“房鬧”凸顯制度缺陷

　　“房鬧”背後，提供了解決房地産行業深層次、結構性、制度性問題的契機

　　文/《瞭望》新聞週刊記者王政柴驥程

　　因投資客參與度高曾經“領漲”全國的杭州樓市目前率先“領跌”。

　　因不滿開發商大幅降價，近日，杭州接連發生多起商品房業主圍攻開發商討要説法的“房鬧”事件。記者調查發現，此輪“房鬧”事件呈現組織化程度高、行為過激、衝突劇烈等新特徵，同時“房鬧”者訴求既針對開發商也針對地方政府。

　　“房鬧”密集出現

　　5月8日下午，50多名商品房業主聚集在杭州市體育場路浙江崑崙控股集團有限公司門前，此處毗鄰浙江省省委省政府和杭州市委市政府機關大院，他們統一身著白衣、頭戴白帽，舉著橫幅高呼“崑崙欺詐、還我房款”等口號，要求崑崙集團負責人出來對話，補齊房價下降損失或者退房。

　　記者從現場了解到，這些聚集人員都是2011年8月購買“崑崙天籟”項目房産的業主。業主王菲説，當時崑崙公司副總裁蔡陽以“你們現在買房，是最低的價格，以後不可能有這麼低的價格了”等説法吸引購房者買房。多位業主表示，正是開發商的“最低價”説法讓自己決定出手。當時每平方米是12600元，但是今年初，“崑崙天籟”二期的開盤價降為10500元每平方米，4月27日開盤的剩餘房源，價格降到了8800元每平方米。多位業主説，自己一下子損失了幾十萬元，崑崙應該給個説法，“即使不能全補，至少應該補一部分。”

　　記者在現場看到，崑崙公司並無工作人員在現場，十多個保安維護秩序，不讓業主進入公司辦公區。崑崙置業負責人蔣傳良向記者表示，業主們一下子損失幾十萬元值得同情，但房屋買賣是雙方的自願行為，一切應以購房合同為準，業主要求退房、補差價或者新開樓盤不降價，于法于理無據。“我們一直向他們解釋，但他們不聽，想通過打橫幅、堵塞交通引起政府和社會關注，逼迫我們補償他們的損失。”

　　早在5月3日，就有60多名“崑崙天籟”的業主聚集在崑崙大廈門口，要求開發商退房、退差價。期間有十多名業主與崑崙置業保安發生肢體衝突，其中數名業主和保安在衝突中受傷。

　　隨著樓市調控深入，杭州部分樓盤出現大幅降價，受此影響，從今年初至今，杭州已發生“房鬧”事件20多起。記者了解到，去年底以來，上海、深圳、南京、寧波等城市也相繼出現過“房鬧”事件。

　　中國指數研究院杭州分院研究總監曹旭東認為，近期發生“房鬧”的城市都是前些年房價“領漲”城市，在本輪調控中又率先“領跌”。

　　“房鬧”以投資客居多

　　通過現場採訪多起“房鬧”事件，記者發現，目前一輪“房鬧”出現了一些新特點：

　　從參與群體看，此輪“房鬧”以投資客居多，他們借“剛需”之名要求補償，同時，“房鬧”群體的組織化程度明顯提高，他們籌集活動經費，借助網絡組織聯絡、任務分工，甚至出現了業主雇人、聘請專業公司進行策劃的現象。

　　記者在崑崙大廈門口看到，5月3日和5月8日的兩次“房鬧”參與者都穿著統一的衣服，戴著統一的帽子和口罩，舉著相同的手牌，並有專人散發傳單。據王菲介紹，他們組建了有60多人參與的QQ群，並進行了集資，有專人負責聯絡、協調，確定活動的時間、地點。對此輪“房鬧”事件進行追蹤觀察的杭州房地産研究人士鄭榮華告訴記者，根據他的調查，存在一些投資客在背後操縱的現象。

　　從“房鬧”行為看，部分“崑崙天籟”項目業主從4月初就開始在崑崙公司售樓處、辦公地點聚集、討要説法，期間，發生了打砸售樓處、圍堵工作人員、與公司安保人員互毆等過激行為，對社會治安造成不良影響。蔣傳良説：“他們已經鬧過十多次了，公司的玻璃門窗、樓道裏的攝像頭都被老業主砸爛了。”

　　從訴求看，不光要求開發商退差價、退房，還要求開發商不降價、保證房屋質量，同時要求政府承擔監管和補償責任。記者在“房鬧”現場採訪獲悉，此輪“房鬧”多是開發商大幅降價引起的，所以許多老業主不許開發商降價，保證自己的資産不縮水，同時，儘管還沒交房，但部分業主對房屋質量提出質疑，認為樓盤一再降價，可能會偷工減料，影響房屋質量。

