在9月27日、28日現場投標出讓。特別是北京市西城區月壇南街地塊二商業金融用地項目用地,建築面積達142927平方米,超過之前供應的同區域三地塊11.25萬的供應量。而在此之前,北京市國土局曾于8月30日、8月27日連續推出15宗經營性用地。

  業內分析認為,在當前仍處去庫存、回籠資金的總體環境下,面對地方政府的“土地盛宴”,開發商未必有相應的消化能力。

  跡象

  地方推地速度加快

  “北京明顯加快了土地供應速度。”北京中原市場研究部總監張大偉告訴《經濟參考報》記者,“根據目前推出的宗地規模,估計整個9月份土地成交金額可能接近200億元。”北京國土局在8月29日的一份公告中也明確表示,當前“加大了經營性用 地 和 配 建 保 障 房 用 地 的 供 應 力度。”

  張大偉表示,目前北京土地市場已經掛牌的經營性地塊合計不少於28塊,其中有14塊屬於居住性質地塊,與前8月合計成交的住宅地塊宗數持平。他進一步指出,北京在8月30日推出的一宗地塊投標保證金高達人民幣68000萬元。“該地塊出讓方式為招標出讓,未明確底價。但按照其他土地出讓方式的慣例,保證金一般為底價的30%左右。據此估算這宗地塊的底價大概在22億元左右,可能再破年內全國土地市場同類型地塊的總價紀錄。”

  事實上,不僅僅是北京,近日來包括上海、廣州等一線城市均開始大規模推地。9月份上海最少將有22幅經營性用地(不包含動遷安置用地)出讓,為年內單月經營性推地幅數之最,合計出讓面積為73 .6萬平方米。而根據鏈家地産統計數據,北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過800萬平方米,環比增長30%。該機構分析指出,“從8月份一線城市推地情況看,不僅供應量明顯放大,而質量方面也相對較高”。

  記者整理髮現,近期內杭州、昆明、合肥、武漢、無錫、溫州、石家莊、南京等二三線城市也同樣有大規模的推地計劃。其中,武漢市8月24日集中推出36宗地塊;杭州市在8月27日整齊推出佔地達456畝的主城區7宗地塊;溫州市近日也一次性推出52宗面積合計為3220畝的凈地,供應力度前所未有;而廈門市也將於9月7日公開出讓17幅地塊。

  根據歷年的土地供應節奏,一般從第二季度開始土地供應逐漸放量,第三、四季度達到供應高峰。國土部在8月中旬曾經表示,“按照土地供求的季節性規律,2012年下半年土地供應量將會增加,呈穩步增長態勢。”

  冷清

  上半年出讓收入銳減

  鏈家地産市場研究部常清告訴《經濟參考報》記者,受調控政策影響,上半年全國土地市場供需相對冷淡,房企拿地意願比較低,造成地方政府土地財政萎縮明顯。因此,“ 下 半 年 地 方 政 府 加 大 了 推 地 意願”。

  而國土部8月份公佈的數據顯示,上半年全國房地産用地供應合計5 .97萬公頃,同比減少15%。其中,住房用地供應4 .08萬公頃,同比減少21.7%。8月29日,財政部部長謝旭人也指出,受部分地區土地供應面積減少、房地産市場調控效應繼續顯現等多因素影響,今年前七個月,我國國有土地使用權出讓收入總計13490億元,下降了27.1%。

  根據中原地産的統計數據,張大偉告訴記者,“全國主要的13個典型城市前八月土地出讓金合計為2473 .5億,與去年同期的4076億相比,下調幅度達到了39.3%。特別是一線城市,前八月土地收入同比均出現了明顯銳減,其中北京土地收入跌幅最大,超過了63.5%”。

  業內普遍認為,各地政府之所以近期加快了推地節奏,除了下半年進入“完成全年供地任務的最後衝刺階段”,另一個很重要的原因是上半年土地財政的嚴重萎縮。常清分析認為,“北京土地市場前八個月中有三個月僅成交1宗住宅用地,還有三個月甚至零成交,這種情況在歷史上從未出現過”,從這些原因來看,不難理解北京上半年土地收入的嚴重縮水。

  常清進一步分析稱,北京土地市場上半年成交量之所以出現歷史最低水平,一部分原因與政府推地節奏有關,“但根本原因還是開發商拿地意願不強”。他認為,開發商對土地資質的挑剔程度有所上升,資質一般的居住用地很難引起開發商興趣。“而更深層次的原因則是,房地産市場的持續調控,使得住宅項目 的 利 潤 預 期 較 以 往 有 了 很 大 收縮。住宅市場的開發地位衰落,開發商當前拿地態度隨之出現鬆動。”

  考驗

  開發商恐難消化

  儘管上半年土地市場的總體乏力以及土地收入的相應銳減,促使地方政府下半年加快供地步伐,但開發商卻未必有意願埋單。同策諮詢研究中心總監張宏偉告訴記者,面對各地方政府下半年大規模的推地計劃,開發企業不一定有那麼大的能力去“接盤”,“尤其是在當前市場尚未完全回暖的市場背景下不會出現搶地潮”。

  張宏偉分析稱,從國家統計局日前公佈的數據來看,今年1至7月全國房地産投資增速仍然在下滑。“開發企業拿地規模,以及整個商品住宅市場的銷售面積和金額,大多數還都處於同比去年負增長的局面。”他認為,“整個市場基本面尚未回暖造成開發企業對未來信心不足,而這最終將影響到企業在土地市場的行為。”

  他進一步分析稱,除少數大型企業外,當前大部分開發商的現金流依然偏緊。“在融資環境不好的環境下,即使持有現金的企業拿地也會相對謹慎,不會大規模出手拿地。”另外,“儘管各地政府推地數量在增加,但是不少地塊屬於遠郊區域,不太可能吸引太多的開發企業關注。”

  而鏈家地産通過對恒大、中海等二十家標桿房企今年上半年的業績情況對比分析,發現這些標桿房企上半年凈利潤率全線下滑。同時發現,這些標桿房企的土地策略開始分化。“排除未發佈相關數據的兩家企業,其餘18家房企中有10家企業的土地儲備面積與年初相比出現下降。以上半年銷售面積保守估計,這18家房企土地儲備足夠未來7年開發。”

  在鏈家地産的這份統計數據中,恒大地産當前土地儲備的可開發年限為8.2年,雅居樂為10.4年,綠城中國為11 .4年,而合生創展集團則為29 .7年。常清據此分析認為,“這些房企土地儲備消化週期都相對較長,而上半年超過半數的房企拿地面積少於銷售面積。”

  常清進一步認為,“國內土地市場波動比較明顯,而長期來看,未來地價的升值幅度也會有所放緩。目前標桿內房企多擁有大量可開發土地,除少數高週轉企業外,短期拿地急迫性不高,使得本輪土地市場的低迷可能要持續更長時間。”

  《經濟參考報》記者還了解到,國土部在今年加大了對開發企業“囤地行為”的清查力度,例行的土地督察工作每個季度總結通報一次。此外,業內認為地方政府對土地的當前定價依然偏高,這些都將改變以往開發商通過大幅購入土地然後“坐等升值”的利潤模式。

  張大偉告訴記者,“大部分前期上漲過快,以及配套落後的郊區地塊下半年價格仍有望回落;而地段稀缺的優質地塊則可能在競標中小幅上漲。”另外,從過往經驗來看,“地王項目入市通常都表現平平,因此預計下半年居住用地‘地王'再頻繁出現的可能性很小。房企購地行為仍然會以謹慎為主”。

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