本刊記者 曹海鵬I攝

　　《中國經濟週刊》記者 孫維晨︱北京報道

　　2011年，國內房地産市場上，商業地産一枝獨秀。

　　住宅市場愁雲慘霧，商業地産熱血沸騰。寫字樓、商鋪、城市綜合體等各色項目在全國大幹快上。暫無政策壓力的商業地産開發商們極盡所能，用商業地産項目産生的利潤彌補了住宅市場的盈利壓力。投資者們則迅速從居住項目中抽回資金轉投商業地産。

　　明年，商業地産銷售價格和租金將出現怎樣的變化？供應量急劇上升，會否讓商業地産好景不長？

　　租金上漲最高超過70%

　　“就在前不久，一位陜西買家一次出手數千萬投資北京南二環附近的一棟寫字樓用於出租，目前已經全部租完。”國內某商業地産開發企業的銷售總監告訴《中國經濟週刊》，無論是整售還是出租，今年的商業地産行情一直不錯。

　　2011年，北、上、廣、深以及大量二三線城市的商業地産項目，其整體出售價格和租金回報率呈現明顯攀升。價格的升高得益於市場需求的攀升。

　　以商業地産最具代表性的甲級寫字樓為例。2011年前8個月，由於北京甲級寫字樓新增項目屈指可數，供需矛盾日益突出。內、外資企業對地理位置具有優勢、設施完備的甲級寫字樓都表現出強勁的租賃需求。《中國經濟週刊》記者根據公開數據整理髮現，今年第三季度北京甲級寫字樓的存量面積為646.9萬平方米，與第二季度的653.8萬平方米相比，僅僅三個月北京市場就消化了10萬平方米的寫字樓。市場分析認為，這部分主要由位居北京的金融和能源企業承租。

　　據房地産服務機構戴德梁行統計，2011年第三季度，北京可租賃優質寫字樓面積供應緊張，各核心區域寫字樓紛紛提高租金，新入市項目也相應提高報價。這導致北京甲級寫字樓的平均租金水平繼續保持高增長速度，達到每月每平方米226.93元，環比增長10.72%。甲級寫字樓的空置率降至新低，達4.37%，環比下降1.82個百分點。

　　而在2011年的上海，甲級寫字樓同樣出現供不應求的局面。

　　市場諮詢機構的數據顯示，截至2011年11月底，上海甲級寫字樓的存量面積為57.05萬平方米。供不應求的結果依舊是寫字樓租金價格上升。2011年11月，上海甲級寫字樓市場租金上漲1.0%，進入第四季度的前兩個月，甲級寫字樓租金已合計上漲2.1%，延續第三季度租金整體上漲3.3%的勢頭。

　　在天津、瀋陽、重慶等地，寫字樓、商鋪以及大型綜合購物中心的租金都出現明顯上漲，空置率不斷降低。

　　一家香港上市房企商業地産業務負責人聞名（化名）對《中國經濟週刊》表示：“由於今年很多一線城市和熱點城市的甲級寫字樓沒有新增供應，而且今年經濟還算穩定，寫字樓的租金回報率一直不斷增加。有個別項目的租金同比最高上漲超過70%。同時，商鋪以及綜合購物廣場的租金也不斷增加。商鋪的租金今年同比增幅大約為10%。”

　　聞名認為，形成這種局面的根本原因是，儘管今年房地産住宅市場受到調控，但是中國從經濟危機中恢復的效果較好，內需得到明顯提振。在宏觀經濟向好的環境下，企業也願意擴大生産改善辦公環境。“不過，這種租金迅速上漲的情況目前已趨於穩定。年底前可能不會再出現明顯的變化。”

　　明年價格將繼續上漲

　　即將到來的2012年，或許依舊是商業地産的加速歲月。但“加速”或許只能用來形容供應量，而不能説明租金價格。在市場開始對明年的宏觀經濟隱現擔憂的背景下，2012年商業地産各種形態項目的供應量大幅增加，或將導致價格增幅有限。

　　聞名告訴《中國經濟週刊》：“明年一線城市和熱點城市的商業地産供給量，預計會明顯增加。”他認為，從2009年開始，很多開發商轉型或在原有基礎上新增商業地産項目。同時，隨著新入行開發商在操作商業項目的經驗積累，很多項目會提速建設。這意味著一些商業地産項目將於2012年進入市場成為新增供應量。

　　另外，由於住宅地産被調控，各地方政府在出讓土地時，也有意大幅提高商業金融用地的比例。比如江蘇常州11月份掛牌的30幅地塊中，用地性質基本都是商業用地，而純商業用地佔比達20%；武漢今年計劃出讓的35宗土地中，除去工業用地，商業和商住綜合地塊比重也在兩成以上。本刊記者查閱北京2009年商業金融用地的成交情況時發現，當期北京共成交34塊土地，建設用地面積為112.65萬平米，規劃建築面積316.3萬平米。而2010年成交的地塊中，包含或純商業金融用地大約有53塊。

　　這將意味著從2012年初到2013年，在這些地方將有大量的商業地産項目以預售的方式進入市場。

　　在上海，許多原計劃在今年入市的項目，由於招商不足或其他原因導致延期，如不出現意外，將於2012年上半年入市，這將導致2012年供應激增，銷售壓力較大。

　　市場研究機構第一太平戴維斯預計，上海甲級寫字樓市場將有10個項目在2012年入市。其中大多數位於浦西，將為寫字樓市場新增59萬平方米的供應面積，較前三年平均供應量約多出11%。

