別墅高爾夫違建之風何時能剎車？不僅要依賴中央的“緊扎”政策，更有賴於地方政府擺脫利益衝動，真正將政策落實。

　　6月18日，國家發改委、國土部聯合印發《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》(下稱《限制目錄》和《禁止目錄》)，別墅類房地産和高爾夫球場項目明確被列入禁止用地目錄，從操作層面進一步將別墅類房地産和高爾夫球場開發項目擋在“閘門”外。

　　而在此前的2004年，國務院辦公廳就下發文件，要求各地停止新建高爾夫球場；2006年，國土資源部發佈實施的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，別墅、高爾夫球場、等項目用地則被明令禁止。

　　然而，中央有關別墅、高爾夫球場等的限建令是否真正得到落實？各地別墅違建的情況是否有所緩解？近日，人民網記者深入北京、天津等地，對此進行了深入調查。

　　北京首創瀾茵山：別墅建在農田邊

　　驅車大概1個小時，就能從北京城區，來到位於北京密雲城區3公里外郊區的首創瀾茵山項目，這是一個囊括獨棟別墅，花園洋房等業態的樓盤，總佔地面積近34萬平方米。

　　記者在周邊看到，首創瀾茵山緊鄰著密雲區東智村的一大片開闊的農田，農田裏的玉米等莊稼長勢喜人，周邊的山體已被開鑿一空，裸露著已經坍圮的坡土。

　　首創瀾茵山的售樓員告訴記者，該項目規劃共149棟別墅，每平方米銷售均價在15000-18000元之間，每套總價大概在500萬至800萬之間。項目已經于去年9月份取得了預售許可證。在售樓處現場，記者看到，鮮有購房者前來諮詢。

　　在北京市住建委官方網站上，首創瀾茵山被冠以雲鳳莊園的項目名稱于去年9月8日獲得預售許可證，共149棟別墅，已簽約套數僅為16套，去化率僅為10%。

　　不過，值得注意是，該樓盤預售期“玩起了穿越”，項目與9月8日取得北京市住建委預售許可證，但在當年8月31日，該樓盤就已經提前開盤，未拿預售證就開盤，法律人士指出，該項目存在違規售樓的嫌疑。

　　2005年12月5日， 首創旗下公司北京新博城房地産開發有限公司以17676萬元的價格競得該地塊，即密雲縣水泥廠地塊。地塊用地面積為334854.6 平方米，規劃建築面積為不到201000平方米，容積率僅為0.6。項目東至東智村用地，南至密雲檢測場，西至密溪路，北至水利局倉庫和東智西村用地。用地性質為住宅兼容商業服務業。

　　事實上，該項目入市宣傳時，卻主打花園洋房的案名進行推廣，在密雲城區大道上，大幅戶外廣告上打著“首創瀾茵山花園洋房僅6800元/平方米”，別墅挂著花園洋房的“幌子”，搭著“馬甲”銷售。

　　北京市住建委的一位工作人員告訴記者：“如果項目已經拿到了預售許可證，即是合法的”。但是如此體量巨大的別墅如何獲得用地審批？卻頗為蹊蹺。

　　記者隨後聯絡了北京市國土局，工作人員告訴記者：儘管現在已經停止了別墅用地的審批，但是如果項目已經拿到了預售許可證，國土部門便沒法監督了；至於項目如何取得預售許可證，我們也不清楚。

　　天津住總尚清灣：別墅建在湖畔側

　　別墅混搭著花園洋房銷售的情況，也發生在天津市武清區的北京住總集團旗下的尚清灣花園項目。

　　該項目由住總集團與武清區開發總公司共同開發，項目涵蓋花園洋房、聯排別墅和獨棟別墅，其中獨棟別墅銷售均價為11000元/平方米，是花園洋房6400元/平方米銷售均價的近兩倍。

