國內房企逾千億高息借款風險暗涌 或陷償付危機

　　“年關”資金鏈重度承壓

　　臨近年關，房企有相當一部分中短期債務將到期償付，但是在銀根緊縮、房價下行、銷售低迷背景下，拿什麼還錢，已成為眾多“錢荒”房企的一大難題。據業內權威人士估算，2010年下半年以來，國內房地産企業通過信託、私募、民間借貸、海外發債等方式籌集的高息借款超過1萬億元，其中多數高息借款的期限在1-2年。保守估計，今年底即將到期的高息借款可能超過千億元。

　　風險“暗涌”

　　中小房企因還不起高利貸而被清盤的案例並不少見，但是，通過正規信託渠道募集的資金近期也開始出現兌付風險。而最先令市場察覺到兌付危機已然出現的信號，是10月初一期名為“青島凱悅特定資産收益權投資集合資金信託計劃”的擬發行産品。

　　該款産品由四川信託發行，總規模8億元，期限兩年，收益率11%-13.5%，高於目前同期限信託産品的平均水平。該産品為特定資産收益權信託，標的是現房收益權，但最初並未標明詳細的信託資金使用説明。據了解，該信託的標的“青島凱悅項目”，正是2010年8月在中融信託“中融 青島凱悅”産品中，以近4億元信託資金所投資建設的項目。該信託期限18個月，滿12個月可提前終止。

　　知情人士透露，凱悅項目地處青島香港中路高檔旅遊商務區，但建成後銷售回款未達預期，使之前為之專門推出的中融 青島凱悅信託和建行債權很可能無法按期兌付。此次發行新信託正是為了籌集資金償還到期債務。

　　由於房地産市場環境持續惡化，上海、天津和南京等地也已相繼曝出多款信託計劃到期無法兌付的信息。中泰信託一位內部人士介紹，2009年發行的房地産信託很多即將面臨集中兌付，儘管信託計劃在設立之初會約定兌付風險的應對預案，比如處置抵押資産作為第二還款來源，或向監管部門報批申請存續期延期等；不過一旦真的發生兌付困難，大多數項目想的辦法是“借新償舊”。

　　“在房地産行業趨勢性向好的情況下，借新償舊的對倒操作，既包含了短期不利形勢反轉的可能，也可以使信託公司從地産類業務的高利潤中繼續抽成。但是，一旦房地産形勢持續低迷，借新償舊對開發商而言無疑是飲鴆止渴。”業內人士表示。

　　天津地王項目“星耀五洲”的債務重組正是這種風險的集中爆發。最初中信信託以接近30%的高息介入，不堪重負的開發商又相繼引進了華能貴誠、華融信託借新償舊。由於項目難獲信貸資金，開發週期冗長，嚴重滯銷的星耀五洲，經歷了3年信託借新償舊後，到今年上半年，其負債已高達91.78億元，但今年上半年的銷售收入不足2億元。

　　或現多米諾效應

　　“房地産企業的高息借款就像是一組多米諾骨牌，一旦有一塊倒下，危機就會連環爆發。”一位地産業人士指出。

　　通過梳理金融數據，中國證券報記者發現，除信貸、自有資本金、定金及預收款、按揭貸款等低息渠道外，目前國內房地産企業籌集的高息借款已經超過1萬億元。如果出現償付危機，那麼“地産金融危機”的負面影響將遠甚于溫州民間借貸危機。

　　國家統計局最新數據顯示，今年1-10月房地産開發企業總資金來源合計為6.8萬億元，以35%為自有資本金計算，今年來房企投入的自有資本金約2.38萬億元。另外，國內貸款為10552億元，定金及預收款為17520億元，個人按揭貸為6755億元。由此估算，今年以來，國內房地産企業通過其他渠道獲取的資金高達1萬億元。

　　“房企獲取資金的渠道，無外乎是信託、私募、海外發債和民間借貸，而這些渠道都將支付高額的利息。”一位信託經理表示。

　　以信託為例，據普益財富統計，房地産信託2010年上半年新增規模1407億元，2010年全年新增2864億元，而今年上半年新增為2078億元，截至目前，房地産信託的存量規模已達6000億元。房地産信託的利率普遍在12%以上，加上信託機構的管理費、財務顧問費、銀行的託管費等中間費用，融資成本超過20%，部分信託融資利率甚至高達30%，遠高於銀行同期貸款利率。如此高的借款利率對於房地産業而言是難以持續的。

　　耶魯大學金融學教授陳志武曾指出，不少金融機構推銷的房地産信託産品提供15%、20%的回報率，遠比對衝基金的8%有吸引力，但這類産品的系統性風險很大。

　　一位信託業人士提醒，現在房地産高息借款最大的風險是，房地産市場低迷、交易量下降、回籠資金難。各種借款需到點償付，資産好但未銷售完，借款就無法償付。銷售是第一還款來源，抵押物只是第二還款來源。如果要通過司法程序處置抵押物時危機就爆發了。

