宋林飛委員

　　帶著民生熱點　求解代表委員

    中國網絡電視臺綜合消息：全國兩會召開之前，本報向江蘇網友在線徵集“你最關心的民生問題”。截至昨日，經過近30萬網友的投票，江蘇網友最關心的“民生十問”産生。今年全國兩會，本報特派記者將帶著這些問題上會，向全國人大代表、政協委員求解。

    2日，本報帶著第一個問題，也是老百姓最關心的樓市問題採訪了江蘇省政府參事室主任宋林飛委員。

　　抨擊“鬆綁”　房價沒調到位

　　現象：部分城市想給樓市“鬆綁”

    安徽蕪湖樓市新政4天“流産”，上海限購新解釋也7天即叫停。提高公積金貸款額度、調整普通住房價格標準、讓首套房貸利率回歸基點……近期，一些地方和部門對樓市政策的小動作增多，被住房和城鄉建設部“叫停”的也時有出現，引發公眾熱議。

　　觀點：“房價還未實質性下跌”

    第15年參加全國兩會了，尤其是近些年來，宋林飛每年都要提交一份事關房地産調控的提案。他一針見血地指出，去年樓市調控的成果只是“量跌價滯”，但房價還沒有出現實質性下跌。統計數據顯示，2011年一線城市新建商品住房的價格同比上漲2.41%，二線城市同比上漲8.7%。也就是説，這一年房價實際上還漲了，只是漲幅降下來了。

　　“合理回歸以房價收入比為尺子”

    對於中央提出的房價宏觀調控的目標，即讓商品住房的價格合理回歸，宋林飛解釋，所謂的回歸就是擠泡沫，而“合理”的標準就是房價收入比。發達國家正常的房價收入比為3：1左右，也就是説差不多3年收入可以買一套房。國際金融機構認為不應超過5：1。考慮到我國福利分房的因素，現階段房價收入比可適當放寬。但目前有些大城市的房價收入比接近亞洲金融風暴爆發時香港地區的15：1，甚至日本的19：1，這就非常危險了。

　　“一鬆綁房價必遭報復性反彈”

    宋林飛指出，一線城市住房市場價格過高、泡沫過大，是影響民生改善、加劇經濟風險的突出問題。針對這一問題的房市調控政策是必須的，“限購”政策短期內不能放鬆。宋林飛堅定地認為，地方政府千萬不能想不通，不能因一時利益而嘗試給房市“鬆綁”。

    同樣，中央政策的決心也不能動搖。從2003年開始，我國房地産宏觀調控一直沒停過，但每次調控之後房價都報復性反彈。“所以這一次千萬不能再動搖，否則日本的教訓就擺在眼前。”

    而且，現在老百姓都在看著盯著，政府的公信力何來？必須在房地産調控一事上給老百姓一個放心。今年到年底再回過頭來看，大家就會理解中央政府了。

　　完善政策

　　首套房應首付兩成、利率七折

　　現象：調控了一年老百姓沒得到實惠

    房地産調控一年下來，另一個問題引起越來越多人的關注，那就是，房價名義上是控制住了，可是購房人的買房成本卻在提升，沒錢的人、沒房子的人想買套自己的房子，成本反而更高了。

    中國房地産業協會會長、原住房和城鄉建設部副部長劉志峰日前表示，去年銀行推進利率市場化，貸款利率從基準利率的0.7倍，一下提至1.1~1.2甚至1.3倍，因此，儘管房價下降了，但老百姓實際上付出的錢並沒有減少。有人算過一筆賬：以全國平均房價每平方米5380元計算，即使銀行執行基準利率，現在貸款8成買一套100平方米的房子，買房人要比“利率7折時代”多掏10萬元利息。

　　對策：首套房應首付兩成、利率七折

    “房地産調控的意義是什麼？不就是為了讓老百姓能買得起房嗎？”宋林飛認為，政府嚴格的房地産調控政策不能鬆綁，但要微調，通過“穩中微調”，將房市從“量跌價滯”轉變為“價跌量升”，尤其是應當降低剛性需求的購買成本。不能讓老百姓反而更買不起房了。

