新華網深圳4月18日電（記者趙瑞希）世聯地産近日發佈的一份研究報告顯示，目前上市房企償債能力已略低於2008年。面臨還債高峰期和存貨減值風險，房企紛紛加緊降價出貨，使得3月樓市走出一波“小陽春”行情。

　　業內人士認為，經過此輪降價後，未來房價下降空間將有所收窄，但經過此前房地産市場的深度調整，以及購房者信心回升等因素影響，成交量將觸底回升，4月份樓市成交情況將較為樂觀。

　　房企償債指標低於2008年償債能力堪憂

　　世聯地産研究報告指出，目前彰顯上市房企償債能力的指標速動比率和現金即付比率均略低於2008年，而存貨卻依然在大幅攀升。在房價下行之時，存貨減值已成為威脅房企利潤的最大殺手。

　　世聯地産集團市場研究部總監吳志輝説，2012年是房企的償債高峰年，僅此前一度火爆的房地産信託年內償還規模就約2500億元。而2011年年報數據顯示，71家上市房企資産負債率均值達到70.9%，處於歷史高位。並且，這71家上市房企的短期償付能力卻低於2008年，其中速動比率和現金即付比率兩大指標分別為0.4和0.38，低於2008年的0.47和0.4。

　　吳志輝認為，流動性是判斷市場的唯一先行指標。然而，房企內部的流動性非常差，存貨大量攀升。2011年年報數據顯示，71家上市房企的庫存量迅猛增長，同比增幅達42.7%。

　　“然而在房價下行之時，財務上需要對存貨計提減值準備。以萬科為例，其存貨價值為2000億元，如果房價下跌10%，存貨價值將損失200億元。潛在的存貨減值已成威脅利潤的最大殺手。”吳志輝説。

　　房企降價意願高於預期樓市迎來小陽春

　　在中央兩個月內連續多次表態“堅定不移地貫徹房地産市場調控政策”的情況下，房企面臨的償債困難，促使現實主義大行其道，降價出貨意願高於市場預期。

　　世聯地産監測的28個城市，降價促銷樓盤繼續增加，並且一季度有33%的降價樓盤房價降幅超過15%，而2011年下半年降幅超過15%的樓盤僅佔降價樓盤的26%。

　　以深圳市場為例，深圳市房地産研究中心主任王鋒表示，3月份，深圳房價同比下降15%。降價主要有3種形式：一是同一樓盤尾盤降價銷售；二是同一項目新期開盤價格低於前期售價；三是新入市樓盤價格低於周邊樓盤。連價格一直堅挺的“豪宅”也紛紛降低姿態，步入降價行列。而“豪宅”降價可謂出手不凡，直接“萬元”起降。深圳招商雍景灣和首地容禦兩個樓盤每平方米降幅均近萬元。

　　吳志輝説，降價跑量已是市場共識。在降價促銷的帶動下，3月，北上廣深四大一線城市成交量均強勁回升；重慶、天津、武漢、合肥、濟南、成都、南寧等二線城市成交量也大幅回升；而三線城市中，東莞、佛山、惠州、臨沂、包頭等，成交量也有所回升。

　　而國家統計局數據顯示，3月份，全國商品住宅銷售面積為7269萬平方米，銷售額為3733億元，均超過一二月之和，走出了一波與2011年同期相同的“小陽春”行情。

　　降價空間收窄4月成交將較為樂觀

　　業內人士認為，經過這一輪降價，未來房價下降空間將收窄。但成交量將觸底回升，4月成交情況仍將較為樂觀。

　　王鋒認為，3月份深圳房價已下降15%，在這個基礎上，深圳房價繼續降價的速度將減緩。

　　雖然，降價空間將收窄，但吳志輝認為成交量將觸底回升，4月份成交情況將較為樂觀。其做出此判斷有3個原因：一是購房者信心指數經過2011年全年的直線下降後，2012年一季度有所回升；二是2012年一季度購房者期望房價最低降幅較2011年四季度下降5個百分點至15%；三是3月份世聯地産代理的631個樓盤顧客上門量達到去年以來的最高值。這意味著購房者買房意願增強，並且能夠更加理性地看待降價問題。

　　深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，2011年4月1日至15日，深圳共成交1476套新建商品住宅，接近3月份上半月的成交量，而與去年同期相比增長74%。