江蘇金壇外資房企破産拍賣疑雲

　　潮水終有退去的一天，當退去時，真相將一一解開。

　　在江蘇省金壇市，一個看似極為普通的住宅項目——美麗華公寓，背後卻正在上演開發商因不能清償到期債務而破産、破産清算過程中此前的各種“灰幕”。

　　這個普通小城市的總共539套房源的普通住宅小區裏，僅有101套房源為小業主購買，其他多達438套房源大部分或由機構投資者成批購買，或因開發商的各種債務關係衝抵給了各類債權人。

　　即使不考慮購買其中101套房源的小業主中同樣有投資客，該小區的投資（機）比例超過80％。

　　據本報記者掌握的詳細資料顯示，該小區的銷售高峰正是火爆的2007年，而被當地政府勒令破産則是在2009年底，資産拍賣則在今年5月。

　　破産清算某種程度上則又成了破産房企複雜債權債務新一輪糾紛的開始。

　　除了小業主、投資（機）客和債權人，美麗華公寓項目上遭遇“滑鐵盧”的或許還包括當地政府。有知情人士向本報記者透露，該項目的土地出讓金尚未付清。

　　外資房企空手套白狼？

　　美麗華公寓開發商為金壇奧金房地産開發有限公司（以下簡稱“奧金房地産”），本報獲得的資料顯示，該公司董事長為馮永俊，泰國籍。

　　2010年6月8日，一則《金壇奧金房地産開發有限公司破産文書》宣告了奧金房地産破産。

　　據該破産文書表述，債務人奧金房地産申請破産清算一案，金壇法院于2009年12月4日裁定立案受理後，依法組成合議庭進行了審理。經查明，債務人奧金房地産于2005年1月11日由奧亞國際投資（香港）有限公司出資設立，並經常州市工商行政管理局核準登記的外商獨資企業。

　　對於破産的原因，該文書稱：2006年6月，奧金房地産開發金壇美麗華公寓，因經營管理不善，高息融資，且其關聯企業因開發需要，佔用奧金房地産資金達6000萬元，致使該公司資金鏈斷裂，其所開發的美麗華公寓不能如期交付，且不能清償到期債務。

　　經金壇金信會計師事務所審計，截至2009年11月30日金壇奧金房地産開發有限公司賬面資産總額為196694095.86元，負債總額為215091532.81元，所有者權益為-18397436.95元。債務人金壇奧金房地産開發有限公司因經營管理不善，不能清償到期債務，並且資産不足以清償全部債務，完全具備《中華人民共和國企業破産法》第二條第一款之規定的條件，應當宣告其破産清算。

　　據此，金壇法院已于2010年4月30日裁定宣告債務人金壇奧金房地産開發有限公司破産清算。

　　“通過破産清算發現，奧金房地産在近幾年中開發美麗華公寓項目，不僅幾乎上演了一齣‘空手套白狼’，甚至這個項目公司一直扮演著融資機器的角色。”上述知情人士透露。

　　從破産後出現的債權人不難發現，奧金房地産的窟窿非常大。美麗華公寓不少房源未能正常銷售而被用於衝抵債務。例如其中15套商品房衝抵了浙江國泰建設工程有限公司的工程款；另有68套已經預告登記在湖州人孫集英名下，奧金房地産長期拖欠後者債務本利高達2650萬元，最終奧金房地産出售給孫集英的已經預售登記的68套商品房的房款（按1800元單價按合同中約定的建築面積計價，不按實際交付房屋面積計價），用於衝抵債務中的16288452元。

　　為了實現快速銷售、回籠資金，奧金房地産頻頻採用批量銷售房源給機構投資者，如其中的99套商品房售予了上海朱山貿易公司。

　　破産清算爭議

　　在對奧金房地産實施強行破産之後，金壇市成立了清算組，對相關資産進行拍賣。

　　2010年5月4日，清算組委託的常州中天拍賣有限公司發佈《金壇奧金房地産開發有限公司破産財産拍賣公告》，定於2010年5月19日拍賣奧金房地産建造的324套住宅商品房（尚未完全竣工），建築面積48765.75平方米；以及國有出讓商業、住宅用土地使用權面積6248平方米。