    宋林飛建議，住房信貸、計稅政策對首套房優惠，讓剛需消費者購房成本降低，應是今年房地産市場宏觀調控“微調”的主要方向。

    宋林飛建議,“一線城市居民購買首套房應回歸到2008年首付兩成、利率七折的優惠政策。同時，居民的改善性需求應回歸基準利率，而不應上浮20%。”

　　今年走勢　預測年內房價跌10%-20%

　　現象：小潘逆市喊提價

    2月22日，潘石屹在一次電話會議上表示，旗下在售項目從3月份開始漲價，先對望京提價2%。他還説，“跟央行提存款準備金率是一樣的，不能一下提太多，而次數可以適當多一點。”由於小潘在網友間的影響力，這一消息很快傳開，進一步加重了人們對樓市走向的疑慮。

　　觀點：“小潘這是利用人們買漲心理”

    宋林飛認為，開發商這麼做從他們的角度講無可厚非，就是利用大多數人買漲不買跌的心理。“開發商讓自己利益最大化是正常的。”宋林飛説，但是這並不代表房價就要調頭向上了。

　　“預計今年一線城市跌10%-20%”

    房價是不是探底了？什麼時候出手合適？宋林飛的建議是，合適的房子大家可以買，但是要説房價已探底恐怕還為時尚早，“現在只是把漲幅控制住了，還沒有把前幾年快速上漲的泡沫擠掉”。

    他同時也指出，房價回歸到合理水平是一個艱巨的目標。隨著債務陸續集中到期而資金鏈日趨緊張，房企會理性選擇降價促銷“以價換量”的策略，導致房價明顯回落。預期今年一線城市新建商品住房成交均價下跌10%-20%。

　　建議：“實行差別化的物業稅”

    房價進一步下跌，對於購房者來説是好消息，可是對於相當一部分已經擁有一兩套住房的家庭來説，卻意味著財富的縮水。

    對於這個問題，宋林飛認為可以在物業稅的開徵上加以調節。他説，物業稅徵收依據是土地使用與財富保有，自有産權房的土地使用權已轉讓，只開徵財富保有稅。可以採取區別對待的方法：即已出讓土地使用權的産權房“價高稅低”，而未出讓土地上新建設的産權房“價低稅高”。“老房老辦法”有利於防止居民財富過分縮水，“新房新辦法”有利於更多中低收入者入市。

　　相關採訪

　　1、全國政協委員、清華大學教授蔡繼明：不能以保剛需為名，行松調控之實

    全國政協委員、清華大學教授蔡繼明今年一共提交了10個提案，其中有6個是關於土地的，他在關於房地産調控的提案中寫到，就是不能以保剛需為名，行松調控之實。究竟如何調控樓市，蔡繼明認為其實辦法也很容易，他提出的辦法是從土地出讓抓起。新增建設用地中的宅基地，拿出15%作為保障房，用於建設廉租房，主要保證15%的最低收入人群，他們買不起房租不起房，就住廉租房。

    他強調，這一保障水平不能太高，範圍不宜過大，否則會造成新的不公平。然後，拿出15%建設所謂的高檔房和別墅。其餘的70%是宅基地的主體部分，其中50%是自住房，買房時規定10年之內不許轉讓，只能用於自住。20%用於建設改善型住房，規定5年內不許出售。

　　2、全國政協委員、原東方資産管理公司總裁梅興保：今年很多房企很難熬

    談到樓市走勢時，全國政協委員、原東方資産管理公司總裁梅興保説：“今年很關鍵，去年小房地産商資金緊張，通過發信託喘息，但這些信託今年要到期。看能不能熬過去，拭目以待。”他分析道，去年房地産帶來的稅收還不錯，但今年房地産的稅收肯定要大大下降了，所以有些地方政府也在嗷嗷叫，相繼有了一些救市衝動。他特別告誡，希望地方政府要理智，少在經濟上用政府財政的辦法來投資加力。但同時，他也希望避免房地産市場的硬著陸，因為房地産關聯40幾個行業，房價大跌的話，也是一個災難。（文字來源：揚子晚報）

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