　　同時，一些業主想通過採取過激行為、擴大事態造成社會影響，迫使政府介入，實現自身利益訴求。多名業主表示，如果開發商不滿足自己的要求，就去找政府。

　　政府需不縱容不包辦

　　快房網首席評論員程偉明等業內人士表示，這一輪“房鬧”的組織化特徵鮮明，部分投資客試圖綁架政府的意圖明顯。各級政府應擺正自己的位置，既不縱容也不包辦，及時妥善處理“房鬧”事件。

　　專家表示，對於部分採取過激行為、實行打砸搶破壞公私財物、嚴重擾亂社會治安的“房鬧”行為，政府相關部門要及時介入，依法處理，不能缺位。

　　“事實證明，如果政府相關部門不及時介入，一些業主的行為會越來越激進”，程偉明説，“他們會借法不責眾的心理，採取過激行為引起社會關注，以達到補償自己損失的目的。”

　　鄭榮華表示，當年股價下跌時也曾出現過“股鬧”，經過市場歷練以及加強對投資者教育，這一現象已經罕見。如今房價剛剛從持續上漲轉為下跌，業主遭受損失找地方發泄一下的心情可以理解。但是必須讓購房者明白，商品房也是一種商品，市場交易更是一種契約行為，購房者理應為自己的行為負責。

　　另一方面，各級政府也要謹慎處理“房鬧”，避免以政府“有形之手”解決市場交易産生的糾紛。曹旭東表示，“房鬧”糾紛説到底是開發商與業主之間的買賣糾紛，究竟怎麼解決，要雙方協商。本輪“房鬧”有一種負面傾向，很多購房者想把地方政府拉入糾紛之中，希望借政府向開發商施壓，以達成補償自身損失的目的。

　　程偉明表示，許多“房鬧”表面上是衝開發商而來，背後卻指向政府的房地産調控政策，也不排除一些開發商暗中鼓勵這一行為。因此，地方政府要擺正自己的位置，有所為有所不為，進一步落實樓市調控政策。

　　房地産行業痼疾應解決

　　表面看，房價下降似乎是“房鬧”事件的“導火索”，接受本刊記者採訪的專家表示，實質上更深層次的原因在於我國快速發展的房地産行業一直以來潛藏的深層次、結構性問題，如預售制弊端、商品房定價機制缺失等。

　　長期關注商品房預售制度的上海知名律師薄海豹認為，在現行的房地産開發體制下，預售制對推高房價難辭其咎。房地産開發商只要預售少量的房屋就可以收回全部或絕大多數的開發成本，於是，在沒有還貸等資金壓力情況下，開發商放慢銷售速度並惡意哄抬房價以獲取暴利。結果，房子的售價越高銷售越慢，開發商獲利越多。

　　他分析認為，由於開發商已“收錢在先”，交房時房屋面積縮水、規劃中的配套設施變更、不能如期交房等侵犯購房者權益的事件屢見不鮮。更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最後攜款潛逃的現象也有發生。

　　“大量資金以預收款方式流入房企，而且這些資金處於無人監管的風險中”，北京中原市場研究部總監張大偉指出，“目前，全國實行預售監管的城市還不多，而實行預售監管的一些城市監管也不嚴格，因此常有建築質量差及爛尾樓等現象出現。”

　　以浙江為例，《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》規定，人民銀行、銀監部門負責對監管銀行的預售資金監管行為進行監督檢查。市、縣(市)房地産行政主管部門具體負責本行政區域的商品房資金監督管理。即便如此，依舊發生了“金星挪用預收款”事件，尚未設立預售資金監管制度的城市，情況可能更糟。

　　程偉明表示，隨著樓市調控持續從緊，房企破産數量將逐漸增多，房企破産將使許多業主交了錢而拿不到房。“很多購房者都是傾其所有，甚至是集兩代人之力在購房，一旦拿不到房子，將爆發業主‘維權潮'。”

　　從商品房定價機制來看，業內人士表示，實際上房價成本基本可以預測。但是，在目前情況下，作為分散的消費者很難獲悉具體樓盤的成本，所以對自己所購房屋的價值不確定。即使開發商在成本之上加價很少，消費者仍會有“買貴了“的心理感受。房屋成本信息不公開必然會導致這樣的結果。

　　在他看來，合理的定價機制應建立在公開透明的信息基礎上。所謂的商品房定價機制，就是要使房價成本信息逐漸公開化，就像消費者對普通消費品的成本有基本的概念一樣，這樣，由於知悉成本，消費者作出的交易決定更加審慎，當房價波動時，購房者也不會有那麼大的反應，因為始終有一個成本信息在其腦海中。□