石市近年來房價走勢如何？今年房價會漲會跌？年內會不會出現最佳購房時機？昨日記者從石家莊市房地産業協會新鮮出爐的《石家莊20112012年房地産市場基本情況分析及預測報告》（下簡稱《報告》）中發現，去年石市商品住宅量跌價漲，高端項目開盤多，拉高去年房價漲幅。石市房協預計龍年石市房價有望穩中微漲，全年成交量預計在500萬平方米以內。

　　權威發佈

　　去年商品住宅上市增24%，成交量降3%

　　《報告》顯示，石市去年共批准住宅預售項目125個，共計34777套，427.56萬平方米。按面積計算，與2010年同期相比增加24%；但商品住宅成交量卻小幅下跌。預售備案共計315.51萬平方米、27346套，面積比去年同期下降5%；此外，現房銷售共計12.21萬平方米、988套，面積比去年同期增加73%。以預售備案加現房銷售面積合計，石市2011年住宅成交量共327.72萬平方米。對比2010年石市338.63萬平方米的成交量，2011年商品住宅總交易量同比下降3%。

　　商品住宅房價去年漲了9%

　　數據顯示，2011年石市預售商品住宅均價為5164元/平方米，同比2010年的4751元/平方米上漲了9%。其中，現房銷售均價為4781元/平方米，同比2010年的4788元/平方米降了不足1%。

　　從石市近五年間商品住宅均價走勢可以看出房價一直處於上升通道。數據顯示，2009年商品住宅均價4256元/平方米，2008年商品住宅均價4069元/平方米，2007年商品住宅均價3725元/平方米。

　　石市房協副會長兼秘書長李水源表示，因為現房銷售量佔總銷量只有4%左右，比重很小，且價格變化極小，基本可以忽略不計，因此石市去年商品住宅的價格總體上漲9%。

　　商業項目上市量同比增幅超250%

　　報告數據顯示，2011年商業營業用房預售備案面積共計32.86萬平方米。對比2010年預售備案面積13.08萬平方米，去年商業營業用房的預售面積同比增幅為251%。

　　從交易價格情況看，2011年商業營業用房預售備案均價為12911元/平方米，2010年為12810元/平方米，增幅為10%。其中，商業用房的現房房價增幅迅猛，2011年現房均價為21249元/平方米，2010年僅為9351元/平方米，同比增長227%。

　　二手住宅交易量同比跌30%

　　去年，二手房住宅交易量遭遇重創。《報告》數據顯示，2011年住宅二手房交易量為89.44萬平方米，2010年為127.97萬平方米，同比下降30%。

　　從價格變化情況看，2011年石市二手房均價4671.18元/平方米，2010年均價為4348.86元/平方米，二手房價同比上漲7%。此外，2009年石市二手房均價3587.58元/平方米，2008年石市二手房均價3429.81元/平方米，2007年石市二手房均價3139.99元/平方米，五年間石市二手房均價上漲了1531.19元/平方米。

　　分析

　　投資或投機性購房受到遏制

　　“2011年房地産市場調控在石市已顯現出了明顯成果”。結合去年的市場整體數據，李水源介紹説，商品住宅和二手房住宅成交量的雙雙下跌，表明石市的投資或投機性購房已受到遏制。

　　另外，雖然石市房價還在上漲，但漲幅已明顯下降，達到了石市政府預定控制目標。按照國家統計局公佈的70大中城市價格指數顯示，石市房價同比漲幅4%。而根據石市住房部門的統計，商品住宅漲幅8%，二手房住宅漲幅7%，按加權平均法計算，實際漲幅為7.84%。房價總體漲幅沒有超過10%，達到了政府限制漲幅10%以內的調控指標。

　　李水源表示，去年5月份之前，因調控呼聲較高，輿論造勢強大，房價處於下降態勢，1-5月下降了0.66%，5月份之後才逐漸上升。這主要是因為下半年高質量的樓盤開盤數量多，直接提高了整體房價。

　　李水源説，宏觀調控成果的另一表現是，投資性購房的資金流向轉到了商業地産。

　　展望

　　今年交易量有望達500萬平方米

　　石市房協預測：2012年石市住宅交易量預計穩中有升，增幅在10%左右，年交易量預計在450萬至500萬平方米之間。

　　李水源介紹説，這主要是因為石市改善性潛在需求量大且穩定。目前石市登記在冊的私有住宅5068萬平方米，共計61.6179萬套。其中上世紀70年代以前的房屋26.7028萬套，1532萬平方米，這已成為住房改善性需求的主力。如果市場和政府平分這部分需求，要在二三年內實現住房改善，則石市每年約有300—400萬平方米的市場需求。

　　此外，石市每年還有年輕人婚房等剛性需求約150萬平方米的需求量；以及每年新畢業的大專院校畢業生、外來創業經營人數不少於5萬人，這部分是所謂“純剛性需求”的人，除通過租房滿足其需求外，每年至少也有約幾十萬平方米的購房需求。

　　李水源解釋説，若遇政策調整鬆綁，投資性購房回歸，則需求量會增加。

　　預計今年房價穩中微漲

　　石市房協預計2012年房屋均價應是穩定中稍有上升。

　　李水源介紹，支撐石市房價將在穩中有望稍有上升的理由是：由於金融政策的調控，開發企業資金緊張。而正常情況下，供應量和需求量之比為1.3-1.5：1，房價趨於平穩。2011年的供需比為1.46：1，仍有8%的漲幅。因此，如果今年樓市沒有充足的供應量，房價仍然會上升。若要求價格穩定，控制漲幅，應保證開發企業的資金需求，振興土地市場以保證商品住宅足夠的供應量。

　　此外，CPI的居高不下，使房價構成的成本要素價格不斷提高，基本包括：土地成本、資金成本、設計成本、原材料成本、施工成本、管理成本、政策性稅收和行政收費成本等等；而10%的廉租房和公共租賃住房的分攤比例，也會加大商品房的成本。開發企業會把分攤的成本加入到商品房價格裏面，拉高房價。這些因素都支撐著今年房價不會出現下跌。

　　本報記者 陳霞