資金和土地是房地産行業發展的兩大命脈。近年來，大量資金涌入房地産業，成為快速推高地價房價的重要原因。扼住洶湧的資金，就有可能扼住飛漲的房價——在這樣的邏輯下，緊收房地産企業的信貸資金和融資渠道，成為本輪房地産調控的一大特點。

　　最嚴厲的房地産調控持續了一年半，房地産企業資金不斷趨緊，但企業尚未出現大規模的經營困難，房價也沒有如人所願地出現明顯下降。房地産業到底差錢不差錢？

　　房企資金緊張

　　現有資金夠生存，不夠發展

　　今年5月，曾先生用手頭的20萬元閒錢，投資參與了一家小房地産企業的集資項目。“儘管風險比較大，但利息比較高，年息在15%左右，很讓人動心。”曾先生説。

　　今年以來，由於資金緊張，小型房地産企業通過民間借貸融資的情況越來越多。儘管民間融資成本通常高達20%左右，但對其他融資渠道幾乎斷流的小房企而言，找到錢、把項目做完、不“爛尾”是最重要的。

　　即便是大企業的資金也捉襟見肘，企業聯合拿地的現象增多，從一個側面反映了企業資金緊缺的現實。僅6月，上海土地市場企業聯合拿地佔到了50%以上。富 力地産則通過聯合拿地，將北京、上海、天津等一線城市地價總額超過百億的地塊收入囊中。萬科也與保利、中糧以及一些地方的開發商組成聯合體，在各地拿 地。    

　　造成房地産企業資金緊張的原因是多方面的。

　　今年以來，一線城市實行了嚴格的住房限購政策，導致成交量普遍下滑。以北京為例，7月北京新上市期房住宅簽約率僅為7.1%，創近4個月新低。低迷的成交量導致企業資金回籠放慢，大量資金被“套”在項目上。

　　另一方面，金融機構對房地産行業的信貸不斷趨緊。不少開發商表示，從去年下半年起，從銀行“幾乎貸不到錢”。此外，房地産企業直接融資的大門也已幾乎關 閉。Wind資訊的統計數據顯示，2010年房地産企業在資本市場總融資額為155.6億元，僅為2009年的12.9%。

　　北京中原地 産市場研究部主任張大偉告訴記者，相比而言，一線房企與中小房企資金狀況也出現了分化。一線房企憑藉良好的品牌知名度，以中小戶型為主的産品結構和以二、 三線城市為主的項目佈局，銷售業績依然跑贏市場大勢，貸款、融資也相對容易。相比之下，中小房企土地和項目儲備不多，週轉率較低，市場調整之際，他們面臨 的資金壓力更大。

　　“上半年，房地産企業的業績出現分化，資金狀況差別也比較大。”中國房地産協會副會長朱中一表示，大多數房地産企業因為前兩年銷售火爆，還不至於立刻出現資金鏈斷裂的情況，今年要維持生存問題不大。但是要想進一步發展，要拿地、開發項目，僅憑現在的資金，很困難。

　　未來也許更缺錢

　　融資渠道繼續收緊，二、三線城市限購雪上加霜

　　更缺錢的日子也許還在後面。

　　房地産信貸從緊的趨勢不會改變。銀監會主席劉明康近日強調，銀行業金融機構要一以貫之地執行關於土地儲備貸款、開發商貸款和個人住房貸款的監管要求，嚴格落實房地産開發企業“名單式”管理，杜絕各類信貸資金違規流入房地産市場。

　　另一方面，由於樓市低迷，房地産企業的經營風險也逐漸增加。已經披露中報的11家房地産企業中，有8家凈利潤同比下降。在7月底前披露了上半年市場預報的58家上市企業中，也有超過65%的企業預減。現金流狀況惡化、資産負債率上升更成為普遍現象。

　　自去年調控開始，銀根收緊，國內增發、配股等資本市場融資渠道全面緊閉，開發商為尋求穩定的資金來源紛紛轉向海外融資。上半年房地産企業資金來源中，利 用外資438億元，同比增長75.5%。十大標桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數值已超過其去年全年海外融資金額的總和。