　　中國中鐵作為從事房地産開發的央企、其旗下中鐵建工下屬的北京中鐵華升房地産開發有限公司總經理王景明，接受《中國經濟週刊》記者採訪時表示：“2012年中國一線城市的商業地産供應的確在明顯提升，不僅僅因為很多開發商投身商業地産，更重要的原因是中國城市化進程的發展需要。”

　　但眾多經濟學家和券商的分析師近來都對未來宏觀經濟表示悲觀。

　　中國國際金融有限公司首席經濟學家、董事總經理彭文生認為，低迷的外部形勢會使2012年國內經濟增長有明顯下滑。中國銀行首席經濟學家曹遠征也認為，2012年中國GDP將告別兩位數增長，但由於工業化和城鎮化的存在，預測增速將在8.8%左右，CPI增幅仍然在4.2%至4.5%之間，而且這樣的態勢可能會維持相當長的時間。

　　多位商業地産從業者以及商業地産投資基金經理認為，由於商業地産項目供給大量增加，而宏觀經濟環境或出現下滑，明年商業項目的租金回報水平或許只能同比增加5%。聞名則認為，明年商業地産租金水平增幅同比不會超過3%。

　　王景明認為，“明年商業地産的租金回報率不會出現大規模減速。如果有項目出現租金降低的情況，那麼肯定是因為自身的品質問題，而不是行業原因。並不是每個開發商都能夠做商業地産開發的。”

　　戴德梁行商業地産服務部中國區董事張家鵬向 《中國經濟週刊》表示：“明年全國一線城市的商業地産項目會出現明顯的供應增加。尤其像北京、上海等城市，不管是商鋪還是綜合購物中心或寫字樓都將出現繼續上漲。但是漲幅也不會像今年出現環比10個百分點的漲幅。”

　　專訪中鐵華升房地産開發有限公司總經理王景明：

　　供應量上升不影響明年行情

　　《中國經濟週刊》：目前，中國的宏觀經濟是否還有足夠的動力促進商業地産出現快速增長？

　　王景明：我認為，我國的宏觀經濟有足夠的動力促進商業地産的持續穩定增長。

　　從“十二五”規劃中可以看出，“擴大內需、消費方式轉變、加快發展服務業”等經濟發展戰略，都非常有利於商業地産持續穩定增長。以北京為例，確立了“建設有中國特色世界城市”的目標，努力打造“國際活動之都、世界企業總部之都、高端人才之都，先進文化之都、和諧易居之都”。為了促進南城發展，北京市政府還提出了《促進城市南部地區加快發展行動計劃》，2900億政策投資大力發展南城。可以説，以上一系列宏觀經濟的發展戰略，都成為促進商業地産穩定持續發展的動力。

　　《中國經濟週刊》：經過一年的轉型，很多開發商都已正式投身商業地産。這是否意味著，未來一年，中國一線城市的商業地産供應將出現明顯提升？

　　王景明：中國一線城市的商業地産供應的確在明顯提升，不僅僅是因為很多開發商投身商業地産，更重要的原因是中國城市化進程的發展需要。

　　面對中國城市化發展的市場大蛋糕，很多開發商都希望投身商業地産，分一杯羹。但是，商業地産與住宅開發不同，它對於開發商的要求更為嚴格，從規劃、招商到後期運營，需要全程運籌。因此，並不是每個開發商都能夠做商業地産開發的。

　　《中國經濟週刊》：在供應明顯上升的情況下，商業地産的租金回報率或整體出售的價格是否會出現下行？

　　王景明：我認為，影響商業地産租金回報率和價格的因素不是在於供應量的上升，而是在於市場需求和項目品質兩大因素。

　　市場需求是影響租金回報率和價格的外在因素。隨著我國城市化進程的加快，對商業地産的需求也必將大大提升，所以，即使商業地産的供應有所上升，租金回報以及價格也將會呈一種平穩上升的趨勢。

　　項目品質是影響租金回報率和價格的內在因素。很多開發商進入了商業地産領域，必然會出現一些濫竽充數的産品，他們的租金回報率和價格肯定會出現下行情況。

　　商業地産的價格優劣，永遠和市場需求及項目自身品質密不可分。在任何時期，都會有價格下行的項目，也都會有價格上行的項目。當然，從市場整體來看，隨著中國城市化進程的加快發展，商業地産的未來前景總體還是被看好的。

　　《中國經濟週刊》：中鐵華升未來一年將在商業地産領域如何佈局發展？是更傾向於城市綜合體還是純寫字樓、商鋪等業態？

　　王景明：在商業地産的開發中，我們更注重品牌的打造。目前我們正在傾力打造“諾德”品牌。我們曾經投資開發並建設了深圳諾德中心、大連諾德大廈、青島諾德中心、包頭諾德國際花園等“諾德系列”項目，目前正在開發北京諾德中心，這是我們“立足北京，佈局全國”的重要戰略。

　　就業態而言，我們認為“因地制宜”是關鍵。打造綜合體還是純寫字樓或者商鋪，不是由開發商傾向決定的，而是由項目所在城市和區域的發展需求決定的。