本報記者 陳瑩瑩

　　多位專家認為，房地産宏觀調控政策效果已經顯現，房地産行業將逐漸回歸理性，未來房價尤其是一線城市的房價下降幅度料繼續加大。雖然調控政策存在優化空間，但短期內不會轉向，未來政策將以鞏固調控成果為主。2012年房地産市場將呈下行趨勢，房地産開發投資增速也會出現下滑。

　　調控政策短期不放鬆

　　住建部政策研究中心主任秦虹認為，當前房地産宏觀調控政策存在優化空間，但不會轉向，“目前房地産市場下行趨勢明顯，限購政策出臺後，限購城市商品房成交面積顯著下滑，非限購城市11月也開始下降，公眾觀望氣氛濃厚。”

　　她認為，房地産開發企業的資金狀況與2008年不同。“2008年房地産企業普遍缺錢，行業內沒有發生並購案例。今年大中小型房地産企業情況不同，有的資金緊張，有的相對充裕，房企收益和融資能力的結構性差異使房地産整體風險仍處於可控範圍。”秦虹表示，市場沒有形成趨勢性一致變化，僅是結構調整，不足以支持宏觀調控政策轉向，“國家對住宅市場去投資化的決心不會改變”。

　　北京市房協秘書長陳志表示，就目前的形勢來看可以得出幾個判斷：第一，明年房地産宏觀調控政策肯定不會放鬆，“明年的房地産市場，我判斷仍然和今年類似，由於貨幣政策定向寬鬆，行業可能略有一些起色，但一線城市的房價肯定會持續回落。”第二，當前很多房地産開發企業尤其是龍頭房企資金雄厚，明年房地産市場的開發投資不至於太差。第三，有跡象表明，仍有大量外資覬覦我國房地産市場。

　　房價下行趨勢明顯

　　秦虹認為，目前我國房地産市場仍以結構性調整為主，未來房價下行趨勢明顯。調控政策對限購城市影響較大。預計2012年市場仍呈下行趨勢，但需關注之後的供應指標；房地産開發投資增速將呈較快下降趨勢；地方財政收支壓力將明顯增大。

　　中國人民大學經濟學院副院長劉元春認為，明年房地産整體價格回落不會超過25%。局部調整和房地産市場的內部調整仍是今年四季度的主流。在房地産調控政策延續的前提下，2012年一季度，房地産市場將出現包括交易、價格、投資在內的全面回落。

　　北京中原地産市場研究總監張大偉認為，“11月入市的個別新項目明顯低開，搶奪目前市場上所剩不多的"房票"，成為新項目打開銷售僵局的唯一選擇。”預計今年年底降價三成的項目將逐漸增加，從目前銷售情況來看，老項目要想獲得比較好的降價效果必須一次到位。雖然目前市場需求基本冬眠，但只要有合適的、很低的價位依然可以刺激需求。

　　“作為行業標桿的一線房企的帶動作用非常大，一旦出現部分企業全國性下調價格，市場拐點特別是價格虛高的一線城市的拐點將加速出現。”張大偉認為，隨著樓市調控不斷推進，交易市場的天平正逐漸傾斜至“買方市場”，樓市降價的輪廓越來越清晰。

　　房企將加快資金回籠

　　陳志表示，我國房地産市場正逐漸走向理性。目前房地産市場還沒有危險到需要房企賠本賣房的地步，“即使是諸如龍湖在北京的時代天街項目，根據我們的計算，他們還是有利潤的，只是利潤比較少。其實這就是房地産市場逐步回歸理性的過程。”在目前的條件下，房地産對經濟的拉動作用仍舊很強，對地方稅收貢獻度依舊很高。房地産行業若要長期健康發展，其利潤率就應該和其他的一般行業利潤率逐漸趨同。否則，其他行業、實體産業的資金，仍會進來追逐房地産市場的高利潤率。

　　他認為，目前房地産企業的心態仍舊很正常，大小房企都在尋求多元化的盈利模式，以求儘快回籠資金，“包括打折降價促銷等，説明房地産開發企業對未來市場、政策走向的判斷更趨於理性，對買房客戶的價值也有了明晰合理的判斷。”房企“低價換量”也確實取得了效果。

　　張大偉認為，“現在市場肯定不是底部，但是大部分購房者很難判斷樓市行情，可以選擇一些明顯低價的新開盤項目，這些項目相比老項目而言，需要低價入市，也避免因為不敢降價捂盤待售。”