臨近年關，房企有相當一部分中短期債務將到期償付，但是在銀根緊縮、房價下行、銷售低迷背景下，拿什麼還錢，已成為眾多“錢荒”房企的一大難題。據業內權威人士估算，2010年下半年以來，國內房地産企業通過信託、私募、民間借貸、海外發債等方式籌集的高息借款超過1萬億元，其中多數高息借款的期限在1-2年。保守估計，今年底即將到期的高息借款可能超過千億元。

　　風險“暗涌”

　　中小房企因還不起高利貸而被清盤的案例並不少見，但是，通過正規信託渠道募集的資金近期也開始出現兌付風險。而最先令市場察覺到兌付危機已然出現的信號，是10月初一期名為“青島凱悅特定資産收益權投資集合資金信託計劃”的擬發行産品。

　　該款産品由四川信託發行，總規模8億元，期限兩年，收益率11%-13.5%，高於目前同期限信託産品的平均水平。該産品為特定資産收益權信託，標的是現房收益權，但最初並未標明詳細的信託資金使用説明。據了解，該信託的標的“青島凱悅項目”，正是2010年8月在中融信託“中融青島凱悅”産品中，以近4億元信託資金所投資建設的項目。該信託期限18個月，滿12個月可提前終止。

　　知情人士透露，凱悅項目地處青島香港中路高檔旅遊商務區，但建成後銷售回款未達預期，使之前為之專門推出的中融青島凱悅信託和建行債權很可能無法按期兌付。此次發行新信託正是為了籌集資金償還到期債務。

　　由於房地産市場環境持續惡化，上海、天津和南京等地也已相繼曝出多款信託計劃到期無法兌付的信息。中泰信託一位內部人士介紹，2009年發行的房地産信託很多即將面臨集中兌付，儘管信託計劃在設立之初會約定兌付風險的應對預案，比如處置抵押資産作為第二還款來源，或向監管部門報批申請存續期延期等；不過一旦真的發生兌付困難，大多數項目想的辦法是“借新償舊”。

　　“在房地産行業趨勢性向好的情況下，借新償舊的對倒操作，既包含了短期不利形勢反轉的可能，也可以使信託公司從地産類業務的高利潤中繼續抽成。但是，一旦房地産形勢持續低迷，借新償舊對開發商而言無疑是飲鴆止渴。”業內人士表示。

　　天津地王項目“星耀五洲”的債務重組正是這種風險的集中爆發。最初中信信託以接近30%的高息介入，不堪重負的開發商又相繼引進了華能貴誠、華融信託借新償舊。由於項目難獲信貸資金，開發週期冗長，嚴重滯銷的星耀五洲，經歷了3年信託借新償舊後，到今年上半年，其負債已高達91.78億元，但今年上半年的銷售收入不足2億元。