新聞背景

　　進入9月，房價上漲較快的遼寧丹東、廣東韶關等二三線城市先後出臺政策，限制房

　　根據國家統計局發佈的70個大中城市房價指數，今年1至7月，丹東是全國房價漲幅最快的城市之一。

　　而韶關市房協公佈的數據顯示，今年上半年，韶關市區成交樓房均價為4864元/平方米，同比上漲15.9%；7月房價漲幅超過了台州。後者在二三線城市中率先推出限購令。

　　按照住房城鄉建設部對列入新增限購城市名單的5項建議，丹東和韶關目前的情況似乎更符合“限購”的要求。

　　一問：為什麼要限價

　　進入9月，由於房價上漲較快，遼寧丹東、廣東韶關先後推出限價令。這是繼浙江台州推出限購令之後，二三線城市樓市調控的新動向。

　　遼寧丹東，緊鄰朝鮮，總人口243萬人，近來房價快速上漲。

　　國家統計局發佈的數據顯示，今年1至7月，丹東是全國房價漲幅最快的城市之一；其中，有4個月單月同比漲幅位居全國70個大中城市首位。目前，丹東鴨綠江邊的好位置房子最高報價已超過1萬元/平方米。

　　快速上漲的房價顯然讓當地感覺到了壓力。9月5日，丹東市政府下發了《關於進一步加強商品房銷售價格調控工作的通知》，並宣佈從即日起實行。

　　根據通知精神，已批准預售的分期開發項目，在通知下發後又申請辦理該地塊新的商品房預售許可，銷售均價不得高於該項目原均價。

　　通知下發後申請預售許可的新建項目，均價不得高於同地段同類商品房銷售均價。

　　無獨有偶，近日廣東省韶關市政府也發佈了《關於採取措施穩定新建住房價格的通知》。

　　根據通知，從9月18日起，韶關商品房將實施限價銷售。

　　韶關限價的背景，也是當地房價的過快上漲。韶關市房協公佈的數據顯示，今年上半年，韶關市區成交樓房均價為4864元/平方米，同比上漲15.9%；7月房價漲幅超過了二三線城市中首個出臺限購令的台州。

　　二問：為什麼不限購

　　按照丹東和韶關近期房價走勢，對比住房城鄉建設部二三線城市限購標準，丹東韶關這樣的城市顯然應該在限購之列。

　　那麼，他們為什麼不限購？選擇限價，是不是對限購的逃避？限價與限購之間，有什麼微妙的區別？

　　業內人士認為，地方政府採用限價代替限購的好處是，通過價格管制的手段，能直接抑制住房價格的上漲，使房價統計數據出現停漲甚至下降，在房價漲幅榜上的排位也能迅速下滑。這樣，地方政府能比較容易地完成年初制定的調控目標，降低被要求限購和問責的壓力。

　　“顯然，大多數地方政府是不願意限購的。”中國房地産協會副會長朱中一指出，限購會在一定程度上抑制當地房地産市場的發展，尤其會降低地方土地財政收入和房地産相關的其他財稅收入，經濟增長速度也會受到一定影響。對一些二三線城市而言，地方經濟對房地産的依賴仍然很強，限購的影響會更明顯。

　　“按照國務院提出的要求，房地産調控、穩定房價，由省級政府負總責，市級政府負責落實。最後確定哪些二三線城市要納入限購範圍，由地方政府來決定，這也是合理的。”朱中一表示，通過限購措施抑制投資投機性購房需求的方向是正確的，在具體制定政策時，應當分析是哪些原因導致這些城市房價快速上漲。如果是因為投資炒房的需求增加，應該堅決進行限購。

　　丹東和韶關都認為，目前購房需求主要來自本地需求，外來投資、投機需求不多，這是舍限購取限價的重要原因。

　　以丹東為例，據分析，外地購房者佔比僅為10%，主要來自省內和東北其他兩省，炒房者並不多。一旦限購，“對當地的購房需求及房地産的傷害將非常大，所以選擇了更為溫和的限價”。

　　韶關市住建局表示，外來人口在韶關購房比例不高（為14.7%），投資、投機炒作情況較少。如果實行限購，佔市場主流的本地剛性需求將被抑制，改善性需求將受阻。

　　三問：是不是假調控

　　從本質上講，一些地方政府缺乏房地産調控的動力和願望。從已經出臺的各項措施看，一線城市政策執行往往比較嚴格，但二三線城市相對比較寬鬆。尤其是限購，在執行過程中有不少擦邊球可以打。在這種情況下，比限購更溫和的限價措施，也有可能走樣。

　　“到最後，限價很有可能變成最高價，一些本來賣不到這個價錢的項目，也有可能主動向這個限價的水平靠攏，市場自身的調節機制就會出嚴重問題。”一位業內人士指出。

　　該業內人士表示，一些城市提出當地投資投機需求不多，應該保護本地居民購買二套房、三套房的需求。“這本身就是自相矛盾的。一個家庭要買三套房子，不是投資投機是什麼？”還有城市提出當地市場供應充足，本地居民購房不受房價上漲的影響。“如果真的供大於求，為什麼房價上漲會這麼快？種種藉口，顯然是地方在考慮自身的利益。”

　　對二三線城市地方政府而言，既無法抗拒地價房價上漲帶來的甜頭，又要避免因調控不力可能導致的問責。兩難之下，地方政府選擇限價這種溫和的方式，既是逃避，也是無奈。

　　從近期中央有關部門傳遞出的各種信息看，將樓市調控堅持到底的決心非常堅定。限購範圍擴大到二三線城市，除了政策本身的意義以外，也透露出積極的信號，即：房地産調控的方向不會改變，力度不會放鬆，決心不會動搖。

　　“中央正在努力轉變經濟發展方式，調整經濟結構，降低經濟發展對房地産業的依賴。地方政府儘管面臨兩難，但也應該加快轉變發展方式，不應該因為房地産調控影響了一點地方經濟的發展，就開始動搖。”朱中一表示，“十二五期間，我國把經濟增速目標定為7%，實際上已經為房地産調控預留了足夠的空間。”（記者 王 煒 何 勇 李 剛）