用房産稅取代有爭議的限購令進行樓市調控，寄希望於“房産稅”接過“限購令” 的接力棒來降房價，似乎已成為人們共識。可是，房産稅能降房價嗎?上海和重慶的試點已作出回答。

　　房産稅為何難撼高房價

　　房産稅為何難撼高房價?因為，在市場經濟條件下，最終決定價格的只能是供求關係而不是其他因素。中國樓市的供求關係有眾多因素，但核心是三個問題：

　　一是城市化進程引發巨大剛性需求。2011年中國的城市化率超50%，比2001年(38%)提高約12個百分點。照此推算，年均城市化速度為1.2%。按此速度估算，每年平均有近1600萬農村人口轉為城鎮人口，它帶來的住房剛性與基礎性的需求是何等巨大。關於住房需求引發的房價大幅上漲，近年我們的認識陷於一個誤區，就是認為主要是投機性需求推動房價上漲，因此出臺了抑制投機性需求的限購令。可是，人們很少去想：為何投機者敢高價入市炒樓?難道他們沒考慮過其中的巨大風險?為何車價炒不起，唯獨樓價一再被炒高?沒有市場上漲的機會作為前提，誰敢投機?剛性與基礎性的需求才是房價上漲的主推力，投機性需求只是一個助推力而已。限購令執行一年多的事實表明，針對投機性需求的限購令從短期看雖能抑制房價繼續上漲，但從長期看，它為限購令取消後房價報復性反彈埋下隱患。因為限購向人們傳遞一個消息：住房是稀缺商品。強化了人們購買慾望和導致人們惜售心理。

　　二是有限的土地供給。隨著近幾年城鎮化進程加速，房地産用地和企業用地不斷擴張，耕地一再受到侵蝕。目前中國耕地面積僅約為18.26億畝，比1997年的19.49億畝減少1.23億畝，中國人均耕地面積由10多年前的1.58畝減少到1.38畝，僅為世界平均水平的40%。18億畝耕地紅線岌岌可危，保護耕地的壓力不斷增大。只要中國城市化與土地供給的矛盾還存在，大城市房價上漲就會成為常態。

　　三是區域經濟和城市發展不均衡。如果中國區域經濟和城市發展均衡，有好多城市的教育、醫療、文化、交通、社會等水平都跟北上廣深相近，誰還想留在北上廣深呢?誰願意每天上班受堵車之苦?誰願意每個週末逛商場受擠人之罪?

　　從理論角度看，作為持有稅的房産稅會增加投機成本，抑制投機性需求，降房價。但從實踐角度看，如購房需求旺盛，投機利潤大過持有房産的稅收支出，房産稅就可能被後續購房者接受，傳導和轉移這部分成本的結果必然是房價上漲。因此，在供小于求的情況下，任何增加的購買和持有成本，都只能轉嫁到購買者身上。從美國看，實行州差別化的地稅(類似持有稅)後，房價指數翻了2.8倍。持有稅的徵收並沒有抑制房價上漲。

　　保障房缺位、房地産業私有化程度超越經濟發展階段也是房價上漲原因

　　房價上漲除了供求關係外，保障房缺位也是重要原因。住房具有雙重功能——經濟功能和社會功能。經濟功能主要著眼于市場效率，社會功能更注重社會公平。衣食住是人生存的最基本支出，是人類的最基本生存權利。本人無能力，則應由政府保障。因此，房地産政策應同時考慮兩種功能。然而，我國過去的房地産政策過分強調經濟功能，保障房缺位，而靠打壓市場價格來滿足民眾對住房需求。還有，房地産業私有化程度超越了經濟發展階段。在經濟發展初期，由於大部分居民沒有足夠的購房能力，這時以公房為主。當經濟發展到一定的程度，社會出現較大比例的中産階級，此時，才以私有住房為主。土地資源較缺乏的國家，即使經濟發展程度較高，也保留了較大比例的公房。然而，從人均GDP角度看，我國經濟尚處於世界中下水平，但住房産權私有化程度高達89%，超過了發達國家水平。

　　降房價的新思路

　　對降房價，我們應建立新思路：第一，高房價是多種複雜因素形成，不可能一蹴而就。降房價出臺政策要立足價格長治久安，而不是短期效應。第二，解決供求關係失衡，土地供給難以大幅度增加，主要應從引導需求角度著力。從觀念和政策上，引導居民尤其是缺乏購房能力的年輕人和低收入者，轉向租房。第三，儘快建立和完善市場和保障兩種住房體系，當前應著重建立完善保障住房體系。第四，出臺房産稅應該同時改革現有土地出讓制度，將土地價格降下來，特別是改革70年出讓金一次性收取的制度。第五，取消土地財政的前提是要有一種新的地方財政制度，保證地方政府收入。

作者係廣東商學院教授