“稀缺法院拍賣房出售，89平方米，售價122萬元，低於市場價15萬元，超值，先到先得……”近日，市民宋先生接到某房産經紀人發來的推銷短信。

　　“法院拍賣房？可靠嗎？有沒有什麼産權問題？”，宋先生對法院拍賣房懷有疑問。其實，對於大部分普通購房者來説，“法院拍賣房”並不是一個熟悉的概念。不過，這種“非主流”的房地産交易模式，由於其交易成本和銷售價格上的優勢，也逐漸開始受到更多的關注。

　　法院委託拍賣房地産是法院在執行過程中委託拍賣公司對相關房産進行強制拍賣。根據北京法院網的拍賣公告，記者粗略統計，11月、12月期間，以房産作為標的拍賣會，就達到30多起。記者了解到，這些房産一般都來源於法院查封、扣押的財産。在拍賣前，法院會委託獨立的專業評估機構對該房産價值做出評估，確定拍賣底價後，法院委託具有相應資質的拍賣機構進行，並對拍賣機構的拍賣進行監督。

　　價格

　　相當於8.5折買房

　　法院拍賣房的價格都會比市場價格低很多。如北京市朝陽區人民法院委託北京大田國際拍賣有限公司將於12月拍賣的一處房産，位於朝陽區北苑路北辰購物中心附近，面積172.71平方米，目前閒置。建成年代為2001年，主朝向為南、北、東向，戶型為四室一廳二衛一廚。給出的參考起拍價為430.4451萬元，約合每平方米24900元。

　　記者了解到，由於該房屋所處的天溪園小區，位於地鐵站北側，距離商業中心較近，目前該地區二手房的價格均在3萬元/平方米以上。

　　“法院拍賣房價格一般低於市場價，相當於市場價的8.5折或9折。”北京天問國際拍賣有限公司總經理季濤對記者表示，法院拍賣房必須是全款購買，一些法院拍賣房涉及多套房屋，在拍賣時，不能拆分購買，必須整體購買。

　　這是一個特殊的房地産市場。在季濤看來，雖然這一市場的容量比較小，但是，這個特殊市場的規律和普通房地産市場相同。目前，普通房地産市場上購房者嚴重的觀望情緒，也在法院拍賣房這一市場體現出來。“現在，並不是法院拍賣房數量最多的時候。法院拍賣房的數量與前兩年相比有所減少，可以解釋成，在樓市調控作用下，房價的走低，使得債務人不願意把房子拿出來作為抵債物，以防止被賤賣，或以其他標的物進行拍賣，或者湊夠欠款還債。”季濤分析。

　　業內人士計算，一家拍賣公司一年的法院拍賣房産交易額大約是2000萬元至3000萬元。如果按每套200萬元計算，平均每月拍賣出約1套。北京共有35家法院認定的、具有相應資質的拍賣公司，按此計算，每月北京法院拍賣房成交量約在35套左右。在目前樓市滯銷的困境下，這一銷售數字無論是對於開發商還是二手房仲介來説，都是一個未必能達到的目標。

　　季濤介紹，這幾年，相當於市場價8.5折或9折的價格，比前幾年有所提高。“前幾年法院拍賣房的價格一般在市場價的7折水平。隨著近兩年，大家對這一購房途徑的熟知以及認可，越來越多的人開始關注這一市場領域。拍賣的價格也越來越接近市場價。”

　　記者發現，公佈在拍賣公告中的這些房産，包括各種類型，有小區商業配套、住宅、寫字樓等，房屋的建成年代也長短不一。“其中，有不少是位於城區市中心或商業區，還有的是學區房。拍賣時很受青睞。”季濤説。

　　風險

　　入住可能有糾紛

　　對於法院拍賣房潛在的風險，季濤表示，“在拍賣前，國土、住建委等相關部門，都會對拍賣房屋進行詳細的調查。比如是否為合法房屋，屬於什麼性質類型，是否可以過戶交易。對於那些農業土地或小産權房，法院在拍賣前都會給予明示。購房者需要對此進行清晰的了解和掌握。”

　　不過張春傑提醒，他曾遇到過由於拍賣房內有其他人居住導致購房人無法入住的騰房糾紛。他還總結道，購買拍賣房可能發生的糾紛還包括，與該房的其他權利人，如承租人、抵押權人等發生糾紛；無法辦理房産證引發的糾紛；拍賣行將拍賣房一房二賣引發的糾紛；法院判決有誤帶來的房産拍賣糾紛；拍賣行隱瞞相關重大信息引發的糾紛等。

　　張春傑提醒購房者，如果拍賣成功後，競買人在規定期限內不能交納首期款，那麼拍賣行會沒收保證金。

　　其次，要了解拍賣物的瑕疵，查驗標的物並查閱有關拍賣資料。查清楚拍賣房屋是否有拖欠的水費、電費、物業費、維修基金等情況。同時，明確具體稅費情況。

　　特別要注意的是，要查清楚房屋産權情況，能否辦理過戶手續。“不少拍賣房有債務糾紛，所以價格才便宜。經法院拍賣的房産即使手續齊全，並不表明一定能辦到房産證，因為辦房産證涉及到開發商、物業公司、銀行、其他權利人等多方，這些單位都可能是抵押債權人，都會影響房産證的辦理。此外，有些拍賣房産的産權沒有問題，但辦理過戶手續時間可能較長，要有一定的心理準備。 ”

　　律師還提醒，購買後應及時辦理過戶手續。“購買法院拍賣房可以依據法院的裁定而取得房屋的所有權，但法院的裁定不能代替物權登記，必須持法院裁定書、拍賣成交確認書等相關文件到房管局辦理物權轉移登記手續，才能現實地取得該房屋的産權。”