一些業主要求退房的同時，發展商連夜組織的團購場面火爆。（CFP供圖）

仲介們紛紛舉牌賣房。

樓盤降價引發部分業主不滿。

　　部分樓盤降幅超30%業主要求退房 月均銷售面積降至六年來最低 是否開始“擠泡沫”仍存疑

　　不溫不火了近一年的樓市近日終於出現鬆動。上海樓市又站到了風口浪尖。在上周（10.17-10.23），上海8個推出新房源的樓盤都不約而同地玩起了“價格秀”，有的樓盤打著團購、特價房等“旗號”，降幅甚至超過30%。這讓剛剛買房的老業主耐不住了，於是，大鬧售樓處，砸爛售樓處玻璃——這在2008年樓市低谷時曾經出現的一幕近日頻頻在上海上演。

　　由於降幅較大，而且涉及的樓盤較有代表性，其中既有公寓又有豪宅，既有郊區房又有市中心房，於是，這一發生在上海樓市的降價風波在全國持續發酵。有的説這是開發商故意為之，目的是倒逼政策面鬆綁？有的説這只是開發商的價格炒作，目的是吸引購房者的眼球？也有的説這幾個樓盤的降價行為將拉開上海樓市“擠泡沫”的序幕？作為全國樓市的“領跑者”，上海這一次會領跑全國樓市降價風潮嗎？

　　文/圖 本報駐上海

　　記者周裕嫵、李媛

　　某仲介提供的一份“近期大幅降價樓盤一覽表”顯示，“龍湖酈城，前期成交均價1.7萬元，優惠力度：精裝公寓1.2萬起，相當於7折；綠地秋霞坊，前期成交均價1.7萬元，優惠力度：均價1.3萬，相當於7.6折……”

　　這一輪的降價直接引發了老業主的不滿。10月22日，上海嘉定龍湖酈城、嘉定新城綠地秋霞坊和浦東中海禦景熙岸等3個樓盤，均出現老業主來“維權”的情況。

　　開發商hold不住半夜開盤

　　就在各方對“降價維權”爭論不休時，陷入老業主“維權”風波的中海禦景熙岸近日上演了戲劇性一幕：夜半開盤。

　　10月25日晚上10時左右，中海禦景熙岸“準業主”收到消息稱，當夜11時開盤，請大家晚上11時後到售樓處選房。據了解，當晚中海禦景熙岸計劃推出400套，房價由原來的23500元／平方米直降6000元，均價17500元／平方米，仍然維持此前的“折扣價”。

　　除了數百名“準業主”攜家帶口蜂擁而至，一些中海禦景熙岸的老業主也聞訊趕到售樓處。一位中海禦景熙岸的老業主在25日深夜向記者憤怒地表示：“中海之前一直説26日下午給我們老業主一個答覆，現在卻提前半夜悄悄賣房，是不是打算今天把房子賣完，明天向老業主宣佈折扣結束就算是答覆？”

　　據了解，中海禦景熙岸從今年3月起曾多次推盤，均價大部分在2.2萬元/平方米上下，就在8、9月，還有業主剛剛以超過2萬元/平方米的價格在該樓盤入貨。但在10月，該盤卻推出了一項團購促銷活動，房源的戶型、位置、面積與前幾次相差無幾，均價則大幅下降到1.6萬~1.75萬元/平方米，最低1.5萬元/平方米起，降幅近30%。

　　10月中旬，老業主坐不住了，開始組織“維權”，部分業主要求退房。不少業主認為，自己是剛需購房者，買房的錢來之不易，忽然一下子降價幾十萬令人難以接受。上週末，數百名老業主的集中“維權”還驚動了有關主管部門。據多名中海禦景熙岸業主反映稱，10月22日，浦東建交委房屋管理處副處長陳建軍曾當眾表示，中海降價違反了房屋預售價格規定，價格浮動幅度超過了20%，需要重新申請備案，並向上海市房管局上報申請暫停該盤的網上預售備案登記。對於老業主提出的退房和其他補償方案，中海表示于10月26日給老業主答覆。

　　名盤降3成業主要求退房

　　然而，經過夜半開盤的戲劇性轉折，10月26日下午2時，原定的“答覆會”變成了“退房會”。從上午開始，陸續有200余名老業主聚集在售樓處，齊聲高喊：“退房！退房！”

　　一名女業主告訴記者，自己10月中旬剛拿到購房發票，當時的房價是2.2萬元/平方米多一點，房屋總價200萬元左右，貸款就有139萬。而現在銀行貸款還沒有放下來，房屋總價已經下降到130多萬，“這種情況銀行恐怕都不會批貸款給我們了，我們只能退房！”

　　中海方面的工作人員卻遲遲沒有開口答覆。雙方僵持半個多小時後，中海方面表示，現在“方案還在研究中”，對老業主“為何半夜開盤”及退房等要求未作正面回應。

　　當天，嘉定新城綠地秋霞坊的業主也繼續聚集在售樓處現場“維權”。

　　前三季度月均銷量6年最低

　　為什麼開發商在“銀十”還沒有結束之時就匆忙降價？中房信分析師薛建雄認為，開發商加入降價潮是為了回籠資金應對元旦到春節期間的巨大財務支出需要。

　　實際上，在樓市調控政策下，上海房地産市場成交可以用“慘澹”來形容。10月24日，上海市統計局發佈前三季度上海房地産市場運行態勢顯示：前三季度，上海市商品房銷售面積1306.75萬平方米，比去年同期下降13.1%，其中商品住宅1062.58萬平方米，下降14.9%。而今年以來，上海商品住宅銷售月均面積為118萬平方米，這是2005年以來的最低水平。

