當房地産調控進入深水區，地方政府的土地財政依賴是個繞不開的話題，也是深層矛盾之所在。如何突破地方政府經營土地的慣性，降低土地財政依賴，最大限度地撬動保障房投資積極性，但同時又要打破成交冰凍的局面，穩定房地産投資，這是整個2012年地方政府房地産調控的方向。從近期各地釋放出的信號來看，大至京滬渝，小至中山等地房地産調控思路正明晰起來。

　　⊙記者 于兵兵 ○編輯 王曉華

　　上海多項舉措力促剛需入市

　　官方預測3月成交回暖

　　從目前的樓市成交數據來看，上海仍未走出低谷。上周(1月30日至2月5日)，上海市商品房成交面積僅為4.74萬平方米，其中商品住宅成交面積為2.63萬平方米，同比下跌幅度高達48.89%。成交均價為20896元/平方米。開發商普遍反映，市場雖然較春節假期有所回暖，但依然處於極其低迷的狀態。

　　不過，這種局面可能會在3月出現轉機。“我們的分行同事剛剛從上海市房地局開會回來，根據上海官方的內部預測，樓市在3月份可能出現成交回暖。”上海交通銀行某房貸業務負責人告訴記者。

　　他介紹，政府部門對成交回暖的預期是有政策依據的，而由政策利好吸引剛需入市，是拉動下一輪上海普通商品房成交量增長的主要動因。

　　上海力促剛需入市的政策將集中在兩個領域：一是放寬普通商品房每套總價門檻，內環以內調至每套330萬元以下，內外環間每套200萬元以下，外環外每套160萬元以下。二是調整“共有産權房”(即經濟適用房)準入標準，申請門檻從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到5000元。另外，對共有産權房購買家庭的本市戶籍連續年限、人均財産限額等均有可能進一步放寬。

　　根據上海市市長韓正在市政府工作會議上的表態，這些政策將在今年一季度內正式推出。而這也是房管部門認為成交量可能回暖的最主要依據。

　　“我們現在就在等普通商品房標準的調整了，調整後馬上簽合同。”孫先生剛剛在上海內外環間選中了一套總價198萬元的商品房。根據此前上海普通商品房的標準，這套房産被界定為非普通住宅，需要繳納總房款3%的契稅。而契稅繳納完畢又是辦理房産證和貸款手續的前提條件之一。也就是説，孫先生要想辦理貸款和房産證，一定要繳納近6萬元的契稅才行。但是，一旦新政公佈，這套房産屬於普通住宅，那麼1.5%的契稅標准將令孫先生直接節省3萬元。

　　對於二手房交易來説，這一標準意義更大。除1.5%的契稅差外，還有賣家的營業稅、所得稅等都和這一標準直接相關。

　　上海另一個隱形的刺激政策是貌似放寬的首套房貸利率折扣。據交通銀行等業內人士介紹，在春節前後，銀行對首套房、改善性剛性需求的房貸放款速度明顯加快。一些銀行也出現了利率9.5折的優惠。銀行系統對經濟適用房等保障房的貸款支持力度也在加大。“保障房貸款基本上比照首套房貸款政策執行。”上述交通銀行人士稱。

　　除了上海外，北京等地近期也出現房貸鬆動跡象。有媒體報道稱，北京部分銀行甚至出現8.5折利率優惠。中原地産華北區總經理李文傑向記者表示，房貸確有鬆動，但對市場推動作用有限。“目前的市場可以説不是一般的差。”李文傑稱。

　　數據顯示，春節後首周北京住宅網簽量(包含一、二手)1438套，日均205套，比春節前一週下降了6.8%，其中新建商品住宅網簽成交量790套，創周成交量歷史新低。

　　房貸鬆動並未帶來北京、上海樓市成交的回暖。究其原因，專家認為，一線城市滿足首套標準的剛性需求量已經有限，即便有些需求，也在等待房價下降等更實惠的入市機會到來。“更何況，這種鬆動跡象並不代表銀行在房貸政策上的根本轉變。現在沒有任何一家銀行敢於真正放鬆房貸，一些投資性購房的貸款審批甚至比以往更加嚴格。”上海浦發銀行總行某高層向記者表示。

　　土地財政讓利

　　地方欲根本性解決高房價問題

　　和促進剛需入市的幾項政策相比，一個更大的轉變正在地方醞釀，並有可能真正撼動房價。那就是調低土地收入預期，降低地價。此舉在業內看來，似將成為影響未來房價的關鍵。

　　根據近日北京、上海兩地公佈的官方説法，京滬在2012年紛紛調低了土地出讓金的預期。其中 北京市財政局稱今年的土地出讓收入約為900億元，同比降幅接近三成。上海也下調今年土地出讓收入預算至1250億元，僅為2011年實際土地出讓收入的83.8%。

　　“我們正積極建議地方政府重新為擬出讓的土地定價。現在各地已經出現很多底價成交的地塊，説明政府在讓利。但關鍵問題是，這些所謂的底價與政府出讓成本之間還有多大空間？政府還能不能繼續讓利，以真正平抑房價。”一位接近住建部的房地産業內人士稱。

　　對於政府出讓土地的定價方式，上海一家開發企業向記者介紹，底價的確定是比較繁雜的。“首先是看市場，先評估一個市場可能接受的價格。然後看成本。這種成本不是一個項目的成本，而是至少以區為單位，來統籌所有項目的土地收益和投資支出，確定一個單一項目政府可能接受的成本價。如果對比下來，政府有利可圖就會找到一個中間價作為底價掛牌。如果政府算下來不划算，那就可能暫緩掛牌。”該人士稱，而現在的情況是，有些地塊市場可以接受的價格較低，算下來政府是沒有利的。這也就是目前地方政府出讓土地的積極性不高的原因。

　　除非地價確實便宜。以北京為例，數據顯示，今年1月，北京成交20宗地塊，全部為底價成交，成交的平均樓面價僅為1366元/平方米。“這個價格開發商是接受的。而這些地塊建出來的房子，一定會比地王項目的房子便宜。成本擺在那兒。”李文傑稱。

　　但值得注意的是，業內人士表示，目前這種調低預期的表述是建立在地方政府對土地市場形勢不好的判斷上，並非地方政府的主動行為。土地財政的縮水對地方經濟的轉型起到的是倒逼作用。政府目前仍無意主動降低地價，以平抑房價。但根本上説，地價下調是房價真正調整的基礎。