稅費驚人過戶複雜 註冊公司買房不划算

    一紙“限購令”擋住了炒作房産的風潮，但也讓一部分有真實購房需求的購房者苦惱不已，但房地産商們似乎是“上有政策、下有對策”，這種用新註冊公司名義購房的辦法，受到了市場一部分人的關注。這個辦法似乎順利的繞開了限購令，的確幫很多沒有購房資格的消費者，買到了房子，但我們的記者也了解到，以公司名義購房來規避“限購令”並不那麼容易，其中蘊含的風險需要你高度注意，來繼續看記者的調查。

    上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建表示：如果是單位買房要轉為個人的話，這裡邊就特別麻煩了。個人買房出售它這個要徵個人所得稅，而個人所得稅是按照交易按價格的2%來徵稅的。而單位買房的話，它是要按照真實的差價的25%增稅。這個就存在所得稅徵收的差異問題

    業內人士提醒，以公司名義買房在購房環節中稅費和個人買房一樣，但如果企業房産需要轉手，稅費就相當驚人了。因為除了繳納和個人買賣房産同等的營業稅、企業所得稅外，公司出售房屋還需多繳納土地增值稅，按房産增值額的30%——60%徵收、印花稅萬分之五。以一套交易未滿5年，面積50平方米，100萬元購入150萬元售出的二手房為例，如個人賣給個人，需繳納5.56%的營業稅，1%的個人所得稅，稅費為98525元；而如果是公司轉讓給個人，各項稅費加起來高達240362.5元，比個人轉讓多出整整14萬，稅費佔了總投資收益的一半左右，對於投資者來説收效甚微。

    此外，公司購房不能直接貸款，只能在全額付款後，去銀行抵押貸款，而能否貸款，還要看公司的信譽，如果是剛剛註冊的新公司，或註冊資金極低、沒有開展業務的“空殼”公司，貸款的可能性為零。

    房産仲介工作人員：全款，不能貸款。銀行也不是傻子，你剛剛成立的公司。你就問我借錢了。而且借的數字也比較大幾十萬、幾百萬，銀行也會看。註冊幾個月，比如説一兩個月，就要貸款了，不可能呀。銀行也不是傻子。

    除了繳納的稅費明顯增多、不能直接貸款外，企業主購房無法列入個人財産，即便想把公司購房轉到個人名下，也必須通過轉售程序，繳納相關的稅費後辦理過戶手續。一旦以公司名義購房，房産就將被視為公司固定資産，需要每年列入財務報表計算折舊，一旦公司財務狀況出現問題，房産有可能被抵押、變賣等來彌補資金上的缺失。如果是多股東公司，在利益分配的過程中，很容易出現糾紛，對房産分配等問題産生矛盾。

    記者詢問了一些房産交易中心，近期確實有中小業主、私營業主以公司名義詢問買房事宜的，但這種購房人比例並不是特高，不管是限購令出臺前，還是政策實施後，上海公司購房比例一直維持在房産總交易的4%左右。

    上海信義房屋的總經理信泓浚説：所以如果説投資者在不是很明確把握將來回報率的情形之下，從事這樣的一個所謂房産投資來講。他存在著一定的價格上的風險。