海外債務與國內債務最大的不同在於他們會隨著匯率市場波動而影響債務成本，加大房地産債務危機

　　樓市的寒冬效應繼續發酵，國家統計局2月18日公佈數據顯示，1月份70個城市房價全線停漲，七成城市新房降價，樓市“拐點”全面來臨，而房企大規模的“償債潮”又將如約而至。

　　“2012年房企最大危機就是債務危機”。世聯地産董事長陳勁松直言，今年各類債務中，離岸私募債、信託、房地産基金以及民間借貸是最考驗房企短期債務償還能力的。

　　值得關注的是，這些債務中，隱含著大量的海外債務。

　　海外債務纏身

　　2010年，隨著中國房産調控政策的出臺，銀行信貸緊縮，一些高杠桿經營的房地産企業融資産生困難。為了尋求長期穩定的資金來源，一些房企將融資渠道轉向海外。

　　財經作家葉楚華介紹，根據公開報道，具體的形式有碧桂園、恒大地産、佳兆業集團、雅居樂地産等在海外發行的以美元計價的涉外票據，有寶龍地産在海外發行的以美元計價的優先債券與優先票據。

　　據統計，僅在2011年上半年，恒大、碧桂園、華潤置地、中海外等十大標桿房企便進行海外融資324億元，超過前一年的總和。整個2011年上半年，房企向海外資本市場融資的規模超過1000億元人民幣。

　　內地房企海外融資始於2007年，隨著融資規模的連年遞增，發債息率也在逐年上升。根據世聯地産、香港聯交所數據統計，2007～2009年，內地房企海外發債息率保持在5％左右，2010年上升至8％～10％，而2011年則普遍飆升至13％～15％。

　　香港聯交所的數據顯示，過去數年財務杠桿大幅飆升的房企，尤其是在香港發債融資過多的房企，今年年中至下半年，將有多筆債務到期，迎來“還債年”。以首個在港發債的房企合生創展為例，今年內需償還的借款超過110億港元（1港元約合0.81元人民幣），其中還不包括2012年11月到期的3．5億美元（1美元約合6.30元人民幣）優先無擔保債券。

　　除合生創展外，綠城中國有1.8億人民幣可換股債券於今年5月到期、上海證大有1.39億美元票據于6月到期；此外，碧桂園、華潤置地、恒大等30余家在港上市房企，2012年均有海外債券到期或需支付利息。其中，碧桂園2012年有三筆海外債務需支付利息及相關費用，達數千萬元，這些債務是碧桂園2010年4月至2011年2月分三次在新加坡交易所進行的海外融資。以去年2月為例，碧桂園發行了9億美元于2018年到期息率為每年11.125％優先票據。

　　風險在貨幣貶值

　　對於內地房企的總體海外債務規模，目前尚無權威統計。據陳勁松估計，“過往一年左右，在香港發行的中國房地産離岸的私募債，以項目為例大概有1000個，大概是兩年期，2012年年中陸續到期。”

　　民間經濟學家劉軍洛在其新書《即將來臨的第三次世界大蕭條》中也注意到了內地房企的海外債務情況，並將其看作是墨西哥式的Tesobonos。

　　葉楚華介紹，所謂Tesobonos是指某國企業在另一國的資本市場融資時採用第三國貨幣計價的債券融資方式，主要是美元，但債務支付的本息卻是以本國貨幣來計價，“離岸私募債就是Tesobonos融資方式，它是以本國貨幣作為利息償付的中短期外幣貸款。”