樓盤促銷主打“限外放鬆”

　　“只要您名下沒有天津的住宅類房産，那麼一年社保的限制我們可以幫您解決。”近期，合生珠江地産旗下位於天津寶坻區的京津新城項目，在面向北京地區客戶營銷時，便開始主打“限外放鬆”牌。據京津新城的售樓人員介紹，由於多數項目銷售的是期房，而房産證辦下來還得有1-2年的時間，外地客戶購房後有充足的時間補齊當地1年社保繳存證明。“當地社保和房屋産權管理部門對這種做法也持默許的態度。”

　　“現在地方不可能違背國家的樓市調控基調和精神，但一些地區政策執行存在變通之處。”三亞海棠灣一位開發商透露，當地政府對非本地戶籍居民實行限購1套商品住房的政策，但由於建設、民政、公安等系統尚未聯網，今年開始，外地居民購房已基本不受限制。

　　上述開發商介紹，只要能拿出不同的身份證，三亞市住建部門就能給外地客戶購買的房産備案。

　　無獨有偶，天津、西安、佛山、珠海等城市對非本地居民購房，要求提供至少1年的個人所得稅繳納證明或社會保險繳費證明。而這些城市的有關機構均存在代為補繳個稅及社保證明的“業務”。據知情人士透露，在這些“限外”相對寬鬆的城市，部分開發商已將補繳的稅款或社保費用納入總房款，外地人購房時可直接予以減免。

　　據中原地産市場研究部提供的最新調研結果，自2011年10月以來，佛山、杭州、天津、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖等10余城市出臺不同角度的樓市微調政策，政策微調的內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等。

　　其中，馬鞍山對自住性住房需求與高層次人才購房給予所納契稅100%的補助；杭州對在經濟開發區註冊、納稅和經營的企業員工首套購房發放補貼；長春與從化對購房落戶適當放寬條件。另外，北京、上海、天津、武漢等城市放寬普通住宅標準，蕪湖打算出臺購房減稅政策，成都擬放鬆對購房者的資格審查等。

　　在樓市調控政策不動搖的大背景下，地方政府試圖給樓市“鬆綁”引起輿論的廣泛關注和有關部門的警覺。其中，蕪湖、佛山、成都等城市的政策因過分放鬆觸及“紅線”而被叫停。但一位資深地産界人士透露，目前，二三線城市暗自微調或變相放鬆政策的現象已不是個案。

　　“在珠三角等流動人口集中的城市及三亞等旅遊城市，外地人購房一直佔據相當大的比例，"限外"對當地房地産市場打擊很大。房價一旦有所鬆動，這些城市便有了放鬆限購的理由和動力。”21世紀不動産首席分析師常智認為。

　　在限價方面，廣東中山成為首個“鬆綁”的城市。從1月22日開始，中山市將住房限價由去年的每平方米5800元上調至6590元，在這個標準之下成交的商品房均可正常進行網上備案。此次提高限價，中山市有關政府部門既沒下發文件，也沒有在媒體上公佈，只是在春節假期的第一天實際開始執行新標準。

　　首套房貸寬鬆暖風漸起

　　“現在，四大國有銀行審批房貸的速度比去年底確實快不少。”一家全國性房地産公司的營銷主管告訴中國證券報記者，不僅是房貸，銀行對於開發貸放款的審批速度也比2011年三、四季度快了很多。

　　專家認為，去年12月以來，央行連續兩次降低存款準備金率，釋放出來的流動性將在一定程度上緩解了開發商的資金壓力。更為重要的是，當商業銀行擁有較為充足的信貸頭寸後，“優先保證首次購房家庭的貸款需求”將變得“得心應手”。

　　中國證券報記者調查發現，近期，商業銀行首套房貸款利率相比2011年底已有明顯降低。工、農、建、交等銀行首套房貸款利率已回歸基準利率。在部分城市，外資銀行還對資質好的貸款人提供利率優惠。

　　中原地産市場研究部總監張大偉介紹，目前在北京市場上，各家銀行首套房貸款均可以執行基準利率，少部分銀行針對優質客戶已再次出現95折甚至9折的優惠。

　　2011年三季度開始，由於資金緊張等原因，不少商業銀行首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍或1.05倍。但從今年開始，多數銀行將首套房利率調整至基準利率。據了解，房貸申請審批時限已經有所縮短。

　　信貸暖風漸起，同樣讓地方政府“活絡”起來。就在央行提出“支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求”後不久，2月9日，福建省住房和城鄉建設廳便召開新聞發佈會宣佈，今年福建省將落實首套房的首付款比例和貸款利率優惠政策。

　　值得注意的是，在“保剛需”的大旗下，常州、南京、吉林、合肥等城市均放寬公積金的使用政策，並不同程度上調可貸款額度。其中，南京將家庭公積金最高貸款額度由40萬元調整為60萬元，個人最高貸款額度由20萬元調整至30萬元。而在吉林市，居民如果使用公積金貸款購買90平方米以下的首套住房，則可申請二套房公積金貸款。

　　中國證券報記者從北京市住房公積金中心獲悉，如果首套房貸款已還清，且人均居住面積未超標，則購買第二套住房也可使用公積金貸款。

　　土地財政弱化限購執行

　　“二三線城市的地方政府不像北京、上海那麼有錢，嚴厲的樓市調控已給不少地方帶來財政壓力和債務風險。”中國人民大學教授安體富認為，目前我國財稅體制改革尚未完成，地方政府過分依賴土地出讓收入的局面很難改觀。

　　樓市的冰凍，一方面造成土地出讓金銳減，另一方面也導致房地産市場交易稅費的降低。業內普遍認為，地方政府“暗戰”樓市調控，一些地區甚至試探調控“底線”，主要是財政壓力所致。

　　根據國土資源部公佈的數據，2009年全國土地出讓成交總價款約1.59萬億元，相當於同期地方財政本級收入32580.74億元的48.8%；2010年土地出讓收入約2.7萬億元，相當於同期地方財政本級收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市，土地出讓金佔預算外財政收入比重已超過50%，有些甚至佔80%以上。

　　但在國家進行房地産宏觀調控後，土地收入明顯萎縮。中國指數研究院數據顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。其中住宅類用地同比減少24%。2012年，地方土地財政收入預計將進一步下滑。很多地方政府已大幅調低土地出讓金收入預期。

　　除土地出讓收入外，開發稅費損失也讓地方“頭疼”。據了解，個別城市房地産業産生的財政收入佔其總收入的七成以上；其中，房地産開發投資帶來的稅費約佔三分之二。

　　專家指出，由於商品房稅收下降、土地出讓收入減少以及地方融資平臺清理等因素導致地方財力減弱。與此同時，地方財政開支，尤其是民生開支卻在上升，收支缺口越來越大。

　　更為重要的是，地方債清償的壓力也在增大。中國人民大學財政與金融學院副院長趙錫軍估計，2012年，地方政府負有償還責任的債務、政府負有擔保責任的債務與其他相關債務三類共計達1.84萬億元。樓市與土地市場低迷，而其他收入尚未填上，這將對地方政府償債帶來很大壓力。

　　專家認為，受制于財政壓力，地方政府存在弱化執行限購等調控政策的利益驅動；今後，房地産調控政策的落實很可能會面臨地方土地財政利益的更大掣肘。