　　最終，來自宜興的紅亞（音）公司以6000多萬元低價整體合併競得上述資産，紅亞並負責該項目後續建設。

　　“涉及的土地資産評估價值為1000多萬元，測算下來，324套早已結構封頂的房源，平均拍賣價格僅為1200元/平方米，遠低於目前該市同類房源超過4000元/平方米的市場價格。”這位知情人士坦言。而目前出現的爭議，正源自這次被不少債權人稱為“離奇”的拍賣。

　　在拍賣公告上，記者看到競拍企業的要求包括“競買人必須是依法設立的房地産開發企業，並具有2級以上（含2級）資質，具體條件以拍賣須知為準”。金壇市是個縣級城市，能達到這個要求的房企屈指可數。

　　爭議還不僅于資産疑似低價拍賣出讓，更大一個糾紛來自上文提到的奧金房地産曾經的債權人（現應為準業主）的孫集英名下房産。

　　孫集英方面提供的材料顯示，在這次被拍賣的324套房産中，包括了68套奧金房地産用於抵債的美麗華公寓房源。但是，根據孫方面提供的“金壇市房預字第YS0000001號”房地産預告登記材料，上述68套房源原登記時間為2009年10月10日，最終的登記時間為2010年5月11日。

　　由金壇市房地産管理處提供的房屋登記簿顯示，預告登記時間為2009年10月10日。在奧金房地産破産之前，更在此次拍賣之前。

　　孫方面表示，也就是在公開拍賣之前的5月15日，為了維護自身68套已預告登記房源的權益，孫集英方面以在拍賣現場等處張貼公告等方式，宣告自己的權益。

　　“根據《物權法》第二十條：預告登記後，未經預告登記權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。《房屋登記管理辦法》第六十八條：預告登記後，未經預告登記權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。”孫集英方面向本報表示，上述拍賣顯然違反了相關法規，並侵犯了其權益。

　　清算小組方面今年3月29日給孫集英的其中一個回復函中表示：金壇市房屋部門出具的證明，僅是“准予登記”，但房屋部門並未辦理預告登記手續，也未發放預告登記證。

　　但隨後，孫集英取得了預告登記證。不過，緊接著9月底，金壇市法院作出裁定，要求金壇市住建局撤銷這68套房源的商品房登記備案。

　　為此，孫集英方面與破産清算小組之間進行了多次溝通，雙方至今仍相持不下。

　　王建國在電話中向本報表示，涉及孫的68套房源問題，最新進展是由金壇市政府出面，正在請常州市中級人民法院進行協調，但具體時間尚未確定。“一切需要根據程序來。”

　　誰的“滑鐵盧”？

　　這場外資房企破産清算事件，表面看，似乎誰都不是贏家，但事實或許並非如此。

　　據上述知情人士透露，奧金房地産背後投資人實際上並不是沒錢，而是錢不在奧金房地産公司賬上，正如破産文書所言“其關聯企業因開發需要，佔用奧金房地産資金達6000萬元”。

　　該人士透露，事實上馮永俊在金壇市的投資和資産，並非僅僅美麗華公寓項目，還包括四星級酒店、商業辦公樓宇、高級浴場和鱷魚養殖場、大面積公園項目等。

　　“除了融資高息外，這些資産也是當初馮永俊能不斷借到錢的重要原因。當美麗華項目融資時，早已主體封頂，離交房標準僅一步之遙，這也是投資者敢於借錢的關鍵。”孫集英方面坦言，至於該公司土地出讓金和註冊資本的問題，並不是當時他們能力範圍內所能夠獲知的背後隱情。

　　孫方面認為，土地出讓金和註冊資本不到位，而項目能夠順利開工建設、對外銷售，問題在於監管。

　　王建國稱，若相關方面認為權益受到侵害，可以通過法定的訴訟途徑尋求解決。

　　“奧金房地産前期融資數目龐大，若能投入到美麗華公寓項目，完成項目綽綽有餘，但現在是這些錢都被佔用了。”這位知情人士表示。

　　不過到目前為止，清算組及相關方面尚未對奧金房地産被佔用資金的情節和馮永俊名下其他公司相關情況進行調查。