隨著國家對住宅地産市場調控力度不斷加大，大量房地産企業投資轉向商業地産。寫字樓市場升溫、購物中心涌現。專家分析認為，在調控政策影響下，部分投機性需求轉向，由此催熱了商業地産市場。一方面房地産企業需要“避風港”，一方面地方政府需要資金彌補住宅用地的收入損失。但是商業地産過熱的背後卻暗藏風險，接受《經濟參考報》記者採訪的專家分析指出，商業地産的投資運營需要警惕“供過於求”和“同質化”的風險。

　　催熱

　　商業地産成為“避風港”

　　中原地産統計數據顯示，1至10月，北京全市累計新增辦公面積108.6萬平方米，10月份供應面積佔全部的24.53%，成交金額環比上漲了56 .92%，成交價格環比上漲18 .96%。10月份商鋪地産成交面積環比9月上漲43.71%。

　　該機構稱，從下半年至今北京總計成交商業地塊18例，總成交面積59.49萬平方米，商業地塊成交呈現穩中有升的趨勢。另外，一線城市土地市場最活躍的也屬於商業地塊。根據北京統計局發佈的數據，今年前10個月，北京寫字樓和商業新開工面積共610 .7萬平方米，同比上漲104.4%。與此同時，住宅新開工面積同比上漲幅度僅為52.9%。

　　中商流通生産力促進中心高級分析師梁煥磊在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，由於住房地産受到調控政策的影響，眾多開發商轉向投資商業地産，而商業地産的升溫不止體現在北京市場。

　　21世紀不動産的統計數據顯示，截至10月末，上海市的商業地産存量連續三個月攀升至1028.6萬平方米的年內最高峰。其中，商鋪存量597 .8萬平方米，辦公樓存量430.8萬平方米。而辦公樓存量明顯擴大，9月末環比增量22.6%，10月末環比增量49.4%。

　　中原地産告訴《經濟參考報》記者，隨著政府對住宅、商住項目的調控措施全面鋪開和不斷深入，房地産投資紛紛轉向商業地産。預計北京11月寫字樓成交量和成交價格將繼續小幅上漲加碼。

　　另外，從今年1月份開始，北京今年寫字樓租金一直處於上漲的趨勢。未來兩個月，北京主要商圈寫字樓入住率和月租金將在現有本月基本水平上繼續保持小幅度上漲趨勢。

　　全經聯商業地産委員會副主任陳俊告訴記者，“縱觀近十年來的房地産調控政策，鮮有針對商業地産的調控方向，而且未來短期內也不會有。”他認為，當住宅市場遭遇政策調控遇冷之後，原本通過購買房産短期內實現升值的投資機會消失，購房者投資住宅的熱情被大大削減，原先熱衷房産投資的企業，或者退出市場或者轉向投資商業地産。

　　陳俊進一步表示，“另一方面，是土地財政的需要，土地市場上住宅地塊頻繁流拍和低價成交，土地出讓金的損失部分需要商業地塊來彌補，而地方政府也樂意推出更高價的商業金融地塊。”

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也曾告訴記者，“年底前，全國各地的土地市場還將有更多高價商業地塊的出現。”

　　投資

　　城市綜合體各地涌現

　　世邦魏理仕的統計顯示，作為一線城市的北京，2010年，商業地産新增供應量和吸納量分別達到了空前的123萬平方米和100萬平方米，比2009年分別增長了355%和357%。據其監測，2011年北京將有總建築面積達120萬平方米近20個大型商業項目入市。

　　11月1日，中糧集團高調宣佈，未來5年，中糧將在全國複製30個大悅城項目。僅相隔十天，萬達集團董事長王健林就表示，萬達將在未來10年內完成全國100多個城市的佈局。其中，北京將建成10個以上萬達廣場。

　　值得注意的是，商業地産的投資火熱不僅僅停留在一線城市，已經開始向二三線城市蔓延。中國購物中心産業資訊中心報告顯示，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建築面積350萬平方米；瀋陽將擁有購物中心71個，建築面積超過700萬平方米；石家莊將擁有購物中心22家，建築面積接近230萬平方米；貴陽將擁有購物中心43家，建築面積接近200萬平方米。

　　與此同時，珠海、中山、海口、銀川、西寧5個三線城市商業建築面積今年增幅將高達83.9%，“現在市場興建購物中心的態勢和20世紀90年代初蜂擁興建百貨公司有些相像。”北京工商大學貿易系主任洪濤對《經濟參考報》記者表示，由於消費升級，多業態集合的購物中心的確是城市發展的一個方向。

　　風險

　　警惕投資泡沫和同質化

　　21世紀不動産的統計數據顯示，目前上海在售的商業地産新房庫存總量已經超過了住宅，達到1000萬平方米以上，需要32個月的時間才能售完，而消化完上海商品住宅庫存的時間，僅需15個月。

　　根據北京統計局發佈的數據，截至目前，8月以來入市的商業地産項目簽約率僅為6.5%。在鏈家地産首席分析師張月看來，目前商業地産供應大漲、成交低落，未來有可能出現供給過剩的情況。“按照目前的銷售速度，商業地産新開工面積需要兩年左右的時間才能消化。”

　　來自高緯環球監測報告同樣顯示，在北京已經有一些購物中心出現招租難的情況。儘管項目即將完工，但由於招租情況不利，這些本應在2012年入市的項目有可能推遲入市。

　　而洪濤則告訴《經濟參考報》記者，“現在有些房地産商投資購物中心，由於對零售業本身需求並不了解，致使一味的追求大規模，有的購物中心甚至佔地面積達上千畝；但由於其地理位置的原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成無人光顧的局面。另外，也有的是在同一商圈內擁有多個類似大型購物中心，商戶、客戶資源分流現象嚴重。”

　　高緯環球中國區零售地産服務部執行董事Jam es H aw key也表示：“我們已經開始看到一些城市出現問題零售項目，這些項目在設計和管理上都有問題，因此很難吸引優質零售租戶入駐。由於不少缺乏零售項目經驗的開發商繼續開發超過自身管理能力的零售項目，我們預計會有更多的問題購物中心出現。”

　　“當前的購物中心等商業地産發展過熱，卻存在同質化嚴重的風險。其産品結構亟待調整，必須錯位經營和類別化特色來提高産品附加值。”陳俊告訴本報記者，商業地産升溫的同時也使得眾多購物中心存在盲目、無序、趨從發展的現象，差異性的不足則造成購物中心普遍千店一面的現象。

　　“購物中心如何解決同質化是一方面，另一方面值得注意的是，如果商業地産的炒作盛行，商業地産的價格會被進一步推高，可能會導致商業地産泡沫的出現和膨脹。”梁煥磊指出，當購買者的預期獲利不足以涵蓋包括商業地産為主所耗費的成本的時候，買賣鏈條就會由此斷裂，進而一系列問題就會相應出現。部分企業的虧損、資金鏈斷裂乃至倒閉，通過前後連鎖效應，由此會影響整個經濟的發展。

　　中原地産市場研究部總監張大偉同時告訴《經濟參考報》記者，“儘管調控政策涉及商業地産不多，但是對於部分容納程度有限的中小城市現在已經有限制商業地産發展的必要了，對於有發展潛力的大城市，商業地産有發展的客觀需要，但是也要注意的是不能重復建設。”

　　張大偉稱，“商業地産將運營、銷售和租賃結合起來使得開發商擁有長期持續的盈利能力並能帶動周邊區域的發展。但現在除了寫字樓和城市綜合體，商業地産中的酒店類物業已經逐漸開始過剩。商業地産前期需要非常大的資金支持，這也需要開發商調整運營模式。”