北京樓市新政遏制投資需求 更嚴厲措施將出臺

　　新華網北京2月16日電(記者 孫曉勝)2月16日，備受關注的北京樓市調控新政策在限購停購、加強保障房建設等方面拿出大氣魄，嚴格抑制房價過高，滿足老百姓的合理居住需求。

　　升級版限購令遏制投資需求

　　根據北京市樓市調控新政，自2月17日起，對已擁有1套住房的北京市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有北京市有效暫住證在北京市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非北京市居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　對已擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，對無法提供北京市有效暫住證和連續5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，暫停在北京市向其售房。

　　中國房地産研究會副會長顧雲昌表示，這份方案中的限購尤其是對外地人限購是目前國內最嚴格的限購措施，在北京供不應求的樓市格局中，能平衡供需，同時加大保障房建設，也將進一步疏通購房渠道，滿足人民群眾的住房需求。

　　北京中原地産分析人士認為，首先是直接全面封殺投資需求，2009年來的樓市價格上漲過快大部分原因是因為投資需求佔比過高，而全面的限購政策執行，將使得市場投資需求基本萎縮，有利於樓市回歸居住的本質屬性。其次，二成左右的北京家庭、部分外地戶籍將不得再購房。目前房價依然屬於比較高的階段，特別是部分郊區房價明顯存在泡沫化。預計2011年成交量下調將超過三成。

　　保供地總量 加大保障房供應

　　北京市的樓市調控新政中，將確保保障性住房建設用地佔全市住房供地的50%，各類保障性住房和中小套型普通商品房用地不低於住房建設用地年度供應總量的70%，商品住房用地計劃供應量不低於前2年年均實際供應量。

　　據悉，"十二五"期間，北京市計劃建設、收購各類保障房100萬套，比"十一五"翻一番。其中2011年通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發放租賃補貼2萬戶，竣工保障房10萬套。今年年底實現公共租賃房入住1萬套，合理確定租金水平，吸引機構投資者參與公共租賃房的建設和運營。

　　北京大學經濟所常務副所長馮科認為，加大保障房建設主要針對北京房價偏高，普通市民無力購買商品房，這種手段是以疏通需求為主，是一種長期的緩解樓市困境的良方。

　　增加供應措施備受市場各界期待，一項調查數據顯示，有19.1%的被調查者認為增加供應的措施，特別是增加的保障房等供應將給市場帶來明顯變化。

　　中國房地産研究會副會長顧雲昌表示，在北京供不應求的樓市格局中，同時加大保障房建設，能平衡供需，也將進一步疏通購房渠道，滿足人民群眾的住房需求。

　　北京中原地産分析人士指出，以北京為代表的部分城市，從2010年4季度開始的大量住宅類地塊投放市場已經逐漸緩解了購房者對房源緊張的擔憂。但是保障房及商品房的供應效果只能在下半年才能明顯出現，所以實際對價格的抑製作用依然需要看政策的落實及持續力度。

　　多項更嚴措施後續出臺

　　北京樓市調控新政中，另一項嚴厲措施是實行差別化土地增值稅預徵率，稅務部門對定價過高、預計增值額過大的房地産開發項目提高土地增值稅預徵率，具體辦法由稅務部門會同住房城鄉建設部門制定公佈。

　　對此，北京聯達機構總裁楊少鋒認為，現在土地增值稅基本上是採用預徵的方式，口徑比較松的時候一度將預徵額定為1%的下限，也就是一個項目還沒有動工，先按項目預計銷售收入的1%預徵，然後在項目完成結案後進行清算。現在，這個預徵額的下限很可能提高很大的幅度。

　　他認為，如果從嚴徵繳高檔項目的土地增值稅，房地産企業真金白銀的現金支出，壓力將十分巨大。

　　北京的最新調控措施要求金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，切實執行"首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率1.1倍"的政策。中國人民銀行營業管理部可根據房地産市場情況，在國家統一信貸政策基礎上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。

　　北京易居房地産研究所所長牟增彬認為，提高首付、加強利率管理將較大抑制投資投機，對樓市的震懾作用十分突出，如果進一步提高首付和利率，那樓市無疑將遭遇寒潮。