　　上海的丁小姐目前在郊區已有一套住房，但為了改善居住條件，近一年來一直在看房。“以我看中的那個小區為例，去年10月，單價在2.2萬元/平方米左右，後來僵持，轉而上漲，到7、8月的時候又到了2.6萬元/平方米，最近似乎沒有繼續上漲了，2.5萬元/平方米左右，但有一套是2.3萬元/平方米。”

　　薛建雄認為，長期的信貸緊縮政策導致市場上資金緊張，購買力大幅下降，加上限購限貸影響了一部分購買力，是導致目前市場需求不足的主要原因。

　　一方面外部環境緊縮，融資困難，另一方面，樓盤不好賣，資金回籠慢，內外夾擊下，資金壓力考驗著大小房企。上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭説：“從最新的數據來看，房企各方面的壓力都十分嚴峻，特別是資金鏈。從上市公司的中報可以發現，今年房企的現金流是持續減少，同時負債率進一步提高，據説已經超過了75%，企業資金壓力在變大。”

　　真跌還是“假摔”？

　　不過按照此前業界的預測，降價潮會先從二、三線城市開始，而非由上海這樣的一線城市“領降”。

　　中房信CRIC研究中心研究員楊晨青曾表示，對於大多數全國型房企來説，即使想在淡市中加快銷售速度促進回款，也一定會優先選擇二、三線城市的項目打頭陣，而在土地資源稀缺的一線城市，房企降價追求跑量的動因明顯較小。

　　SOHO中國董事長潘石屹也在24日發微博稱：“上周有人問我，房價會降嗎？我列出了四個可能先降價的城巿，萬萬沒想到從上海先開始降價了。我列出了幾家可能先降價的公司，萬萬沒想到這幾家上半年銷售不錯的公司先降了。為什麼？”

　　有業內人士提醒，要警惕一些樓盤的“假摔”。上海樓價確實有鬆動。根據中國房産信息集團數據顯示，上周（10.17-10.23）上海商品住宅成交面積再次跌破10萬平方米，僅成交9.86萬平方米，環比減少19%；成交均價則環比下降5%，為21247元/平方米。

　　但值得注意的是，一些降價的樓盤是否有確實的“前期價格”的成交案例作為參考，而不只是將單價自己抬上去後再來標榜7折、8折。有業內人士直言，實際上，目前上海樓市的降價中存在炒作成分，對“樓市形成拐點”和“開發商回籠資金”之間的區別，目前需冷靜觀察。

　　專家解析：

　　向下通道已經打開

　　對於未來樓價的走勢，21世紀不動産上海區域分析師黃河滔表示，現在樓市向下的通道已經打開。不過，雖然眼下新房市場降價力度大，但只是個別樓盤；若交投雙方在短期內將價格磨合到位，預計年末新房成交較今年9、10月應有一定回升，但幅度不會很高，主要還在於雙限政策的存在。

　　黃河滔表示，部分開發商在通過降價促銷獲取一定銷售業績及資金後，是否延續這一策略尚不明確，而市場購房者亦存在追漲殺跌的心理，所以，對市場價格調整的試探僵持將會貫穿整個第四季度。

　　薛建雄則認為，在內部通脹沒有明顯下降，外部歐債危機還不見底的情況下，調控不太可能放鬆。所以短期之內房價肯定還會下跌，預期還會有更多開發商加入到降價潮，而在樓市調控和銀根緊縮政策沒有放鬆之前，房價仍將下跌。從中長期來看，土地成本和建安成本都在大幅上升，短期的房價調整只是上一輪上漲過快的泡沫在樓市調控政策中被去除和短期銀根較緊資金緊缺下的産物，一旦樓市調控政策放鬆，房價可能重新出現新一輪上漲。

　　地價走勢：

　　地價上漲趨勢不改

　　10月19日，國土資源部下屬機構發佈的“2011年第三季度全國主要城市地價監測報告”指出，第三季度全國主要監測城市地價總體水平為3040元／平方米，商業、居住、工業分別為5615元／平方米、4518元／平方米和649元／平方米；綜合、商業、居住和工業地價水平分別較上一季度上漲40、109、75和4元/平方米。

　　中房信CRIC研究中心研究員高崗認為，在樓市冷清、開發商拿地情緒低落的背景下，全國主要城市地價依然保持著總體上漲的趨勢，這意味著樓市與土地市場的背離，表明造成當前高地價最主要的原因在於土地出讓制度方面。單一主體的土地出讓制度使得賣方有能力通過調整出讓量和出讓時間的方式來控制土地的成交價格，這一點從近期南京市原本出讓11幅地塊，後撤銷5幅土地出讓中也能得到反映。

　　高崗表示，地價的最高值是由企業間的競爭決定，而地價的最低值卻由當地政府的預期決定，地方可以決定土地底價，還可以決定賣不賣，用什麼規則賣。這是樓市調控最大困境。很明顯地方政府應承擔更多的責任。