北京商品房均價回落兩萬元內房企仲介行業轉型突圍_新聞臺

去年2月16日，北京市發佈“史上最嚴限購令”，即“京十五條”，對本地人和外地人均採取一定的住房限購措施。今天，在限購令一週年之際，本報推出專題報道。

一年的住房限購，房價趨於平穩、均價有所回落，數據顯示商品房均價已降到兩萬元以內。部分剛需購房者受到保護，看到政府調控房價的決心。但房地産行業、仲介機構以及家居、裝修、建築材料等下游行業，業績必然受到衝擊。在經濟急需轉型的大背景下，這些受衝擊的行業，也正在尋找轉型之路。

效果

限購導致直接需求減少，北京樓市的投資投機需求基本擠出。

擠出投資投機性需求

在北京一家醫院上班的劉碩，前年就打算買房結婚，但被高房價嚇著了。直到去年底，她買了通州的華業東方玫瑰樓盤，單價13000多元/平米，“主要是降到了我的預期，調控確實起到了作用”。

劉碩説，前年她剛開始看房時，通州多個樓盤均價都已超兩萬元，五環內的房“可望不可及”。當時傳媒大學附近的二手房單價都已超過23000元/平米。

如今，和劉碩一樣的剛需人群，有著相同的感受：地段稍遠的部分區域樓盤，不管新房還是二手房，均價確實降了。

各房屋仲介機構的數據印證了這一説法。北京中原地産統計，北京最近一年新建住宅均價為19955元/平米，再次降至2萬元以內，同比下降3.4%。尤其到今年1月，成交均價下調更明顯，新建住宅簽約均價為17899元/平米，環比2011年12月的21151元/平米下調了15.4%，同比2011年1月的22433元/平米下調20.2%。

房價調整，主要是限購政策起到效果。限購導致一年來北京住房成交量迅速下滑，樓市庫存量增加，房企多選擇降價換量。在庫存增加的情況下，有資格的剛需購房者選擇餘地更大。

市住建委數據顯示，截至2月15日，限購一年內市場住宅總成交量為18.1775萬套，同比之前一年的成交量31.4375套，降幅達42.2%。

樓市庫存量方面，相比限購前的9.29萬套，日前住宅庫存已達11.9321萬套。北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，樓市調控已經初見成效，局部區域將開始明顯的價格調整，目前通州、大興等區域已經受到庫存量增加的影響價格下調，房山、通州、大興等供應可能突然上漲的區域，也可能率先降價。

二手房成交量也隨著新房成交量應聲而落，市場房源增多，選擇餘地也更大。今年一月購買二手房的小王説，“感覺好比北京到了春節，大多數人都回家了，路上都沒人搶了，也不擁堵了”。

據偉業我愛我家市場研究院統計，限購政策實施至今，京籍個人購房者佔比為87.2%，相比新政實施前的一年上漲25.1%，非京籍購房個人比重下降25.1%，其中外地個人購房者所佔比重僅為11.2%，減少25.7%。限購一年期間，非京籍購房者購房僅6500套，比前一年的3.22萬套，大幅下降83.9%。業內人士認為，限購導致直接需求減少，北京樓市的投資投機需求基本擠出。

影響

限購給房地産等行業帶來很大衝擊，房地産行業尤其下滑明顯。

前百項目交易驟減402億

一年來，住宅成交量減少13萬套左右，業內人士估算，按單套簽約均價200萬元計算，市場住宅包括新建商品房和二手房，簽約市價達到2600億。也就是説，限購一年住宅成交額大概減少2600億元。

北京中原地産市場研究部統計發現，限購一年內，北京新建住宅成交金額前100項目中，總成交額為974億元，同比之前一年的1376億元，下調幅度達到了402億元，降幅達41.3%。這些項目包括遠洋一方、首開國風美唐等，樓盤主要位於郊區地段。