　　去年10月，該項目開盤發售，緊鄰度假區天鵝湖畔，讓該項目獲得不少購房者的親睞。

　　2009年，住總集團為獲得武清開發區的地塊，與武清區開發總公司組成聯合體，競得位於天鵝湖度假區的地塊。由於國家自2004年以來，就明令禁止停止別墅類房地産用地的供應，對於該地塊的別墅項目獲批，一位知情人士告訴記者：“住總和開發區政府的關係很好，審批的時候有照顧。”

　　由於與武清區區委的關係，該項目的別墅類用地審批和預售證的審批“一路綠燈”。2011年，該項目32棟別墅取得預售許可證，對外公開發售，記者與該項目售樓員聯絡時，售樓員告訴記者，該項目自面世銷售後，很快就銷售一空了。

　　尚清灣售樓處的工作人員還告訴記者，未來一段時間，尚清灣將還有獨棟別墅的對外發售，不過具體日期暫未確定。

　　6月底，記者在尚清灣項目施工現場看到，32棟獨棟別墅已經完成主體結構和外立面裝修的施工。售樓員告訴記者，如果不出意外，今年10月份別墅就可以交房了。

　　長白山：萬達別墅建在林地裏

　　在吉林省白山市撫松縣境內，有一個佔地總面積約18.34平方公里的國際旅遊度假區項目，即為萬達集團聯合聯想集團等企業共同開發的長白山國際旅遊度假區。

　　在該項目2011年11月對外公佈的一個宣傳片中，記者看到，在該項目南區佔地的13.34平方公里的土地中，將要建設一座18洞和一座36洞的國際一流的高爾夫球場，以及600棟獨棟別墅。

　　其中18洞的尼克勞斯球場佔地1550畝，總佔地約1.03平方公里；另一個36洞的瓊斯峽谷高爾夫球場佔地約2.75平方公里。同時度假區內規劃建設的600棟森林別墅，佔地面積約2.10平方公里，同時，每棟別墅還享有5—7畝的原始森林，號稱“中國唯一的真正森林別墅”。

　　記者以購房者身份致電長白山國際旅遊度假區的服務熱線，接線的工作人員稱，目前高爾夫球場已經沒有了，運動設施只有“體育公園”，當記者問到是否可以打高爾夫時，工作人員稱“只有小球訓練中心可以”。不過，工作人員未承認該“小球訓練中心”即為此前媒體所報道的高爾夫球場。

　　對於體育公園項目是否為高爾夫球場一説，萬達集團未予確認。

　　根據6月初一批前往長白山國際旅遊度假區的旅行社負責人現場所見時的描述，目前18洞的尼克勞斯球場開業在即，而600棟森林別墅也已經在私下的渠道開始發售。

　　在長白山國際旅遊度假區的工作人員告訴記者，7月28日，該項目將開業，目前推出創始會籍，對外銷售度假卡和滑雪卡。這位工作人員告訴記者，購買別墅可以贈送創始會籍和度假卡，包含了高爾夫球場的使用。

　　萬達集團總部方面承認，該項目確實將於7月底開業，但拒絕向人民網記者提供該項目的已經獲得土地審批的文件及手續。該集團人士坦承：“目前萬達受到的關注很多，可能會影響到項目的銀行授信。”

　　據《財新新世紀》週刊報道，國家林業局曾經在長白山國際旅遊度假區的批復文件中指出，項目在實施過程中不得隨意更改設計和建設國家禁止供地的高爾夫球場、別墅類房地産項目內容，對於這樣的批復，萬達集團也未予以記者答覆。

　　中國政法大學民商經濟法學院院長王衛國分析説，從未來的發展趨勢來看，土地管理有兩大管理是必須的。第一，是規劃管理；第二，是用途管理。用途管理和規劃管理要結合起來，所以違反規定用途使用土地，或者違反規劃開發土地，都是違法的。