　　監管趨嚴

　　兌付危機和可能的違約跡象，已引起監管層重視，銀監會防控風險也逐步升級。6月銀監會要求將房地産信託從“事後報備”改為“事前報備”後，又對項目立項“窗口指導”，實質上實行審批制。10月有消息稱，銀監會叫停渤海信託、方正東亞信託、四川信託、五礦信託四家信託公司的房地産信託業務，為期3個月。

　　監管層出招應對的同時，房地産商、信託機構、私募基金也開始未雨綢繆。

　　“如果預期會出現兌付困難，我們一般都會提前半年找下家接盤。”中信信託一內部人士介紹，現在尋求“處理”項目的小信託公司很多，接盤對象有房地産基金、資産管理公司、大型開發商等。穩盛投資基金人士就透露，曾有遭遇兌付風險的信託公司請求該基金進行接力合作。

　　業內人士指出，信託項目受限于剛性的兌付期限，對流動性的要求較高，而私募和民間借貸在償付時限方面的剛性要求較低。

　　“信託項目的抵押折扣率普遍偏低，並且已經相對平滑了項目的前期風險。專業從事地産行業的機構和開發商對部分項目的潛力依然看好，只要有足夠的時間，後續投資依然會有可觀的收益。”該人士認為，這恰是當前一些大型開發商、資産管理公司以及私募基金認為存在項目並購機會的原因所在。

　　最新數據顯示，近期，房地産業內以信託為代表的高息借款增速呈放緩趨勢。二季度末，房地産信託餘額增長到6051.91億元，佔比較2010年底提高1.96%；第三季度的房地産信託産品的增速進一步減緩，佔比僅增加0.33%。據諾亞財富提供的數據顯示，10月固定收益信託産品的規模為84.6億元，環比減少60.92%。

　　業內專家建議，除收縮房地産信託外，加強對房地産信託項目的跟蹤和監管，敦促開發商加快資産抵押品的銷售率和週轉率，也是防範房地産信託兌付危機的重要舉措。綠城董事長宋衛平此前“賣不動就降價到底”的表態，也暗示出開發商在“最後關頭”還有“殺手锏”。

　　十大房企握緊現金拿地錢佔比創2007以來新低

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　　十大房企拿地款僅佔銷售額21%，創2007年來新低；房企稱生存比拿地重要

　　昨日，北京中原地産發佈數據顯示，今年1月-10月全國13個主要一二線城市累計成交居住用地4450公頃，同比大幅縮減28%。而據監測，十大標桿房企（保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海）明顯放慢拿地節奏。前十月，十大標桿房企拿地支出974億元，僅佔前十月銷售金額4560億元的21%，創下了2007年以來的最低紀錄。

　　據中原地産監測，受地方財政壓力及土地供應目標尚未實現的影響，各地方政府從8月起加大土地投放，近三個月平均供應量較今年1月-7月平均值大增66%。雖然供應量上漲，但在全國主要的133個一二三線城市中，前十月成交地塊為7734宗，其中4619宗是以底價成交，比重約為60%。而13個主要一線城市中成交地塊中底價成交佔比也達到了52.8%。

　　調控影響下，房企拿地謹慎，十大標桿房企在購地投入上明顯不足。據監測，今年前十月十大標桿房企購地投入僅974億元，同比減少55.8%，而購地金額僅相當於前十月銷售回款的21%，這一比例比“樓市低谷”2008年的31%還要低。今年10月份，房企四大龍頭“招保萬金”僅2宗土地入庫，而去年同期則為19宗。

　　中原地産市場研究總監張大偉表示，國家採取緊縮的貨幣政策、對企業預收資金監管等政策，更增加了企業融資的難度；在目前市場情況下，現金流比利潤更為重要，房企拿地謹慎。

　　在上週五的媒體見面會上，萬科總裁鬱亮表示，積極定價加速週轉仍是主要經營策略；2012年將是地産行業的過冬年，萬科將更加謹慎買地，減少開支，“寧可錯過，絕不拿錯”。

　　遠洋地産行政總裁李明也曾表示，現金流就是企業的生命線，今年的市場情況生存比拿地更重要。

　　■ 相關新聞

　　11月上半月6宗宅地均以報價出讓

　　昨天，房山區長溝鎮一宗居住用地以2.54億元的底價出讓。至此，11月上半月，北京出讓6宗宅地，均以網上報價成交，未出現現場競價。

　　昨天出讓的長溝鎮鎮區改造一期B地塊為一類居住用地，土地面積約12.5萬平方米，建設用地72561平方米，規劃建築面積72561元/平方米，容積率1.0。

　　雖然長溝鎮一期B地塊擁有較低容積率，但依然未能改變土地市場低迷現狀，最終以底價2.54億元成交。

　　據記者了解，拿地企業北京大河鳴澤投資管理有限公司為長溝鎮改造一期地塊一級開發企業。換句話説，“自己托底，並沒有其他企業拿地，”有業內人士分析道。

　　長溝鎮一期B地塊也成為本月第6宗以網上報價成交的地塊。記者根據北京市土地整理儲備中心信息統計，11月上半月，全市共出讓6宗地塊，包括長溝鎮一期B地塊在內，4宗宅地以底價成交；房山新城和北京經濟技術開發區兩地塊分別有3次和5次網上報價，但也未進行現場競價，都以網上最終報價成交。