房價調控政策也影響了地産股的股市表現。據Wind資訊統計數據顯示，去年地産股一片綠油油，市值蒸發2128億元，同比下降20.87%，其中包括萬科A、華遠地産、萬通地産等。此外，地産市場的冷清，也導致土地市場不景氣，北京今年出讓23塊經營性用地，全部底價成交。

上千仲介門店關門歇業

去年下半年，一批房産經紀人紛紛辭職轉行。賣房越來越少，工資收入大幅降低，在預期政策不會放鬆的情況下，“幾個月甚至一年兩年，都怕難以翻身”，一名轉行的房産經紀人説。

成交量劇減，讓大量仲介門店關門。市住建委官方網站信息，目前在案的房地産分支機構即門店一共有2380家，而在限購政策發佈前後，該數字為4364家。去年8月底，市住建委曾下發通知，要求1357家仲介門店整改，否則登出備案。業內人士介紹，這1357家通過整改最後關閉了一半左右。刨除這個原因，在限購政策下關門的仲介門店仍有1000多家。

鏈家地産副總裁林倩表示，對於二手房經紀公司來説，長期低迷的成交促使其市場份額明顯縮水。按經紀公司成交佔總成交比為70%來看，調控一年來，經紀公司交易量減少約1100億。她表示，市場中出現了類似2008年的“關店潮”，多為中小經紀公司，如今年繼續調控，預計關店潮將蔓延至大中型經紀公司。

家居裝修業諮詢量減半

房地産相關的下游産業，如家居、裝修市場等行業也在此輪限購中“深受打擊”。

前天，記者走訪了多家傢具城，銷售員反映，限購至今對銷售額沒有具體統計，不過僅從客流量和諮詢量看，人數至少減少一半。居然之家傢具城為吸引顧客，推出7.6折的商城優惠價，部分商家還推出“買一贈一”等促銷活動，不過到場顧客仍不多。愛蒙傢具店銷售人員介紹，限購以後，成套傢具的銷售量下降最多，成套傢具主要銷售給新買房的人群。

東五環一家裝修公司負責人説，去年裝修業務至少減少一半，“以前一年沒太多時間歇著，現在幹完這個活，可能就沒有下一個活”。

北京混凝土協會會長朱國民表示，受限購影響，商品房建設所需混凝土預計今年起大幅減少。目前，混凝土公司主要為地鐵、保障房及此前的續建商品房項目供貨，效益暫未受太大影響。

出路

樓市調控政策不放鬆，房地産相關行業不得不思轉型之路。

房企仲介行業轉型突圍

限購之初，房地産企業、仲介行業等都寄望于政策放鬆，但政府多次表態均堅持房地産調控不動搖，各行業不得不思轉型之路。

綠城地産董事長宋衛平近日接受媒體採訪時表示，“中國房地産過去十年所遵循的增長模式已漸行漸遠，暴利年代早已結束，如果不轉型、應變，綠城未來也只有死路一條。”

地産公司兼職做白酒，更是行業“邁出門檻”的轉型路。今年初，星河灣副總經理樑上燕承認其將負責該公司一項新業務，與茅臺集團合作，建立一個白酒品牌。部分原本兼職房地産的企業，則徹底退出房地産專注其他行業。

房地産仲介行業也正在尋覓轉型之路。昨天，鏈家地産副總裁林倩表示，除異地擴張之外，在市場低迷的時期，鏈家專注于提升服務能力，同時也拓展多種業務類型，推出了“自如有家”租賃業務等。

偉業我愛我家副總裁胡景暉稱，公司目前正推動房屋租賃的電子商務化，加大一手房和二手房信息聯動。此外，公司將涉足“兩周以上半年以內租期”的短租業務。

代理商業地産也成了仲介轉型的一大方向。北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，由於寫字樓等商業地産不限購，其租賃、交易近兩年都比較火爆，通過增加商鋪轉讓、寫字樓出租的業務量，可在一定程度上彌補二手房交易量下滑的損失。

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