　　違建風緣何愈演愈烈剎不住

　　2003年以來，黨中央，國務院一再強調禁止別墅、高爾夫球場類用地的供給和審批。然而這樣的禁令似乎並未起到太大的作用，各地頂風違建之風愈演愈烈。

　　國土資源部政策法規司副巡視員趙久田介紹説：1997年，中央一號文件中就明確提出，對於別墅佔用耕地等違規行為，應予以禁止；2004年，為進一步剎住別墅高爾夫球場的違建之風，國務院辦公廳下發的文件明確指示，禁止修建別墅和高爾夫球場。

　　儘管中央已明令禁止新建別墅和高爾夫球場項目，但各地的違建的案例卻時有耳聞。在陜西榆林市，高爾夫球場竟在沙漠中“長”出，在河北鹿泉市，出現違法佔地上千畝建高爾夫球場的案例，在北京永定河畔，一條“高爾夫走廊”突然冒出？

　　國土部的一位工作人員告訴記者，5月份，發改委曾要求各地將高爾夫球場的違建案例上報給國土部門進行備案，統計後發現，目前已經上報的違建案例超過600例。 對於違建之風的興起，趙久田表示，這麼多年以來，雖然國家政策明確，但各地依然違法建設了許多高爾夫球場和別墅，根本的原因是有些地方出於對經濟利益的考慮而發生的。

　　國土資源部法律中心主任孫英輝指出，土地審批的時候，國土部門只對容積率有要求；規劃部門在審批時，不管土地部門審批，他只看項目是否符合規劃，這樣政府部門的審批就沒有配合好。

　　對此，中國地質大學(武漢)公共管理學院院長李江風分析指出，高爾夫球場及別墅用地，國家已經明令禁止，但目前又出現這些屢禁不止的問題，根源還是在於利益驅動，主要是地方經濟發展短期的利益驅使。

　　違建頑疾如何徹底根治

　　事實上，前述的首創瀾茵山項目，已經獲得了北京市住建委的預售許可證，但從該項目的拿地及施工來看時間來看，並不具備獲得土地使用權證條件。該項目2005年拿地，2011年9月8日才拿到預售許可證，從拿地到銷售，歷經四年。

　　住總的天津尚清灣和萬達的長白山國際旅遊度假區項目都于2009年拿地，從拿地的時間來看，國土部門都已經明令禁止了別墅和高爾夫球場類用地的審批，但為何審批依舊通過？

　　對此，國土資源部法律中心主任孫英輝分析指出，別墅高爾夫球場類用地的獲批，很大的原因在於政府各職能部門配合協調不夠，“多部門協調，不能只是土地主管部門一家在結束供地，否則手段單一”。

　　“對於那些頂風違法建設高爾夫球場和別墅項目的責任人，要予以嚴肅處理；對於那些還在觀望，還在繼續建設的責任人，希望他們都要好好考慮一下。”對於治理別墅高爾夫球場的違建”頑疾“，國土資源部政策法規司副巡視員趙久田對記者這樣強調。

　　為整治別墅及高爾夫球場出現“禁而不止，越禁越多”的反常情況，孫英輝建議説，一定要在各級黨委和政府的主導下，多個職能部門部門加強協調；同時健全監管手段並提高違法成本；限制宗地規模以遏制大幅地塊的審批；引入公眾監督尤其是媒體的監督。

　　目前，國土部已經在全國範圍內推廣了現代科技信息手段監測以及衛片執法監測。

　　李江風教授進一步建議説，如果要處理別墅高爾夫球場違建，一要加強監管力度，對於違法項目要嚴格按照國家規定來處理；再一個是要對地方違法的責任人進行處理，這很關鍵，如果不對地方錯誤加以處理，其他很多地方將會效倣。

　　“當這些違法建設的別墅、高爾夫球場成為一個“常態物”之後，就不好處理，所以一開始發現這些問題後，就要把這些違法的苗頭扼殺在搖籃裏，讓其不再擴大蔓延。”李江風説。