　　根據成交價計算，昨天出讓的長溝鎮B地塊樓面價3500元/平方米，和去年11月長溝鎮A地塊北區3448元/平方米的樓面價持平。不過有業內人士認為，考慮該地塊容積率更低，樓面價實際相對下調。

　　房企融資難索羅斯抄底炒樓 欲在港成立房産基金

　　近日有消息稱，對衝基金大鱷索羅斯近期與香港房地産開發商以及地産代理秘密見面，計劃成立房地産投資基金，伺機投資中國內地以及香港的優質地産項目。

　　“近年來，外資投資中國房地産行業限制很多，舉步維艱，替內房企業融資是其開拓中國市場的新途徑。”海通證券中國業務部副總裁郭家耀對本報記者表示，在借貸利率受控的情況下，房地産投資基金運作與樓價高低不存在直接聯絡。目前收益率較穩定的商業地産是房地産投資基金的主要投資對象。

　　索羅斯旗下對衝基金公司Soros Fund Management（下稱SFM）的香港分支SFM HK Management，今年初時就開始籌劃成立房地産基金，目前基金客戶包括多名內地與香港的富豪，希望可以在中國及香港買賣物業，可能替內房企業融資賺取高息或入股。

　　放貸賺取高息？

　　房地産投資基金作為高利率資金融資的方式之一，成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進入。

　　“受政府對房地産行業保護及外匯管制等政策影響，目前，外資基金對中國房地産市場的真正影響非常有限，外資想要大規模進入中國房地産市場不太可能。”海通國際（行情，資訊，評論）房地産行業分析師侯淩中對本報記者表示，中小房企目前資金鏈非常緊張，在市場波動中，外資房地産投資基金更容易談出好價錢和項目。

　　侯淩中説，由於傳統的外資房地産投資基金以投資實物為主，本土項目管理和投資者缺位仍然是其需要面對的問題。外資的私募基金一般不會參與管理，即便是絕對控股，它們也會把項目管理權交給一線的房地産企業。

　　一位業內人士向記者介紹，開發商的原始想法是為自己融資，而不是致力於基金投資者的利益最大化。因此，開發商收到項目資金後，有可能將好的項目留給自己，不好的項目放到基金裏，這樣必定造成投資者信心缺失。

　　“傳統的外資房地産投資基金以投資實物為主，但這些基金在中國的表現並不好。索羅斯基金可能會以通過放貸賺取高息的方式來運作，是對投資實物所産生問題的規避。”中原地産研究部聯席董事黃良升對本報記者透露。

　　黃良升表示，商業地産是眾投資者爭搶的焦點，外資要想搶到好項目阻力更大。比如，新加坡豐樹集團自2005年進入中國市場以來，拳腳一直放得不大，今年在內地和香港最大的投資，是7月份以188億港元收購太古股份有限公司旗下的九龍塘大型購物商場“又一城”。此外，此基金並無更多項目去向投資者譜寫出動人的故事。

　　基金經理與內地富豪相熟

　　相比其他房地産投資基金，索羅斯香港基金SFM HK Management的管理層背景，無疑為其在進入中國房地産市場的路上掃清了許多障礙。

　　SFM HK Management由美林交易部前董事總經理蔡篤昀掌舵，董事包括由美國調來駐港的海歸高層戴霽昕，據説都與內地富豪及基金業界非常熟悉。

　　今年7月，索羅斯突然關閉其255億美元，即近二千億港元的基金，退還了投資者近10億美元，宣稱目的是專注于家族業務，不但避開美國當局的監管，更成功避開9月開始的全球股災。

　　因此，索羅斯也贏得了內地和香港的富豪，以及內地保險業和投資基金的信心，有意尋求索羅斯合作。有潛在投資者表示，因為明年的大環境不容樂觀，手上資産必定會嚴重縮水。如果將部分資金投向對衝基金，有機會在逆市中賺錢。

　　“以索羅斯之前的投資履歷，投資者對他充滿信心，融資絕不會成為這一房地産投資基金的問題。”郭家耀認為，通過替內房企業融資賺取高息或入股的盈利模式，讓SFM成為簡單的債權人。樓價升跌，項目利潤與貸款利息不存在直接聯絡，因此在內地房企出現融資難的狀況下，這是一個非常好盈利項目。預計索羅斯會通過分散投資，定期評估投資回報率及項目風險等方式，去減輕房地産企業高債務比率帶來的風險。

　　海通國際策略師黃薰輝則對上述項目提出質疑，“相信信貸問題和資金跨境流動會成為此項目的主要障礙。”他指出，在大筆資金無法自由進出中國內地的情況下，索羅斯可能會通過購買在香港上市的房地産企業的公司債去解決資金跨境流動的難題。