　　目前，境外熱錢流入我國房地産市場的狀況已經引起有關部門注意。中國人民大學經濟學院副院長劉元春表示，對外資和熱錢的監管將是未來資金監管可能需要加強的一個方面。顯然，外資這一渠道也將漸漸收窄。

　　在傳統融資渠道收縮的情況下，中小開發商近年來轉向房地産信託融資。儘管融資成本較高，但依然十分火爆。據相關統計，今年上半年，房地産信託規模達1541 億元，同比增長119%。

　　房地産信託也受到監管部門的關注。5月，銀監會對房地産信託業務規模較大的信託公司進行了“窗口指導”；6月底，銀監會要求信託公司凡涉及房地産的相關業務都需逐筆報批。這意味著房地産企業能抓住的最後一根稻草——房地産信託也有收緊趨勢。

　　上半年支撐房地産企業銷售業績的主力——二、三線城市，也面臨著限購政策的壓力。7月12日召開的國務院常務會議提出，“房價上漲過快的二、三線城市也 要採取必要的限購措施”。據了解，新一輪限購名單正在擬定中。張大偉認為，這將直接導致下半年的房地産銷售面積出現明顯下調，加劇房企回籠資金難的狀況。

　　如何應對挑戰

　　降價促銷求生存，新融資渠道待開闢

　　房地産企業將越來越差錢，幾乎是確定的。在這樣的情況下，如何找到錢，如何先保生存後求發展，將成為房地産企業面臨的大挑戰。

　　唯一可控的是企業自身的行為，降價促銷無疑是加速資金回籠的最好手段。今年上半年取得較好銷售業績的企業，大多采取合理定價、快速週轉戰略。3月份以 來，中海集團先後在深圳、上海、重慶、南京等地啟動實質性的降價促銷，平均銷售價格較預期或前期下降幅度在10%至20%之間。這一銷售策略收到了立竿見 影的成效：今年上半年中海共實現銷售收入約444億元，較去年同期增長80%，相當於去年全年銷售收入的75%。

　　鏈家地産首席分析師張月認為，目前，大部分庫存壓力向中小房企傾斜，隨著新項目入市和滯銷情況的增多，銷售壓力還將持續增大。中小房企未來“降價放量”以加速資金回流的願望更為強烈。

　　劉元春則認為，就目前來看，宏觀調控對一線城市房地産開發商的營銷行為已經産生了比較明顯的影響。“但整個房地産行業出現資金危機、營銷策略因此而全面調整的時間還沒有完全到來。”

　　從更長遠的角度看，開闢新的融資渠道對房地産企業更為重要。萬科集團董秘譚華傑表示，導致房地産企業資金趨緊的根源是房地産行業缺乏與市場景氣無關的長 期融資渠道。中國開發商的資金來源中，45%是銷售回款，20%是銀行貸款，剩下35%左右是在滾動使用的自有資金——65%的非自有資金的部分都和市場 景氣狀況高度正相關。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認為，房地産金融創新的目的不是支撐高房價。房地産行業的金融創新是大勢所趨，更多資金進入可以增加住房供給，減少泡沫，如果繼續過去那種開發商和炒房客都依賴於銀行貸款的間接融資，供需雙方都利用杠桿放大了投資能力。

　　目前，一部分房企已經開始嘗試一些新的融資模式，比如：與地方政府和民間資本合作，成立房地産基金；母公司為子公司項目提供擔保獲得銀行和企業貸款；品牌開發商之間加強合作，共享融資平臺；收購海外上市公司股權，擴展海外融資平臺等。

　　張大偉指出，在上述幾種融資模式中，雖然除母公司為子公司項目提供擔保獲得銀行和企業貸款這種方式外，其它融資模式並不能在短期內緩解房企的籌資壓力，但該類嘗試會減少開發商對傳統渠道的依賴性，長期來看有利於整個房地産行業資金來源多元化。