房産稅能否成樓市調控“殺手锏”

　　在中央調控決心不變的情況下，被寄予厚望的房産稅試點或在今年年初打響“發令槍”，此舉普遍被看作房地産調控的繼續和進一步深化。

　　歲尾年初，高層頻頻釋放出堅持房地産市場調控不放鬆的決心。來自各有關部門的年度工作會議也傳遞出強烈的信號：“繼續堅定不移地加強房地産市場調控。” 限購等行政手段不放鬆。原本公佈限購期限的福州、廈門、海口、溫州四地表示，2011年限購政策繼續實施。鄭州等二線城市也傳出限購信號。房産稅試點城市和開徵時間表逐步明晰。據了解，上海、重慶為房産稅試點城市。來自重慶“兩會”的消息，重慶市政府確定開徵高檔商品房房産稅，有望2011年一季度出臺相關文件。 新華社發

　　樓市調控新政明確提出，要加快推進房産稅改革試點並逐步擴大到全國，這不僅有利於調節居民收入和財富分配，促進經濟結構調整及土地節約集約利用；徵收房産稅增加了住房持有成本，也有利於合理引導住房消費，抑制投機性購房。對手中持有多套住房的炒家來説，開徵房産稅是最具威懾力的“重磅炸彈”。

　　開徵房産稅

　　或將改變土地財政現況

　　房産稅在中國並非新稅種，1986年10月即在城市、縣城等按年徵收，當時出臺的《房産稅暫行條例》規定，對個人所有非營業用的房産免徵。目前擬議的房産稅改革，就是將徵稅對象擴大至個人非營業用房産。

　　要對個人住宅徵收房産稅，最簡單的方法就是修改《房産稅暫行條例》，取消免稅規定。這一方案，在政府強調稅收調控樓市的背景下提出，因為無需開設新稅，不涉及人大立法程序，被認為是推進改革的“捷徑”。

　　目前我國房地産稅收主要在三個環節：開發、流通和保有。開發環節主要是針對房地産開發商的稅收，交易環節則包括契稅、印花稅、二手房轉讓的營業稅等，種類較多。但保有環節的主要稅種只有城鎮土地使用稅和對經營性房地産徵收的房産稅，且事實上徵收率較低。

　　中國房地産研究會副會長顧雲昌日前表示，開徵房産稅也可以為地方政府提供較為穩定的收入來源，解決分稅制改革以來地方財政過度依賴土地出讓金的狀況。土地財政不是長久之計，通過徵收房産保有環節稅來增加地方收入，更加合理、穩定、細水長流，也體現了社會公平。未來，房地産稅逐步取代土地出讓金是有可能的。

　　在許多專家看來，房産稅制改革有利於政府在履行職責和財政來源建設上建立一種良性循環；有利於優化土地資源配置，推動房地産市場穩健發展；有利於實現收入的良性再分配。

　　增加保有成本

　　將有效遏制房地産投機

　　2003年以來的數次房地産市場調控，稅收都是重要的調節工具。但這種“重交易環節、輕保有環節”的稅收，雖然可以在一定程度上限制投機需求，但在房地産市場供求失衡的情況下，交易環節的稅負十分容易轉嫁給購買者。

　　財政部財政科學研究所所長賈康近日接受記者採訪時表示，隨著去年多項調控措施的出臺，目前一個比較清晰的雙軌統籌調控框架已經形成。但是，限購房、抽緊信貸等強硬的行政手段只是治標的方法。從制度創新的角度來説，調控新政要標本兼治、治本為上，開徵房産稅在制度建設上是順理成章的。

　　而房地産市場上之所以投機成風，造成房價過快上漲，一個很重要的原因就在於房産持有成本過低。在房價上漲的預期下，擁有多套房産的家庭，很少考慮將房子出租或儘快出售，而是待價而沽。其結果不僅放大了房地産市場的供求矛盾，而且導致大量房屋空置，二手房市場發展緩慢，房屋租賃市場供應短缺，房價和房租都居高不下。

　　全國人大財經委副主任賀鏗認為，儘快開徵房産稅，增加保有成本，可以有效遏制投機。同時，又可以讓大量空置房進入二手房市場和租賃市場，從而增加供應，緩解總體供需矛盾。“根據各國的經驗，房産稅是政府穩定房地産市場的最主要經濟手段。”賀鏗説。

　　重慶試點

　　或為擴面積累經驗

　　千呼萬喚的房産稅終在重慶始出，雖還沒公佈具體徵收細節，但其對於市場房價的影響目前已成焦點。有觀點認為房産稅或將成為樓市調控的重磅炸彈，一些業內人士則稱房産稅無法抑制高企的房價。

　　清華大學房地産研究所所長劉洪玉表示，總體上看，重慶現在房價不高，市場供應很充分，市場上投機和炒作的成分還不多，不像沿海城市那麼嚴重。房産稅應該向長期的制度建設的方向努力，為更廣泛的徵收房産稅積累經驗。

　　“開徵房産稅是一項系統工程，還有許多具體問題需要解決。房産稅的計稅依據和稅率，在確保公平的基礎上還面臨如何確定的問題，都有賴於對房産稅價值的科學判斷。”劉洪玉認為，起步之初，如果把開徵房産稅弄得太複雜，則會更難操作，更難取得共識。

　　“房産稅試點改革的推行，更大程度上仍舊是對購房者心理預期的影響。”上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭在接受記者採訪時説，人們或許會擔心由試點城市開始，在全國範圍內産生政策的多米諾骨牌效應，進而減少投資、投機行為。

　　無論從完善稅制，還是從促進房地産市場穩定發展的角度，開徵房産稅都已是大勢所趨。在重慶開啟房産稅的破冰之旅之後，上海是否會成為第二？目前上海房産稅的方案已報北京，等待相關部門審批。不過，對於廣大市民關心的房産稅具體徵收標準，有關方面明確表示暫不能透露。

　　市場影響

　　還需理性評估

　　“從目前重慶和上海傳出的收稅方案看，實際上，符合徵收條件的人少而又少。針對的都是高檔商品房，要麼售價在主城區商品住宅平均售價的3倍以上，要麼面積在200平方米以上或者家庭擁有住房超過4套以上。由此看，兩地房産稅的擴面，對市場主流部分影響不會很大，對調控房價的作用也就不會很大。”中國人民大學一位不願透露姓名的專家對記者分析説。

　　國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松在其微博上也表示，房産稅開徵會使房價微量下跌，但由於稅收的本質使得房産稅在房價供求方面不能成為決定性因素，中長期看，開徵房産稅對房價的影響有限。

　　“上海主要針對高檔房和增量房，而重慶則不只是增量，現有的高檔房可能也要徵收。”顧雲昌分析，“公共資源有限，佔用了更多資源就應該繳納更多的稅收。”

　　顧雲昌認為，兩地的試點應該是採取兩種不同形式，以觀察哪種方案效果好。

　　顧雲昌指出，由於兩地都還沒有公佈具體方案，尚無法就方案本身判斷其影響情況。但根據此前報道的方案來看，都有利於供需關係的平衡，抑制過旺的需求。

　　“從抑制房價的角度講，房産稅的作用將不會是長期的。”重慶市社會科學院財政金融研究所所長鄧濤認為，只有大規模地增加保障房供應，才能改變整個樓市供應結構，從而對房價産生長期影響。（記者 陸培法）